Với dự thảo bảng giá đất TP.HCM tăng cao gấp nhiều lần bảng giá đất cũ, các chuyên gia cho rằng chi phí đầu tư của doanh nghiệp sẽ cao hơn khiến giá nhà khó giảm.
Giảm đầu cơ nhưng giá nhà đất khó giảm
TS Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế, phân tích với bảng giá đất TP.HCM được điều chỉnh tăng cao như dự thảo đưa ra thì chi phí để người dân sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ tăng lên.
Từ đó, giao dịch nhà đất TP.HCM sẽ chậm lại, hạn chế đầu cơ vì biên lợi nhuận sẽ không còn lớn như trước khi bảng giá đất sát với giá thị trường. Các loại thuế phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng bất động sản đều tăng, giới đầu cơ kiếm lợi nhuận lớn sẽ hết cơ hội.
TS Nghĩa cho rằng nếu nói bảng giá đất tăng cao nhưng không làm giá bất động sản tăng là chưa đúng. Bởi lẽ khi bảng giá đất tăng thì sẽ tác động đến chi phí đầu tư, giá sản phẩm bất động sản sẽ tăng trong ngắn hạn hoặc dài hạn.
Nếu hiện nay chủ đầu tư đang sở hữu quỹ đất với chi phí đầu tư thấp, đóng thuế phí thấp thì bảng giá đất mới khi áp dụng doanh nghiệp phải có vốn nhiều hơn, chi phí thuế, phí cao hơn để sở hữu quỹ đất.
Theo TS Nghĩa, bảng giá đất TP.HCM sát giá thị trường sẽ hết thời kỳ chủ đầu tư đi gom mua quỹ đất để sẵn đó 10-20 năm rồi phát triển dự án vì thuế, phí chuyển nhượng bất động sản, chuyển đổi mục đích sử dụng theo giá thị trường rất cao.
“Như vậy, đối với thị trường thứ cấp (mua đi, bán lại), dù hiện nay tồn kho lớn, thanh khoản kém nhưng với tâm lý lo thuế, phí theo bảng giá đất tăng thì họ sẽ tìm cách chào bán giá cao lên chứ không giảm giá.
Còn với thị trường sơ cấp (chủ đầu tư mở bán mới) thì chi phí nghĩa vụ tài chính, vốn đầu tư sẽ cao lên nên họ sẽ tính chi phí vào giá bất động sản bán ra. Người mua phải bỏ tiền nhiều hơn để sở hữu bất động sản”- TS Nghĩa đánh giá.
Đồng quan điểm, Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết trước đây bảng giá đất thấp, giới đầu cơ trục lợi gom mua đất nông nghiệp với giá rẻ chỉ vài trăm ngàn đồng/m2. Tiếp đó đầu cơ phân lô, bán nền tràn lan, bán với giá đất thị trường hàng chục triệu đồng/m2 ăn chênh lệch địa tô lớn nhưng thuế , phí nộp ngân sách nhà nước rất ít. Do đó, về mặt tích cực thì với bảng giá đất TP.HCM tăng cao điều này sẽ được hạn chế.
Trước câu hỏi giá bất động sản có tăng hay không, Luật sư Phượng cho rằng tùy vào diễn biến thị trường quyết định. Cụ thể, khi bảng giá đất tăng, các loại thuế, phí đội lên khi giao dịch chuyển nhượng sẽ ảnh hưởng đến giá bất động sản. Nếu thị trường sôi động, nóng sốt thì người bán sẽ nhân cơ hội này đẩy giá bán nhà đất lên cao hơn; nhưng nếu thị trường nguội lạnh, thanh khoản kém thì rất khó để tăng vì giá càng cao càng khó bán.
Vì thế, bảng giá đất chỉ tác động tâm lý thị trường lúc đầu, sau đó thị trường sẽ tự điều chỉnh ổn định trở lại.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH thương mại - xây dựng Lê Thành
Về phía doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH thương mại - xây dựng Lê Thành, lo ngại bảng giá đất TP.HCM tăng cao sẽ khiến tâm lý người dân lo giá tăng. Từ đó tác động hiệu ứng domino, người bán sẽ tự tăng giá bán nhà lên.
Bù lại, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bị ảnh hưởng do tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư chứ không theo bảng giá đất nên sẽ không tăng giá bất động sản.
Nguồn cung nhà ở gặp khó
TS Huỳnh Phước Nghĩa cho biết bảng giá đất TP.HCM tăng cao sẽ khiến chủ đầu tư dự án bất động sản phải đối diện với khó khăn khi bỏ chi phí nhiều hơn để tạo ra quỹ đất phát triển dự án. Khi đó sẽ sàng lọc chủ đầu tư có năng lực tài chính lớn mới có thể có quỹ đất, phát triển dự án.
Do vậy, các chuyên gia lo ngại, thị trường sẽ ít nguồn cung hơn, chủ đầu tư không thể đi tìm khu vực quy hoạch mới để phát triển dự án vì không đủ khả năng để gom mua đất lẻ của dân rồi bồi thường theo giá thị trường.
Trong khi đó, dự án nhà ở xã hội được quy định miễn tiền sử dụng đất nhưng cũng khó kéo giảm giá nhà. Việc thu hút chủ đầu tư làm dự án nhà ở xã hội cũng khó hơn vì lợi nhuận, tín dụng càng ít hấp dẫn.
“Giá nhà ở xã hội chắc chắc sẽ không giảm vì dù miễn tiền sử dụng đất nhưng các chi phí khác đều tăng cao”- ông Nghĩa dự đoán.
Cần cơ chế tạo điều kiện cho người dân tách thửa chính đáng
Nếu TP.HCM áp dụng theo bảng giá đất mới sát giá thị trường thì cần quy định cơ chế riêng cho những trường hợp người dân đã sử dụng đất từ 10 năm trở lên, con cái đông, gia đình khó khăn thì phải có cơ chế chính sách nhà ở cho những trường hợp này.
Họ có nhu cầu tách thửa thì cần có quy định cơ chế riêng, tạo điều kiện cho người dân có thể tách thửa cho con cái hoặc mục đích cá nhân. Nếu áp dụng bảng giá đất cao thì người dân không có điều kiện sẽ không có khả năng để đóng khoản thuế phí khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM
