Gửi đơn đến báo Pháp Luật TP.HCM, đại diện Công ty CP Đầu tư phát triển bất động sản GV (sau đây gọi tắt là Công ty GV; có trụ sở tại quận 7, TP.HCM) cho biết đang gặp nhiều khó khăn bởi một số quyết định của cá nhân, cơ quan có thẩm quyền.
Ký hợp đồng rồi đơn phương chấm dứt
Ngày 10-3-2021, bà Bùi Thị Thùy Phương (ngụ TP Bảo Lộc, Lâm Đồng) và Công ty GV có ký hợp đồng hợp tác kinh doanh (HĐHTKD).
 |
Thửa đất số 87 có diện tích gần 10.000 m² ở xã B’Lá, huyện Bảo Lâm, Lâm Đồng. |
Nội dung của HĐHTKD thể hiện bà Phương là chủ thửa đất số 87 có diện tích gần 10.000 m² ở xã B’Lá (Bảo Lâm) đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ). Theo hợp đồng, bà Phương có trách nhiệm tách thửa diện tích đất nêu trên thành 43 thửa nhỏ và chuyển mục đích lên 100% thổ cư; còn Công ty GV là đơn vị phát triển và phân phối độc quyền sản phẩm bất động sản trên thửa đất này. Lợi nhuận sau khi trừ đi tất cả chi phí, mỗi bên được hưởng 50%.
Theo Công ty GV, ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cho tách thành 38 thửa nhỏ và cấp GCN thì bà Phương đơn phương chấm dứt HĐHTKD. Do đó, công ty này đã khởi kiện, yêu cầu bà Phương tiếp tục thực hiện hợp đồng.
Ngày 3-11, trao đổi với PV, bà Phương cho biết bà có ký HĐHTKD với Công ty GV nhưng “không nhớ rõ ngày” và cũng không ký hợp tác đối với thửa đất số 87 mà là bốn thửa đất khác. Tuy nhiên, theo thông báo thụ lý vụ án ngày 25-2 của TAND huyện Bảo Lâm về việc tranh chấp về giao dịch dân sự, tranh chấp HĐHTKD giữa Công ty GV và bà Phương lại liên quan trực tiếp đối với thửa đất số 87.
Nhiều lần đề nghị tòa áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
Ban đầu, tòa mới chỉ thụ lý vụ án mà Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện đã ngăn chặn các giao dịch. Sau khi Công văn 144 được ban hành thì mới gỡ bỏ ngăn chặn. Vậy tại sao khi Công văn 144 đã bị hủy bỏ do ban hành trái luật, cơ quan này lại không tiếp tục ngăn chặn?
Chúng tôi đã nhiều lần đề nghị tòa áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời cũng như Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện ngăn chặn các giao dịch để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình, tránh tình trạng kéo dài vụ án nhưng cho đến nay các cơ quan này vẫn “phớt lờ” đề nghị.
Chúng tôi cũng đã làm đơn tố cáo về những hành vi không đúng của thẩm phán Trường cũng như các ông Đạt, Định đến cơ quan có thẩm quyền.
Đại diện Công ty GV
Bất nhất việc ngăn chặn
Căn cứ vào thông báo thụ lý vụ án, căn cứ vào điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 và khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017 của Bộ TN&MT, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) huyện Bảo Lâm đã ngăn chặn mọi giao dịch liên quan đến các QSDĐ nêu trên. Bà Phương sau đó có đơn khiếu nại gửi tòa án, Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Bảo Lâm về việc ngăn chặn này.
Ngày 27-5, TAND huyện Bảo Lâm ban hành Công văn 144 do Phó Chánh án - thẩm phán Nguyễn Đức Trường ký với nội dung xác định tranh chấp giữa Công ty GV và bà Phương là vụ án tranh chấp dân sự về HĐHTKD chứ không phải là vụ án tranh chấp QSDĐ (thửa đất không có tranh chấp).
Tiếp nữa, căn cứ vào Công văn 144 của tòa, Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện cho biết không thể tiếp tục ngăn chặn mà phải gỡ bỏ ngăn chặn giao dịch liên quan đến các thửa đất nêu trên.
Ngày 16-8, Công ty GV có đơn khiếu nại Công văn 144 bởi hai lý do: (1) Công văn này được ban hành không đúng theo quy định tại Điều 504 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Ông Trường đang là phó chánh án, lại chính là người giải quyết vụ án này nên việc ông Trường tự ký quyết định giải quyết khiếu nại là trái luật; (2) Nội dung công văn này mâu thuẫn với chính thông báo thụ lý vụ án trước đó.
