Sở TN&MT vừa đưa ra dự thảo điều chỉnh Quyết định 02/2020 của UBND TP về bảng giá đất hiện hành, trong đó mức điều chỉnh giá đất ở nhiều địa bàn tại TP.HCM có xu hướng tăng trung bình 5-10 lần. Một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh tăng đột biến 15-50 lần so với giá hiện tại. Với mức tăng cao như vậy, các chuyên gia cho rằng chi phí đầu tư của doanh nghiệp sẽ cao hơn khiến giá nhà khó giảm.
Giảm đầu cơ nhưng giá nhà đất khó giảm
TS Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế, phân tích với bảng giá đất tại TP.HCM được điều chỉnh tăng cao như dự thảo đưa ra thì chi phí để người dân sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ tăng lên.
Từ đó, giao dịch nhà đất tại TP.HCM sẽ chậm lại, hạn chế đầu cơ vì biên lợi nhuận sẽ không còn lớn như trước khi bảng giá đất sát với giá thị trường. Các loại thuế, phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng bất động sản (BĐS) đều tăng, giới đầu cơ kiếm lợi nhuận lớn sẽ hết cơ hội.
TS Nghĩa cho rằng nếu nói bảng giá đất tăng cao nhưng không làm giá BĐS tăng là chưa đúng. Bởi lẽ khi bảng giá đất tăng thì sẽ tác động đến chi phí đầu tư, giá sản phẩm BĐS sẽ tăng trong ngắn hạn hoặc dài hạn.
Nếu hiện nay chủ đầu tư đang sở hữu quỹ đất với chi phí đầu tư thấp, đóng thuế, phí thấp thì bảng giá đất mới khi áp dụng doanh nghiệp phải có vốn nhiều hơn, chi phí thuế, phí cao hơn để sở hữu quỹ đất.
Theo TS Nghĩa, bảng giá đất tại TP.HCM sát với giá thị trường sẽ hết thời kỳ chủ đầu tư đi gom mua quỹ đất để sẵn đó 10-20 năm rồi phát triển dự án vì thuế, phí chuyển nhượng BĐS, chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo giá thị trường rất cao.
“Như vậy, đối với thị trường thứ cấp (mua đi, bán lại), dù hiện nay tồn kho lớn, thanh khoản kém nhưng với tâm lý lo thuế, phí theo bảng giá đất tăng thì họ sẽ tìm cách chào bán giá cao lên chứ không giảm giá. Còn với thị trường sơ cấp (chủ đầu tư mở bán mới) thì chi phí nghĩa vụ tài chính, vốn đầu tư sẽ cao lên nên họ sẽ tính chi phí vào giá BĐS bán ra. Người mua phải bỏ tiền nhiều hơn để sở hữu BĐS” - TS Nghĩa đánh giá.
Đồng quan điểm, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết trước đây bảng giá đất thấp, giới đầu cơ trục lợi gom mua đất nông nghiệp với giá rẻ chỉ vài trăm ngàn đồng/m2. Tiếp đó đầu cơ phân lô, bán nền tràn lan, bán với giá đất thị trường hàng chục triệu đồng/m2 ăn chênh lệch địa tô lớn nhưng thuế, phí nộp ngân sách nhà nước rất ít. Do đó, về mặt tích cực thì với bảng giá đất tại TP.HCM tăng cao, điều này sẽ được hạn chế.
Trước câu hỏi giá BĐS có tăng hay không, luật sư Phượng cho rằng tùy vào diễn biến thị trường quyết định. Cụ thể, khi bảng giá đất tăng, các loại thuế, phí đội lên khi giao dịch chuyển nhượng sẽ ảnh hưởng đến giá BĐS. Nếu thị trường sôi động, nóng sốt thì người bán sẽ nhân cơ hội này đẩy giá bán nhà đất lên cao hơn nhưng nếu thị trường nguội lạnh, thanh khoản kém thì rất khó để tăng vì giá càng cao càng khó bán.
Về phía doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành, lo ngại bảng giá đất tại TP.HCM tăng cao sẽ khiến tâm lý người dân lo giá tăng. Từ đó tác động hiệu ứng domino, người bán sẽ tự tăng giá bán nhà lên.
Bù lại, doanh nghiệp kinh doanh BĐS không bị ảnh hưởng do tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư chứ không theo bảng giá đất nên sẽ không tăng giá BĐS. Vì thế, bảng giá đất chỉ tác động tâm lý thị trường lúc đầu, sau đó thị trường sẽ tự điều chỉnh ổn định trở lại.
Cần cơ chế tạo điều kiện cho người dân tách thửa chính đáng
Chiều 1-8, tại phiên họp kinh tế - xã hội thường kỳ tháng 7-2024 của UBND TP.HCM, Giám đốc Sở TN&MT Nguyễn Toàn Thắng cho biết hiện TP chưa ban hành bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024.
“Bảng giá lần này là bảng giá điều chỉnh bảng giá cũ, cập nhật những giá đất hiện hành, giá bồi thường được phê duyệt, một số giá chuyển biến trên thị trường cho đúng, đủ, đảm bảo bảng giá không quá thấp. Chúng ta chưa xây dựng bảng giá mới theo Luật Đất đai 2024. Bảng giá mới sẽ được xây dựng và áp dụng từ ngày 1-1-2026” - ông Thắng nói.
