Theo quy định tại Luật Xây dựng 2014, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn sẽ miễn giấy phép xây dựng nếu thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, không nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử-văn hóa. Tuy nhiên, trong thực tiễn tại TP.HCM hiện đang có nhiều vướng mắc khi cấp phép xây dựng (CPXD) và xử lý các hành vi vi phạm xây dựng liên quan đến trường hợp này.
Đây cũng là nội dung chính tại hội nghị chuyên đề về công tác quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn TP do Sở Xây dựng tổ chức ngày 28-11.
Được miễn giấy phép nhưng vẫn phải cấp
Theo ông Nguyễn Văn Tài, Phó Chủ tịch UBND huyện Bình Chánh, tuy luật quy định là vậy nhưng do Bình Chánh có đặc thù là nông thôn có tốc độ đô thị hóa rất cao trong đô thị nên có vướng mắc khi áp dụng quy định này. “Quan điểm của Bình Chánh là không thể không CPXD nên vẫn phải xem xét phù hợp với mục đích sử dụng đất mới giải quyết CPXD” - ông Tài nói.
Trong trường hợp người dân xây không phép thì Nghị định 139/2017 về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai không quy định việc xử phạt. Do đó, Bình Chánh áp dụng quy định tại Nghị định 102/2014 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai để xử lý. Hành vi được huyện Bình Chánh áp dụng xử phạt là tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và yêu cầu khắc phục hiện trạng ban đầu.
Ông Tài cũng thông tin thêm, tại Bình Chánh còn phổ biến tình trạng người dân vẫn xin giấy phép xây dựng nhưng xây sai với các nội dung trong giấy phép. Đa phần là xây sai ranh, khoảng lùi, kiến trúc mặt ngoài (như trổ nhiều cửa) và hiện rất khó xử lý. “Việc này rất dễ dẫn đến tình trạng biến tướng thành nhà xưởng hay một giấy phép xây nhiều căn nhà rồi đồng sử dụng” - ông Tài cho hay.
Tương tự, huyện Cần Giờ cũng yêu cầu phải có giấy phép xây dựng khi xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn. Ông Trương Tiến Triển, Phó Chủ tịch UBND huyện Cần Giờ, cho biết: “Chúng tôi đã có văn bản yêu cầu các xã quản lý chặt về trật tự xây dựng. Trong đó, yêu cầu tất cả công trình nhà ở trước khi khởi công thì đều phải có ý kiến của cơ quan chức năng mới được xây dựng. Chúng tôi vẫn kiên quyết thực hiện như vậy cho đến khi có hướng dẫn mới nhất của Sở Xây dựng”.
Ông Triển cho hay do chưa có quy hoạch chi tiết nên huyện căn cứ vào đồ án quy hoạch 1/2000 để CPXD. Tuy nhiên, mới đây Thanh tra Bộ Xây dựng đã có kết luận thanh tra “tuýt còi” huyện này. Thanh tra Bộ cho rằng huyện căn cứ vào quy hoạch 1/2000 để CPXD là chưa đúng quy định của pháp luật, đúng ra phải căn cứ theo quy hoạch chi tiết 1/500. “Nếu yêu cầu như vậy thì trước giờ huyện CPXD đều sai hết vì huyện Cần Giờ có rất ít đồ án quy hoạch 1/500, chủ yếu đang dừng lại ở đồ án quy hoạch phân khu 1/2000” - ông Triển nói.
Trước đó, Pháp Luật TP.HCM cũng từng phản ánh về vướng mắc này tại các huyện ngoại thành. Theo đó, ngoài Bình Chánh, Cần Giờ thì Hóc Môn, Nhà Bè, Củ Chi cũng căn cứ vào quy hoạch 1/2000 để CPXD với nhà ở riêng lẻ ở nông thôn. Khi xảy ra vi phạm thì cũng xử lý như công trình nhà ở tại đô thị.
| Theo báo cáo của Sở Xây dựng, tính đến thời điểm này, toàn TP có gần 3.000 trường hợp vi phạm xây dựng. Trong đó, xây dựng sai phép và không phép là hơn 2.000 trường hợp; tập trung tại các quận 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức, Gò Vấp, Bình Thạnh. |
Sở Xây dựng sẽ tiếp tục rà soát
Theo ông Tống Đức Tiến, Trưởng phòng CPXD, Sở Xây dựng, các huyện căn cứ vào quy hoạch 1/2000 để CPXD là chưa phù hợp. Vì điều kiện để được CPXD nhà ở riêng lẻ tại nông thôn là phải phù hợp với quy hoạch chi tiết điểm dân cư nông thôn. Còn đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị thì phải phù hợp với quy hoạch 1/500 hoặc thiết kế đô thị hoặc quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị.
Tuy nhiên, ông Tiến cũng nhìn nhận hiện có tình trạng hiện hữu là đất ở nông thôn nhưng quy hoạch xây dựng lại phủ lên là khu vực quy hoạch đô thị. Do đó, theo ông Tiến, phải xác định được ranh giới giữa đô thị và nông thôn, nếu không sẽ rất khó quản lý. Về vấn đề này, ông Tiến thông tin Sở QH-KT cũng có quan điểm khu vực đã phủ quy hoạch đô thị thì xem như là đô thị. “Quan điểm là quản lý xây dựng thì quản lý theo quy hoạch xây dựng để quyết định cấp phép hay không cấp phép. Như vậy, đất ở nông thôn mà quy hoạch là đất đô thị thì phải xem như đất ở đô thị” - ông Tiến nói.
Theo quan điểm của Thanh tra Sở Xây dựng, dù được CPXD nhưng Nghị định 139 không quy định xử phạt hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn nên cũng không có cơ sở để xử lý.
Xung quanh vấn đề này còn nhiều ý kiến khác nhau tại hội nghị, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng, giao Thanh tra Sở rà soát các quy định của pháp luật có liên quan như Luật Đất đai, Luật Xây dựng cùng các nghị định xử phạt vi phạm hành chính. Sau đó sẽ có văn bản hướng dẫn các quận, huyện thực hiện thống nhất trên địa bàn TP.
Theo ông Tuấn, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn thuộc đối tượng được miễn phép xây dựng với các điều kiện như đã nêu trên. “Tuy nhiên, miễn phép không có nghĩa là muốn làm gì cũng được mà Nhà nước phải có biện pháp quản lý. Chẳng hạn sẽ miễn phép nếu phù hợp với quy hoạch điểm dân cư nông thôn. Trong trường hợp các huyện chưa có quy hoạch điểm dân cư nông thôn thì sẽ phải khẩn trương lập và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt để làm cơ sở quản lý trật tự xây dựng. Tránh trường hợp có khoảng trống trong công tác này” - ông Tuấn nói.
