Vừa qua, VKSND Tối cao đã có Công văn 443 giải đáp vướng mắc một số vấn đề mới, quan trọng trong công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình.
Liên quan đến vấn đề tranh chấp hợp đồng đặt cọc, theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, bên mua giao tiền đặt cọc cho bên bán ngay khi ký hợp đồng cọc, bên bán cam kết sẽ hoàn thành các giấy tờ, thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mua. Các bên cũng thỏa thuận về nghĩa vụ và việc phạt cọc.
Tuy nhiên, sau khi bên mua giao đủ tiền thì bên bán không liên hệ cơ quan nhà nước thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục chuyển nhượng. Bên mua sau đó khởi kiện, yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và phạt cọc.
Hiện có hai quan điểm về việc giải quyết vụ án trên.
Thứ nhất, do bên bán đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng nên tòa án phải hủy hợp đồng đặt cọc và phạt cọc đối với bên bán.
Thứ hai, phải xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, không hủy hợp đồng. Việc bên bán vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu các chế tài.
Trả lời vấn đề này, VKSND Tối cao cho rằng hợp đồng đặt cọc đã có hiệu lực và đang được thực hiện, bên mua đã giao đủ tiền nhưng bên bán vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng. Vi phạm của bên bán được xác định là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng dẫn đến không thể giao kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là căn cứ hủy bỏ hợp đồng theo Điều 423 Bộ luật Dân sự.
Theo quy định tại khoản 1, 2 Điều 427 Bộ luật Dân sự, khi hợp đồng bị hủy bỏ thì không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp…
Do đó, tòa án có thể tuyên hủy hợp đồng đặt cọc theo yêu cầu của bên mua. Đồng thời, bên bán phải trả lại tiền cọc và chịu phạt cọc.
