Bộ Xây dựng gỡ nút thắt về bồi thường cho chung cư cũ

Hàng loạt vướng mắc, trong đó lớn nhất là vấn đề bồi thường khiến việc xây mới, cải tạo chung cư cũ trong gần 15 năm qua tại TP.HCM gặp nhiều khó khăn, ách tắc. Thậm chí trong giai đoạn 2015-2020, chính quyền TP đặt ra mục tiêu xây mới 14 chung cư cấp D nhưng đến nay đã trải qua bảy năm, chưa có chung cư nào được xây mới. Trong khi đó, nhiều chung cư cũ từ giai đoạn 2011-2015 mới chỉ hoàn thành việc di dời dân.

Kiến nghị bốn nhóm vấn đề liên quan đến bồi thường

Từ khi có chương trình cải tạo, xây mới các chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, hơn chục năm nay TP.HCM đã gặp rất nhiều vướng mắc bởi “vòng xoáy” thủ tục. Sau đó, hai nghị định (NĐ) mới ra đời là NĐ 101/2015 và 69/2021 đã tháo gỡ dần các vướng mắc, tạo điều kiện để việc cải tạo, xây mới chung cư dễ dàng hơn.

Tuy nhiên, đến thời điểm này, một trong những nút thắt lớn nhất ảnh hưởng đến việc di dời, tháo dỡ và xây mới các chung cư là vấn đề bồi thường. Vấn đề này TP.HCM đã nhiều lần làm việc với Bộ Xây dựng, đề xuất tháo gỡ. Đầu tháng 4, UBND TP đã có công văn báo cáo, kiến nghị bộ hướng dẫn bốn nhóm vấn đề liên quan đến bồi thường.

Cụ thể gồm nhóm vướng mắc trong bồi thường đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (SHNN) trước NĐ 101 và sau NĐ 101 (nay được thay bằng NĐ 69); bồi thường cho Nhà nước đối với phần diện tích sở hữu chung (hành lang, cầu thang, lối đi chung), diện tích đất sử dụng chung (đất khuôn viên, sân chung…) trước đây chưa bán cho các hộ dân; việc bồi thường cho Nhà nước đối với nhà, đất thuộc SHNN và miễn tiền sử dụng đất.

Theo UBND TP, bốn nhóm vấn đề nêu trên đang là vướng mắc chủ yếu trong việc thực hiện cải tạo, xây mới chung cư cũ. Theo thống kê của Sở Xây dựng, trong 16 dự án có vướng mắc, có chín dự án vướng mắc chung về bồi thường đối với nhà thuộc SHNN. Bảy dự án đã có chủ đầu tư và phê duyệt phương án bồi thường trước NĐ 101.

Bộ Xây dựng gỡ vướng

Mới đây, ngày 28-4, Bộ Xây dựng đã có văn bản giải quyết các vướng mắc của TP.HCM trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP. Bộ này đã hướng dẫn từng nhóm nội dung vướng mắc theo kiến nghị của UBND TP.HCM.

Theo đó, với nhóm nội dung các dự án đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Quyết định 73/2008 của TP, trước NĐ 101: Theo báo cáo của UBND TP, có bảy dự án (giai đoạn 2011-2016) chủ đầu tư đã hỗ trợ 60% giá trị nhà, đất căn hộ cho người đang thuê nhà ở thuộc SHNN. Thời điểm phê duyệt phương án bồi thường không yêu cầu chủ đầu tư bồi thường 40% giá trị nhà, đất còn lại cho Nhà nước dù Quyết định 73 trước đó của TP có quy định khoản này.

Hiện nay, chủ đầu tư của bảy dự án trên chưa triển khai dự án và chưa nộp 40% nêu trên vào ngân sách. Trong khi NĐ 69 hiện hành không có quy định xử lý trường hợp này khiến TP lúng túng trong việc giải quyết pháp lý dự án.

Về nội dung này, Bộ Xây dựng cho rằng nếu phần diện tích nhà, đất này chưa đưa vào phương án bồi thường thì phải lập phương án bồi thường bổ sung theo quy định của NĐ 69. Mặt khác, do xây dựng chung cư cũ nên chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất trong phạm vi dự án, vì vậy phần 40% diện tích đất còn lại, chủ đầu tư không phải nộp tiền vào ngân sách.

Với nhóm nội dung bồi thường sau NĐ 101, TP có hai dự án là chung cư 128 Hai Bà Trưng và 23 Lý Tự Trọng, quận 1: Trong phương án bồi thường của các dự án này có yêu cầu chủ đầu tư bàn giao lại cho Nhà nước một số căn hộ sau khi xây xong để bố trí cho người dân tiếp tục thuê nhà thuộc SHNN. UBND TP đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn việc Nhà nước hoàn trả cho chủ đầu tư chi phí đầu tư căn hộ mới sau khi bàn giao lại cho Nhà nước.

“Nếu các bên vẫn thống nhất tiếp tục thực hiện phương án bồi thường trước đây thì sau khi bàn giao lại căn hộ mới cho Nhà nước, các bên phải thực hiện theo phương án bồi thường được duyệt. Nếu các bên không thực hiện theo phương án bồi thường đã duyệt trước đây thì nay thực hiện bồi thường theo quy định tại NĐ 69” - Bộ Xây dựng hướng dẫn.

Về nội dung bồi thường phần diện tích nhà thuộc sở hữu chung (hành lang, cầu thang) và đất sử dụng trong nhà chung cư (sân chung, khuôn viên), NĐ 69 yêu cầu lập phương án bồi thường bổ sung với các phần diện tích này. Tuy nhiên, NĐ này lại chưa quy định cụ thể về thời điểm xác định đơn giá bồi thường là theo thời điểm lập phương án bồi thường trước đây hay tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường bổ sung. Hướng dẫn nội dung này, Bộ Xây dựng cho rằng đơn giá bồi thường sẽ được xác định tại thời điểm lập phương án bồi thường bổ sung.

Tháo gỡ vướng mắc về bồi thường phần nhà, đất thuộc SHNN theo kiến nghị của UBND TP, Bộ Xây dựng cho rằng chủ đầu tư chỉ phải bồi thường phần diện tích nhà sở hữu chung, riêng phần đất được miễn theo quy định.