Vừa qua, Bộ Tư pháp đã công bố hồ sơ thẩm định dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014 quy định về giá đất và Nghị định 10/2023 sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Bên cạnh việc sửa đổi chi tiết các nội dung liên quan đến việc xác định giá đất thì dự thảo nghị định mới cũng quy định về việc thực hiện cơ chế ủy quyền quyết định giá đất.
Địa phương còn lúng túng
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định. Tuy nhiên, ngày 6-5, Chính phủ ban hành Nghị quyết 73/NQ-CP về việc ủy quyền quyết định giá đất cụ thể.
 |
UBND cấp huyện được ủy quyền quyết định giá đất cụ thể trong một số trường hợp. Ảnh: HOÀNG GIANG |
Theo đó, UBND các tỉnh, thành trực thuộc trung ương căn cứ quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Kết luận số 14-KL/TW của Bộ Chính trị và tình hình thực tế của địa phương thực hiện ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể trong một số trường hợp.
Để thực hiện được và triển khai trên thực tế nghị quyết của Chính phủ thì cần có các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn. Bởi bản thân nghị quyết sẽ không quy định trình tự, thủ tục chi tiết.
Vậy nên để tinh thần của Nghị quyết 73 về việc ủy quyền quyết định giá đất cụ thể được áp dụng thống nhất, đồng bộ trên cả nước thì cần phải sửa đổi, bổ sung nghị định. Từ đó, các địa phương sẽ căn cứ vào để thực hiện cho đúng. Ngoài ra, sau khi sửa đổi, bổ sung nghị định cũng cần tuyên truyền, phổ biến rộng rãi để các địa phương thực hiện.
Luật sư NGUYỄN MINH TƯỜNG, Đoàn Luật sư tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu
HỮU ĐĂNG ghi
Giá đất cụ thể do UBND cấp huyện quyết định để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; thu tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư; tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; xác định giá đất đối với diện tích vượt hạn mức khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
Theo Bộ TN&MT, Nghị định 44/2014 chỉ quy định cụ thể về trình tự, hồ sơ, trách nhiệm của Sở TN&MT, Sở Tài chính và các sở, ngành cấp tỉnh trong xác định giá đất cụ thể, thẩm định phương án giá đất để trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Do đó, các địa phương còn lúng túng trong quy trình triển khai thực hiện quyết định giá đất cụ thể trong trường hợp được ủy quyền của cấp huyện.
Việc sửa đổi quy định tại Nghị định 44 là để hướng dẫn các địa phương thống nhất triển khai thực hiện việc ủy quyền quyết định giá đất cụ thể; đẩy mạnh việc phân cấp, phân quyền trong hoạt động quản lý đất đai.
UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm về kết quả khi ủy quyền
Theo dự thảo, căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương và tình hình thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể để phù hợp với thẩm quyền thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hoặc trường hợp cần thiết khác.
Để thực hiện việc ủy quyền, UBND cấp tỉnh phải bảo đảm điều kiện về tài chính, nguồn nhân lực và điều kiện cần thiết khác để UBND cấp huyện thực hiện việc quyết định giá đất cụ thể được ủy quyền.
Đáng chú ý, để đảm bảo chất lượng công việc thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn đã ủy quyền và chịu trách nhiệm về kết quả thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn mà mình ủy quyền; tăng cường kiểm tra, giám sát, kiểm soát quyền lực, chống tiêu cực, tham nhũng, lãng phí và lợi dụng chính sách để trục lợi cá nhân.
Dự thảo cũng quy định chung về trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể đối với UBND hai cấp.
Giữ phương pháp thặng dư trong định giá đất
Liên quan đến các phương pháp định giá đất, hiện nay Nghị định 44/2014 quy định năm phương pháp gồm: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.
Tuy nhiên, tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được chỉnh lý sau khi lấy ý kiến toàn dân và tại dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014 nêu trên, cơ quan soạn thảo đã đề xuất phương án bỏ phương pháp thặng dư.
Lý giải điều này, theo Bộ TN&MT, việc tính toán các yếu tố giả định về tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển để áp dụng phương pháp thặng dư rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác…, đặc biệt là không phản ánh được nguyên tắc thị trường theo tinh thần tại Nghị quyết 18…
Đề xuất này vấp phải nhiều ý kiến trái chiều; trong đó, nhiều ý kiến đề nghị giữ lại vì cho rằng cơ sở dữ liệu về giá giao dịch bất động sản hiện nay chưa đủ sát với thị trường. Để có cơ sở dữ liệu chuẩn áp dụng phương pháp định giá đất khác thì cần thời gian. Do đó, ở thời điểm hiện tại cần giữ lại phương pháp thặng dư.
Về vấn đề này, Văn phòng Chính phủ đã thông báo kết luận của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà.
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã yêu cầu Bộ TN&MT bổ sung vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) các quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng, phương pháp định giá đất đang áp dụng phổ biến như so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số.
Phó Thủ tướng cũng đề nghị các bộ, ngành hoàn thiện các quy định để theo dõi, thống kê, thu thập số liệu, biến động của thị trường đất đai, đảm bảo dữ liệu đầu vào chính xác cho từng phương pháp. Khi có đủ cơ sở dữ liệu giá đất thị trường sẽ nghiên cứu quy định lộ trình áp dụng phương pháp định giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