LÊ THOA - BẢO PHƯƠNG
Nguồn cung nhà ở gặp khó
TS Huỳnh Phước Nghĩa cho biết bảng giá đất tại TP.HCM tăng cao sẽ khiến chủ đầu tư dự án BĐS phải đối diện với khó khăn khi bỏ chi phí nhiều hơn để tạo ra quỹ đất phát triển dự án. Khi đó sẽ sàng lọc chủ đầu tư có năng lực tài chính lớn mới có thể có quỹ đất, phát triển dự án.
Do vậy, các chuyên gia lo ngại thị trường sẽ ít nguồn cung hơn, chủ đầu tư không thể đi tìm khu vực quy hoạch mới để phát triển dự án vì không đủ khả năng để gom mua đất lẻ của người dân rồi bồi thường theo giá thị trường.
Trong khi đó, dự án nhà ở xã hội được quy định miễn tiền sử dụng đất nhưng cũng khó kéo giảm giá nhà. Việc thu hút chủ đầu tư làm dự án nhà ở xã hội cũng khó hơn vì lợi nhuận, tín dụng càng ít hấp dẫn. “Giá nhà ở xã hội chắc chắn sẽ không giảm vì dù miễn tiền sử dụng đất nhưng các chi phí khác đều tăng cao” - ông Nghĩa dự đoán.
Ngoài ra, ở góc độ người dân, theo luật sư Trần Đức Phượng, nếu TP.HCM áp dụng theo bảng giá đất mới sát với giá thị trường thì cần quy định cơ chế riêng cho những trường hợp người dân đã sử dụng đất từ 10 năm trở lên, con cái đông, gia đình khó khăn thì phải có cơ chế, chính sách nhà ở cho những trường hợp này.
Họ có nhu cầu tách thửa thì cần có quy định cơ chế riêng, tạo điều kiện cho người dân có thể tách thửa cho con cái hoặc mục đích cá nhân. Nếu áp dụng bảng giá đất cao thì người dân không có điều kiện sẽ không có khả năng để đóng khoản thuế, phí khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Ảnh: VIỆT HOA
Bảng giá đất tăng: Lợi nhiều, bất lợi cũng đáng kể
Theo đề xuất của Sở TN&MT về việc điều chỉnh bảng giá đất hiện hành, giá đất cả TP sẽ tăng trung bình bảy lần so với mức giá hiện hành, cá biệt có một số tuyến đường tăng đến 50 lần. Việc này sẽ mang đến những ưu điểm và bất lợi cho cả người dân và Nhà nước.
Những ưu điểm có thể thấy như: Tăng thu ngân sách từ các khoản thuế và phí liên quan đến đất đai, như thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế đất phi nông nghiệp và phí trước bạ.
Phản ánh giá trị thực tế của tài sản đất đai, tạo cơ sở pháp lý minh bạch cho các giao dịch mua bán, chuyển nhượng; hạn chế đầu cơ vì chi phí mua đất sẽ cao hơn, khiến việc giữ đất để đợi tăng giá trở nên ít hấp dẫn hơn.
Giá đất cao có thể khuyến khích các nhà đầu tư phát triển các dự án BĐS một cách bài bản hơn, tăng cường cơ sở hạ tầng và dịch vụ, góp phần phát triển đô thị bền vững.
Tuy vậy, những bất lợi có thể kể đến như: Gánh nặng tài chính cho người khi muốn mua đất hoặc nhà ở, đặc biệt là những người có thu nhập thấp hoặc trung bình.
Người dân sẽ khó khăn trong tiếp cận nhà ở do chi phí mua nhà ở trở nên đắt đỏ hơn, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người, đặc biệt là những người trẻ hoặc gia đình mới.
Các doanh nghiệp sẽ phải chịu chi phí thuê đất và mặt bằng cao hơn, ảnh hưởng đến lợi nhuận và có thể dẫn đến việc tăng giá hàng hóa và dịch vụ, gây áp lực lạm phát.
Ngoài ra, sự tăng giá đột ngột có thể gây ra tình trạng bất ổn trên thị trường BĐS, với sự tăng giá quá nhanh có thể tạo ra “bong bóng” BĐS, dẫn đến các rủi ro tài chính và kinh tế.
Để tận dụng tối đa các lợi ích và giảm thiểu các bất lợi, Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ đi kèm như chính sách nhà ở xã hội, hỗ trợ vay vốn mua nhà cho người có thu nhập thấp. Cạnh đó là các biện pháp kiểm soát thị trường BĐS để ngăn chặn đầu cơ và “bong bóng”.
Đặc biệt, Nhà nước cần thay đổi ngay chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã thực hiện hơn 12 năm với nhiều quy định nay đã lạc hậu so với thực tế. Loại thuế này sẽ tạo ra sự tổn thương rất rõ ràng đến mọi hộ gia đình tại TP khi giá đất tăng. Bởi lẽ bỗng dưng họ phải nộp thuế tăng lên 7-50 lần so với hiện tại. Đây là gánh nặng không hề nhỏ.
ThS NGUYỄN CHÍ HIẾU, Phó Trưởng khoa Kế toán - Kiểm toán,
Trường ĐH Kinh tế - Luật
