Bộ ba Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản chính thức được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ 1-8. Các chuyên gia dự báo thị trường bất động sản nửa cuối năm sẽ tiếp đà phục hồi nhưng sẽ không có hiện tượng “sốt nóng”.
Những lực đẩy
Chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng, nhận định thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024 đã rục rịch chuyển mình nhờ các lực đẩy. Nửa cuối năm các lực đẩy này sẽ tiếp tục tạo đà cho thị trường bất động sản phục hồi.
Kinh tế vĩ mô 6 tháng qua đã có những chuyển động mà một vài chỉ số quan trọng thể hiện như GDP, xuất nhập khẩu, du lịch, việc làm và doanh nghiệp mới. GDP quý I đạt 5,66% và quý II ước đạt khoảng 6,92%, tính chung nửa năm khoảng 6,42%. Mức tăng này rất tích cực, có thể vượt kỳ vọng mặc dù vẫn còn khó khăn thách thức. Nếu duy trì đà này cho nửa năm còn lại thì mục tiêu cả năm từ 6 - 6.5% có thể đạt được.
Thứ hai là lạm phát, giá cả nhiều mặt hàng tăng rõ rệt so hồi đầu năm, thống kê cho thấy, tăng CPI 6 tháng tăng 4,39% dù theo cách nói của chính phủ “vẫn nằm trong tầm kiểm soát”. Tăng trưởng tín dụng chưa nhiều nên nửa cuối năm còn lại sẽ phải tăng tốc để đạt mục tiêu 14% năm 2024.
Thứ ba, từ cuối tháng 3, không ít người mua nhà đã tận dụng vay ngân hàng với lãi suất thấp hơn trước, thậm chí có nơi còn thấp hơn cả lúc trước dịch. Vậy không thể phủ nhận các giao dịch mua bất động sản thời gian qua có sự góp phần của lãi suất, tuy nhiên, lãi suất giảm không phải là lý do chính cho sức mua tăng.
“Bất chấp lãi suất huy động đang có xu hướng tăng ở cuối quý II, nhưng nếu trong nửa năm còn lại, lãi suất cho vay duy trì như ở nửa đầu năm thì cũng góp phần tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản tích cực hơn”- ông Hoàng chia sẻ.
Về gói tín dụng 120.000 tỉ đồng, theo chuyên gia Nguyễn Hoàng, nếu như được điều chỉnh mở rộng, áp dụng cơ chế giống như gói 30.000 tỉ đồng (lãi suất chỉ 4,8-5%) cho cả nhà ở thương mại, đối tượng mua nhà lần đầu, giá căn hộ không quá 3 tỉ đồng sẽ kích thích lớn cho bất động sản. Như vậy, sẽ kích thích các chủ đầu tư chuyển đổi sang phân khúc nhà vừa túi tiền nhiều hơn. Khi gói 30.000 tỉ đồng ra đời, giai đoạn năm 2014 – 2018, loại hình căn hộ bình dân luôn chiếm tỉ lệ rất lớn.
Khi ba Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực sớm từ 1-8-2024, các Nghị định hướng dẫn cũng sẽ đẩy nhanh thời gian ban hành, hành lang pháp lý rõ ràng. Từ đó, các vướng mắc pháp lý của các dự án bất động sản sẽ sớm được giải quyết, doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn, lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư.
Kịch bản tích cực
Dự báo về thị trường bất động sản nửa cuối năm 2024, đặc biệt là khi ba Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực sớm, các chuyên gia cho rằng, tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản sẽ được thúc đẩy nhanh hơn từ khoảng cuối năm 2024 trở đi.
Ông Nguyễn Hoàng nhận định, thị trường vẫn theo đà tích cực phục hồi trở lại, nhưng khó có thể có sự sốt nóng. Vấn đề đặt ra là các doanh nghiệp có tiếp tục cải thiện được tình hình tài chính của mình.
“Bộ ba luật có hiệu lực sớm và có các văn bản hướng dẫn thi hành sẽ là động lực rất lớn, ít nhất tạo tâm lý yên tâm ổn định cho các nhà đầu tư tham gia thị trường”- ông Hoàng nhìn nhận.
PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) đưa ra ba kịch bản cho thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2024.
Thứ nhất, trong trường hợp mọi yếu tố không có đột biến, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục xu thế đi lên, nhưng chậm chạp. Thứ hai, kịch bản thị trường tăng trưởng mạnh mẽ khi có những cú hích. Thứ ba không ai mong muốn, nhưng vẫn có thể xảy ra, đó là thị trường bất động sản thoái trào trong trường hợp kinh tế thế giới rơi vào khó khăn, thương mại quốc tế suy thoái, đầu tư nước ngoài suy giảm, hoạt động sản xuất, kinh doanh trong nước khó phục hồi.
Tuy nhiên, trong ba kịch bản thị trường, chuyên gia Trần Kim Chung nghiêng về kịch bản tích cực thứ hai: Thị trường tăng trưởng mạnh mẽ khi có những cú hích. Đó là khi Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1-8.
Các Dự thảo nghị định hướng dẫn đang dần hoàn thiện, cộng thêm quyết tâm của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, tất cả đã lấy lại niềm tin cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân, là cơ sở quan trọng để tin rằng thị trường sẽ sớm phục hồi.
Theo ông Chung, từ nay đến cuối năm 2024, thị trường bất động sản vẫn đang thăm dò, người mua ưu tiên các yếu tố chắc chắn như phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng, có chính sách hỗ trợ tài chính tốt, bên cạnh đó, lợi suất cho thuê ổn định và tối ưu các loại chi phí. Ở giai đoạn này, chung cư sẽ thu hút lượng quan tâm lớn và ghi nhận thanh khoản tốt nhất trong các loại hình bất động sản.
Qua 2025, thị trường bất động sản mới thực sự khởi sắc
PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng thị trường bất động sản bước sang thời kỳ củng cố dự kiến bắt đầu trong quý 1-2025, người mua và nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn với các yếu tố tài chính, pháp lý nhưng vẫn ưu tiên các sản phẩm phục vụ ở thực và mang lại dòng tiền tốt. Lúc này, nếu các yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, loại hình chi phí cao như nhà riêng, thị trường bất động sản nhà phố sẽ dần cải thiện về lượng giao dịch.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc kênh Batdongsan.com.vn dự báo từ phải từ quý II-2025 đến quý IV-2025 có thể là giai đoạn khởi sắc của thị trường bất động sản. Người dân sẽ quan tâm hơn nhu cầu đầu tư, tốc độ tăng giá và sẽ không quá đặt nặng các yếu tố về giá bán, pháp lý như ở thời kỳ thị trường ảm đạm. Đây sẽ là thời điểm mà đất nền, biệt thự dần lấy lại lợi thế và có thanh khoản tốt hơn.
Theo ông Quốc Anh dự kiến, từ đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam mới bước vào chu kỳ ổn định, người mua ưu tiên tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những loại hình bất động sản có tốc độ tăng giá cao, số lượng ít nhưng thu hút nhiều quan tâm.
