Theo văn bản góp ý dự thảo Nghị định sửa đổi quy định về dự án BT gửi Thủ tướng Chính Phủ và Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhấn mạnh sự cần thiết phải sửa đổi quy định thanh toán quỹ đất. Thực trạng định giá đất chậm trễ đang đẩy nhà đầu tư vào thế rủi ro kép, làm nản lòng các doanh nghiệp khi tham gia phát triển những công trình hạ tầng trọng điểm.
Cố định giá quỹ đất ngay lúc ký hợp đồng
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), quy định hiện hành về thời điểm xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho dự án BT đang tồn tại những rào cản lớn. Theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 6 và điểm c khoản 1 Điều 19 Nghị định số 257/2025/NĐ-CP, giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư được xác định bằng giá đất cụ thể căn cứ quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm cơ quan nhà nước ban hành quyết định giao đất.
Thực tiễn cho thấy, với cơ chế này, quỹ đất chỉ được bàn giao cho doanh nghiệp sau khi đã hoàn tất toàn bộ khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng. Quá trình này thường tốn nhiều thời gian, trong khi giá đất luôn có xu hướng tăng theo thời gian. Hậu quả là khi chính thức nhận đất, giá trị quỹ đất thanh toán bị đẩy lên rất cao so với thời điểm ký kết hợp đồng ban đầu.
Đặc biệt, ở các dự án lớn do những nhà đầu tư uy tín thực hiện, chính thương hiệu của doanh nghiệp càng làm giá trị khu đất tăng vọt, vô hình trung khiến họ phải "chịu thiệt" vì bị cắt giảm quy mô quỹ đất thanh toán hoặc phải nộp bổ sung thêm tiền sử dụng đất. Sự chênh lệch này làm phá vỡ kế hoạch kinh doanh, tạo ra sự bất bình đẳng giữa Nhà nước và tư nhân trong mối quan hệ đối tác công - tư.
Để tháo gỡ, HoREA kiến nghị giá trị quỹ đất thanh toán cần được ghi nhận cố định, không thay đổi ngay từ lúc ký hợp đồng BT. Đồng thời, cơ quan có thẩm quyền có thể linh hoạt chọn thời điểm thanh toán quỹ đất: khi ban hành quyết định giao đất, khi ký kết hợp đồng, hoặc khi hoàn thành bàn giao công trình.
Đề xuất giao toàn bộ quỹ đất dự án lớn
Bên cạnh nút thắt về định giá, HoREA cũng kiến nghị sửa đổi quy định liên quan đến hợp đồng BT thanh toán bằng quỹ đất. Đối với các dự án quy mô từ 20.000 tỉ đồng trở lên hoặc những công trình có liên kết chặt chẽ với dự án trọng điểm, cơ quan có thẩm quyền cần giao toàn bộ quỹ đất một lần cho nhà đầu tư ngay sau khi ký hợp đồng.
Đổi lại cơ chế ưu đãi này, doanh nghiệp phải nộp bảo lãnh ngân hàng hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa với tổng giá trị tối thiểu bằng giá trị công trình BT tại quyết định phê duyệt dự toán. Việc bổ sung hình thức nộp tiền mặt thay vì chỉ áp dụng bảo lãnh ngân hàng nhằm phù hợp hơn với thực tế năng lực tài chính của nhiều doanh nghiệp.
Hơn nữa, để tháo gỡ rào cản e ngại của cán bộ thực thi, HoREA đề nghị bỏ cụm từ "cơ quan có thẩm quyền được thỏa thuận áp dụng" tại một số khoản. Quy định hiện hành khiến việc áp dụng phụ thuộc vào ý chí chủ quan, dẫn đến tình trạng cơ quan nhà nước thường không dám phê duyệt cơ chế giao đất đối ứng sớm.
Ngoài ra, trong bối cảnh lạm phát và trượt giá nguyên vật liệu (như cát, xăng dầu) thường xuyên xảy ra trong quá trình thi công kéo dài, việc quy định hợp đồng BT không được làm tăng tổng mức đầu tư là khiên cưỡng, đẩy rủi ro thua lỗ về phía doanh nghiệp. Việc hoàn thiện khung pháp lý đồng bộ, công bằng sẽ tạo bệ phóng vững chắc, thu hút nguồn lực tư nhân vào phát triển hạ tầng, hiện thực hóa khát vọng tăng trưởng kinh tế trong kỷ nguyên mới.
