Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1-8-2024 được các chuyên gia đánh giá sẽ giúp củng cố lòng tin và thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi vào cuối năm 2024 và phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Luật Đất đai mới: Giá đất theo nguyên tắc thị trường
Việc quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một bước tiến đặc biệt quan trọng trong Luật Đất đai mới. Luật Đất đai mới mang đến những thay đổi đáng kể về nguyên tắc xác định giá đất, tập trung vào việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, điều này giúp tăng cường tính minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.
Luật Đất đai 2024 loại bỏ khung giá đất, giải quyết các mâu thuẫn giữa giá khung và giá thị trường thực tế. Quy định loại bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất được cập nhật hàng năm nhằm đảm bảo bảng giá đất phản ánh chính xác giá trị thị trường hiện tại của đất.
Việc quy định giá đất cần phản ánh đúng giá trị thị trường của Luật Đất đai mới sẽ có những tác động cụ thể.
Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa cho biết tác động đầu tiên là giá đất bồi thường trong giải phóng mặt bằng cho các dự án sẽ tăng cao. Điều này dẫn đến tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án phát triển tăng, rất có thể giá bất động sản dự án cũng tăng để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư.
Tiếp đến là thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng do được tính dựa trên giá trị thị trường, giúp tăng thu ngân sách Nhà nước, từ đó cung cấp thêm nguồn vốn cho phát triển hạ tầng.
Tuy nhiên về tổng thể, Luật Đất đai mang đến những thay đổi mang tính đột phá trong việc định giá đất tại Việt Nam, thúc đẩy hiệu quả, minh bạch và một cách tiếp cận linh hoạt và phản ứng nhanh hơn đối với việc định giá đất.
Bằng cách điều chỉnh giá theo thị trường và mở rộng quyền quyết định tại địa phương, Luật Đất đai mới nhằm nâng cao quy trình định giá đất, mang lại lợi ích cho cả thị trường và ngân sách Nhà nước.
Luật Nhà ở mới: Minh bạch trình tự thủ tục, tăng nguồn cung nhà ở
Luật Nhà ở mới quy định tại đô thị loại I, các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt thì chủ yếu phát triển nhà chung cư. Tại các khu vực phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III, chủ đầu tư dự án nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê. Đất được đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở theo Luật Đất đai thì phải xây dựng nhà ở. Những quy định mới trên của Luật đều hỗ trợ cho việc tăng nguồn cung nhà ở cho người dân.
Thứ hai, nếu Luật Nhà ở 2014 không quy định rõ về các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì Luật Nhà ở mới có hiệu lực từ 1-8-2024 đã quy định rõ các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Luật quy định từng giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án, giai đoạn kết thúc xây dựng dự án, đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở… Việc bổ sung quy định cụ thể các giai đoạn khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ giúp minh bạch về trình tự, thủ tục dự án bất động sản.
Điểm nổi bật thứ ba của Luật Nhà ở mới là quy định rõ chủ đầu tư nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn, không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Theo TS Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế, Luật Nhà ở mới bỏ thủ tục xác định tiền sử dụng đất sẽ rút ngắn thủ tục hành chính đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Luật cũng bỏ điều kiện cư trú, nâng mức thu nhập lên 15 triệu đồng/tháng, mở rộng thêm đối tượng có thể mua được nhà ở xã hội.
Luật kinh doanh bất động sản mới: Siết đầu cơ, bảo vệ quyền lợi người mua nhà
Thứ nhất, Luật kinh doanh bất động sản có thêm quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây nhà ở trong các đô thị loại đặc biệt, I, II và III. Quy định này được kỳ vọng ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền, một trong những nguyên nhân gây sốt ảo và đầu cơ nhà đất ở hầu hết các đô thị.
TS Huỳnh Phước Nghĩa cũng cho biết nhiều điểm mới của Luật Kinh doanh Bất động sản mới giúp bảo đảm quyền lợi của người mua nhà, đồng thời sàng lọc những doanh nghiệp bất động sản uy tín, giảm thiểu các tranh chấp phát sinh.
Như Luật kinh doanh bất động sản mới quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Quy định mới về tiền đặt cọc, thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực từ 1-8 sẽ giúp hạn chế tình trạng thu tiền cọc quá lớn, hạn chế rủi ro cho người mua.
Luật kinh doanh bất động sản mới đưa ra các quy định quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới, kinh doanh bất động sản. Cụ thể Luật quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản trên cả hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản và trang thông tin điện tử của doanh nghiệp.
Luật mới cũng quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng khi mua bán nhà chỉ áp dụng với khách hàng mua nhà tại các dự án của chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Luật cũng quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Như vậy với quy định này, cá nhân không được hành nghề môi giới bất động sản tự do như hiện nay.
