Cuối tuần qua, Văn phòng Quốc hội phối hợp với Ủy ban Pháp luật tổ chức hội thảo lấy ý kiến góp ý nhằm bảo đảm tính thống nhất của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với một số luật có liên quan.
“Dè dặt” khi sửa quy định về thu hồi đất là phù hợp
Tại hội thảo, PGS-TS Phạm Duy Nghĩa, ĐH Fulbright Việt Nam, đặt vấn đề về việc có hàng trăm dự án nhà ở gặp “trục trặc” thời gian qua có lỗi của Luật Đất đai hay không, nếu có thì sửa ở đâu?
Theo ông Nghĩa, để thực hiện được dự án, nhà đầu tư phải có lô đất phù hợp, muốn vậy chỉ có hai cách, hoặc được phân phối bởi Nhà nước, hoặc qua các giao dịch thu gom, chuyển nhượng các loại đất khác nhau.
 |
Chuyên gia cho rằng cần cân nhắc khi sửa quy định về thu hồi đất. |
Đánh giá “cấu trúc của Luật Đất đai khá mạch lạc”, ông Nghĩa phân tích nếu muốn thực hiện một dự án nhà ở, trước hết miếng đất đó phải nằm trong quy hoạch, sau đó được đưa vào danh sách thu hồi đất, chuyển thành đất “sạch”, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất (SDĐ). Những nguyên tắc này bảo đảm tài nguyên đất đai vốn khan hiếm phải được thông qua cạnh tranh để thu được nguồn thu hợp pháp và hợp lý nhất, tìm được nhà đầu tư có năng lực nhất cho phát triển đất đai.
“Chỉ có điều, quá trình này thực tế không diễn ra theo đúng quy trình như vậy nên mới vướng cả về đấu thầu” - PGS-TS Phạm Duy Nghĩa nói.
Ông Nghĩa nêu việc Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba, trong một thời gian khá ngắn có thể tự vẽ ra 50 dự án nhà ở, thu gom hơn
600 ha đất nông nghiệp, rồi thương mại hóa rầm rộ các sản phẩm tự vẽ đó tới 6.700 khách hàng, thu về 2.650 tỉ đồng là một ví dụ cho thấy hiện trạng trên có rất nhiều nguyên nhân.
“Luật Đất đai hiện hành chưa hẳn đã là nguyên nhân chính gây nên hiện trạng này. Nếu trục trặc nằm ở năng lực quản lý của chính quyền, nhất là chính quyền địa phương, thì sửa Luật Đất đai chưa hẳn đã là bài thuốc trúng để trị bệnh” - PGS-TS Phạm Duy Nghĩa nhấn mạnh.
“Đề xuất của Ban soạn thảo Luật Đất đai tương đối dè dặt, tôi thấy điều này cũng là phù hợp. “Tiếng gọi” của thị trường đương nhiên sẽ đòi giải phóng các lô đất đó thuận tiện hơn, đương nhiên rồi. Nhưng tính đến mức độ công bằng, việc quản lý nguồn tài nguyên đất đai một cách phù hợp, bảo đảm chống lại các lợi ích ngầm, tôi nghĩ nên dè dặt trong việc sửa đổi các quy định liên quan đến thu hồi, đấu giá, giao quyền SDĐ và dự án cho chủ đầu tư” - ông Nghĩa kết luận.
Nên có cơ chế thu hồi đất “một phần”
Cũng liên quan đến quy định về thu hồi đất, ở khía cạnh khác, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm Nguyễn Hồng Hải cho rằng thu hồi đất phải phân tách rõ trường hợp nào Nhà nước thu hồi một phần, trường hợp nào Nhà nước thu hồi toàn bộ quyền SDĐ và tài sản gắn liền với đất.
“Quy định như hiện nay rất oan uổng cho người dân” - ông Hải nói.
Dẫn chứng về trường hợp xây dựng không gian ngầm, ông Nguyễn Hồng Hải cho hay trên thế giới, nếu nhà nước xây dựng tàu điện ngầm qua không gian ngầm, không làm ảnh hưởng đến bề mặt phía trên của người có đất thì không thu hồi đất. Tuy nhiên, ở Việt Nam, trường hợp này Nhà nước vẫn thu hồi dẫn đến người dân phản ứng.
“Chúng ta phải có cơ chế phân tách rõ trường hợp nào Nhà nước thu hồi toàn bộ quyền SDĐ, trường hợp nào Nhà nước chỉ thu hồi một phần - hoặc là không gian ngầm, hoặc là không gian bên trên” - ông Hải kiến nghị.
Tiếp tục nêu ví dụ, ông Hải cho rằng khi xây dựng đường điện cao áp, Nhà nước không nhất thiết phải thu hồi đất, người dân trong một khía cạnh nào đó có quyền sử dụng hạn chế phần đất bên dưới của họ. Việc này không ảnh hưởng gì, miễn sao người dân bảo đảm an toàn hành lang đường điện.
“Chúng ta phải căn cứ vào nhu cầu của Nhà nước sử dụng tầng không gian nào, nếu Nhà nước sử dụng hết tất cả tầng không gian, kể cả không gian ngầm, bề mặt và không gian trên không, hoặc do tính chất đặc biệt của công trình thì Nhà nước mới thu hồi quyền SDĐ nói chung, còn lại chỉ áp dụng thu hồi một phần” - vẫn lời ông Nguyễn Hồng Hải.
Ngoài ra, vị chuyên gia đến từ Bộ Tư pháp cũng đặt vấn đề: “Nhà nước chỉ xây dựng một con đường tạm sử dụng trong 10- 20 năm thôi thì có cần thiết phải thu hồi đất của người dân không?”.
Ông Hải nêu thực tế có những công trình chỉ sử dụng năm năm, Nhà nước vẫn thu hồi đất. “Thu hồi đất xong, sử dụng hết mục đích lại chia cho người khác thì người SDĐ ban đầu bức xúc là đúng” - ông Hải nói.
Theo ông, khi thu hồi đất còn phải căn cứ vào mục đích, thời hạn của công trình chúng ta xây dựng trên đó. Nếu thời hạn quá ngắn, Nhà nước không nên thu hồi đất mà áp dụng hình thức buộc người chủ đất phải bàn giao đất để thực hiện công trình. Hết thời hạn và đạt mục đích rồi, Nhà nước bàn giao lại đất cho họ tiếp tục thực hiện quyền của mình.
Cân nhắc việc thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại
Tại hội thảo, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng đề nghị các đại biểu quan tâm đến vấn đề thu hồi đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở, do quá trình thảo luận còn nhiều ý kiến khác nhau.
Ông Tùng cho hay Điều 86 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung trường hợp Nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” đối với dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở.
Nêu ý kiến, Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) Hồ Quang Huy đề nghị cần nghiên cứu thêm quy định này để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật và mục đích của việc thu hồi đất mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Theo ông Huy, Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước không thu hồi đất mà thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền SDĐ để thực hiện các dự án nhà ở thương mại.
Trong khi đó, Luật Nhà ở quy định “nhà ở thương mại” là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường, việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại là hoạt động kinh doanh bất động sản...
Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật cho rằng việc thu hồi đất nói trên gắn với mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là không phù hợp.