Để làm rõ vụ việc, PV đã nhiều lần liên hệ qua điện thoại cũng như đến TAND huyện Bảo Lâm xin gặp thẩm phán Trường nhưng đều bất thành.
Đến ngày 13-10, trao đổi trực tiếp với PV, ông Nguyễn Đình Phong, Chánh án TAND huyện Bảo Lâm, cho biết đơn khiếu nại của Công ty GV gửi trước đó đã được chuyển đến TAND tỉnh Lâm Đồng để giải quyết theo đúng quy định và cũng đã có kết quả. Cụ thể, ngày 30-9, ông Đào Chiến Thắng, Chánh án TAND tỉnh Lâm Đồng, đã ký quyết định giải quyết khiếu nại, hủy toàn bộ Công văn 144 do công văn này ban hành sai luật.
Chánh án Phong cho biết thêm: Vào ngày 12-9, Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Bảo Lâm cũng đã có công văn hỏi tòa có tiếp tục thực hiện Công văn 144 hay không và tòa trả lời rằng Công văn 144 đang bị khiếu nại.
Bất ngờ là mặc dù đã biết TAND tỉnh Lâm Đồng đang giải quyết khiếu nại đối với Công văn 144 (công văn dùng làm căn cứ gỡ bỏ ngăn chặn - PV) nhưng Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Bảo Lâm vẫn cho phía bà Phương chuyển nhượng, sang tên đất cho người khác.
Cũng trong ngày 13-10, ông Vũ Tiến Định, Phó Giám đốc Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Bảo Lâm, xác nhận 28 trong số 38 thửa đất đã được phía bà Phương chuyển nhượng, đăng bộ sang tên cho người khác. Khi PV đặt câu hỏi việc chuyển nhượng này được hoàn thành vào thời điểm nào thì ông Định cho biết: “Trước khi có quyết định giải quyết khiếu nại Công văn 144 của chánh án TAND tỉnh Lâm Đồng”.
Ngoài ra, ông Định cho biết thêm phải có quyết định áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời của tòa thì bên ông mới có cơ sở để ngăn chặn và “Nếu 10 thửa đất còn lại được đăng ký chuyển nhượng hoặc 28 thửa đất (trong số 38 thửa đất; đã chuyển nhượng, đăng bộ, sang tên cho người khác) lại tiếp tục được giao dịch nữa thì phía Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện cũng không có quyền ngăn chặn trừ khi có quyết định phong tỏa của tòa”.
Tuy nhiên, như đã nêu trên, trước đó mặc dù tòa chưa có quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, cũng chính Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện đã ngăn chặn giao dịch và chỉ gỡ bỏ sau khi căn cứ theo Công văn 144 (công văn này sau đó bị hủy do ban hành sai luật).
Tòa nên áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
Nêu quan điểm về vụ việc, một chuyên gia về Luật Đất đai (Trường ĐH Luật TP.HCM) cho biết: Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.
Theo đó, tranh chấp đất đai được hiểu rất rộng. Trong vụ kiện này, tranh chấp này là tranh chấp dân sự về HĐHTKD nhưng liên quan trực tiếp đối với thửa đất số 87 nên có thể hiểu đây là tranh chấp khác liên quan đến QSDĐ, cụ thể hơn đó là tranh chấp về giao dịch liên quan đến QSDĐ.
Đồng tình, ThS - luật sư Nguyễn Văn Dũ (Đoàn Luật sư TP.HCM) nói thêm: “Tuy không có tranh chấp về việc ai là người có QSDĐ nhưng có tranh chấp về hợp đồng liên quan đến các QSDĐ, thậm chí cả tài sản hình thành trên đất sau khi hai bên hợp tác, liên quan đến nghĩa vụ về tài sản của bị đơn theo HĐHTKD nên đây được coi là tranh chấp khác liên quan đến QSDĐ”.
Một khi xem vụ kiện này là tranh chấp khác liên quan đến đất đai nghĩa là nó đã đủ điều kiện để áp dụng khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017 của Bộ TN&MT.
Cả hai chuyên gia đều cho rằng căn cứ vào khoản 10 Điều 70, Điều 111, Điều 112, Điều 114 và các điều khoản có liên quan của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, có đủ cơ sở để tòa án ra quyết định áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo như đề nghị của phía Công ty GV.
“Việc tòa án không áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời là không thỏa đáng, dẫn đến việc bị đơn chuyển nhượng một số thửa đất liên quan đến tranh chấp, ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của công ty” - ThS - luật sư Dũ nói.