Bà Giang Đỗ, Giám đốc Tư vấn tại Savills Việt Nam
Luật Đất đai mới giúp thúc đẩy giao đất và sử dụng đất hiệu quả hơn
Bà Giang Đỗ, Giám đốc Tư vấn tại Savills Việt Nam
Những thay đổi cụ thể như việc loại bỏ khung giá đất, bảng giá đất được cập nhật hàng năm và mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể đến cấp quận/huyện, được kỳ vọng sẽ cải thiện hiệu quả giao đất, sử dụng đất và tăng thu ngân sách Nhà nước. Những quy định về phương pháp định giá đất, những trường hợp cụ thể áp dụng giúp việc xác định giá đất sát với giá thị trường hơn.
Luật Đất đai mới nhấn mạnh nguyên tắc thị trường. Điều này có nghĩa là giá đất được xác định sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường của đất. Giá trị thị trường đã phản ánh rõ sự hiểu biết của cả người mua và người bán trên thị trường. Khi đó, đất sẽ được giao cho nhà đầu tư sẵn sàng trả mức giá cao nhất. Cách tiếp cận này giúp thúc đẩy giao đất và sử dụng đất hiệu quả hơn.
Trong tương lai, khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất, các thông tin mua bán chuyển nhượng sẽ được công khai. Lúc này, người mua và người bán có thể truy cập để tìm hiểu thông tin giao dịch. Từ đó có nhận thức rõ ràng, giúp tăng cường tính minh bạch cho thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, việc mua bán chuyển nhượng bất động sản cũng sẽ diễn ra dễ dàng hơn, giúp tăng tính thanh khoản cho thị trường.
TS Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế
Ổn định thị trường bất động sản, giảm tiêu cực
Tiến sĩ Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế
Ba Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1-8 khi được thực thi sẽ bảo đảm tính đồng bộ, liên thông và tính nhất quán cho thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Chính hành lang pháp lý rõ ràng tạo ra tâm lý thoải mái cho chính chủ đầu tư bất động sản lẫn nhà đầu tư.
Tuy nhiên, phải nói rõ là những luật này đều nhằm bảo đảm quyền lợi tốt hơn cho người mua nhà, ổn định thị trường. Chẳng hạn, các luật Kinh doanh bất động sản, Nhà ở đều tập trung hạn chế đầu cơ, bảo vệ người mua như siết phân lô, bán nền, quy định đặt cọc không quá 5% giá bán… Điều này cũng đồng nghĩa với việc nhà đầu tư có năng lực mới có thể phát triển dự án.
Luật Đất đai mới khi có hiệu lực sẽ giải quyết thủ tục hành chính rất tốt, “cởi trói” thủ tục cho người dân khiến việc hợp thức hóa nhà đất dễ dàng hơn. Luật cũng quy định rõ Nhà nước phải bồi thường, tái định cư xong mới được thu hồi đất nên chủ đầu tư không lo bị khiếu kiện.
Mặt khác, Luật Đất đai cũng quy định các phương pháp định giá đất rõ ràng, cụ thể các dự án triển khai thuận lợi. Nhà nước đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư, rồi giao đất, tránh chạy chọt dự án, giảm tiêu cực, tạo sự minh bạch, công bằng.
Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh
Nghị định hướng dẫn thi hành Luật cần hài hòa giữa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp
Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh
Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực sớm nhưng các Nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành Luật cần quy định rõ ràng hợp lý.
Như Dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2024 còn nhiều bất cập. Việc luật chia thành nhiều cách tính trong khi chưa có số liệu thống kê thống nhất sẽ rất khó xác định, vướng mắc khi cơ quan định giá đất phải đi thu thập nhiều tài liệu từ nhiều nguồn khác nhau.
Sau đó, việc lựa chọn áp dụng hợp đồng, số liệu tham chiếu nào sẽ rất cảm tính, chênh lệch giá trị lớn khiến cả cơ quan định giá, cơ quan nhà nước và doanh nghiệp bối rối.
Điều này cũng dẫn đến rủi ro trong quá trình thanh tra, kiểm tra sau này. Đồng thời, pháp luật nên quy định theo hướng công thức hóa, có tỷ lệ, số liệu cụ thể để các bên dễ tính toán.
Tiền sử dụng đất chiếm cấu phần rất đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản. Nếu tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm. Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội.
Trước thực trạng trên, các doanh nghiệp rất mong muốn chính sách tính tiền sử dụng đất cần có sự gia giảm hợp lý, hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Quan trọng nhất là pháp luật cần ghi nhận đúng, đủ các chi phí đầu tư thực tế, hợp lý. Tiền sử dụng đất cần phù hợp, hài hòa và linh hoạt mới giải quyết được bài toán giá đất phù hợp với giá thị trường.
