Thông tư 33/2017 của Bộ TN&MT đưa ra quy định mới về việc ghi tên các thành viên trong gia đình trên giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất (SDĐ), quyền sở hữu nhà ở (nói gọn là GCN).
Theo đó, căn cứ vào khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 và khoản 5 Điều 6 Thông tư 33/2017 của Bộ TN&MT thì tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền SDĐ; nhận chuyển quyền SDĐ mà những người trong hộ gia đình có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung trong hộ gia đình và có quyền SDĐ chung thì GCN được cấp cho hộ gia đình và những người đó được ghi tên trên GCN.
Như vậy, nếu nhà, đất đó là tài sản riêng của cá nhân hoặc là tài sản chung của cá nhân với vợ/chồng của mình thì GCN không ghi tên những người khác trong gia đình (như cha, mẹ, anh, chị, em, các con). Cha, mẹ, anh, chị, em, các con ở trong gia đình chỉ được ghi tên trên GCN khi họ có quyền SDĐ chung.
Nếu nhà, đất là tài sản riêng của cá nhân hoặc là tài sản chung của cá nhân với vợ/chồng của mình thì GCN không ghi tên những người khác trong gia đình. Ảnh: HOÀNG GIANG
Cần lưu ý là những thành viên trong hộ gia đình SDĐ không phải là tất cả thành viên có tên trong hộ khẩu. Người có tên trong hộ khẩu không phải lúc nào cũng là thành viên của hộ gia đình SDĐ. Nói cách khác, hộ khẩu không phải là cơ sở pháp lý xác lập quyền SDĐ của hộ gia đình. Để trở thành thành viên hộ gia đình SDĐ phải đảm bảo ba yếu tố:
- Là những người trong hộ gia đình có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
- Đang sống chung trong hộ gia đình;
- Có quyền SDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền SDĐ; nhận chuyển quyền SDĐ.
Có thông tin này cũng được minh định thêm là chủ thể SDĐ là hộ gia đình đã được đưa vào Luật Đất đai 1993 nhưng khái niệm thế nào là hộ gia đình SDĐ thì luật lại không đề cập đến suốt cả một thời gian dài 20 năm (trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành).
Tùy thuộc vào cán bộ và cơ quan có thẩm quyền mỗi nơi hiểu và áp dụng một kiểu khác nhau nhưng đa số căn cứ vào hộ khẩu. Thực ra chủ thể SDĐ là hộ gia đình không phải là chủ thể SDĐ phổ biến. Nó xuất hiện trong thời gian ngắn ở một số vùng và địa phương khi mô hình hợp tác xã sản xuất nông nghiệp không còn tồn tại. Hợp tác xã giao khoán đất cho hộ gia đình xã viên theo bình quân nhân khẩu, trên cơ sở đó công nhận quyền SDĐ của hộ gia đình hoặc một số địa phương có chính sách giãn dân trên cơ sở giao đất ở cho hộ gia đình theo nhân khẩu.
Tại thời điểm hiện nay, khi Luật Đất đai 2013 đưa ra khái niệm hộ gia đình SDĐ khá rõ ràng và có văn bản hướng dẫn cách ghi nhận các thành viên hộ gia đình trên GCN nhưng thật đáng tiếc chủ thể SDĐ là hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền SDĐ; nhận chuyển quyền SDĐ, trên thực tế hầu như không còn xuất hiện nữa.
Vì vậy, theo tôi nên chăng khi sửa Luật Đất đai 2013 thì sẽ có điều luật chuyển tiếp để giải quyết những trường hợp đã cấp GCN (hoặc chưa cấp giấy) cho các trường hợp hộ gia đình SDĐ theo mô hình tôi đề cập ở trên trong quá khứ. chủ thể SDĐ là hộ gia đình sẽ được bỏ vì không còn phù hợp với thực tiễn cuộc sống hiện tại và tương lai.
| Ghi tên các thành viên lên giấy đỏ cần thiết đến đâu? Với cách lý giải “hộ gia đình SDĐ” được quy định trong Luật Đất Đai 2013, khái niệm hộ gia đình SDĐ đã thoát ly hoàn toàn khỏi khái niệm “hộ khẩu”. Theo quy định này, hộ gia đình SDĐ có điểm giống nhóm cá nhân SDĐ ở chỗ là quyền SDĐ là tài sản chung của nhiều cá nhân. Điểm khác biệt là nếu nhóm cá nhân SDĐ bao gồm những cá nhân không có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi duỡng, tên của từng cá nhân được ghi trên GCN và mỗi người đều được cấp một GCN thì hộ gia đình SDĐ chỉ bảo gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, trên GCN (từ trước đến nay) không ghi tên tất cả người có quyền SDĐ chung mà chỉ ghi tên chủ hộ. Như vậy, có cần ghi tên tất cả thành viên có quyền SDĐ chung trên GCN không? Theo tôi, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT là cần thiết vì các lý do sau: - Khi bỏ hộ khẩu, nếu không ghi đầy đủ như vậy thì cơ quan công chứng căn cứ vào đâu để xác định những người có thể có quyền SDĐ chung nếu GCN chỉ ghi tên chủ hộ? - Khi ghi tên đầy đủ thì việc xác định thành viên của hộ gia đình SDĐ, nhất là trong giao dịch sẽ trở nên đơn giản, hạn chế tình trạng cơ quan công chứng không biết chính xác những ai trong hộ là người có quyền SDĐ chung nên bắt tất cả người có tên trong hộ khẩu ký vào hợp đồng theo kiểu ký thừa còn hơn bỏ sót như hiện nay. - Đây là sự chuẩn bị cần thiết cho việc xóa bỏ chủ thể SDĐ là hộ gia đình vì khi đó hộ gia đình sẽ chuyển thành nhóm cá nhân SDĐ. Lúc đó việc xác định ai là thành viên của nhóm cá nhân SDĐ sẽ rất đơn giản vì họ chính là thành viên của hộ gia đình đã được ghi trên GCN. - Việc ghi tên này có thể gây khó khăn nhất định cho cơ quan cấp giấy nhưng cần nhận thức đó là công việc không thể không làm. Nếu khi cấp giấy không làm thì khi chuyển quyền, giải quyết tranh chấp... cũng buộc phải xác định ai là người có quyền SDĐ chung. Tương tự, nếu để đến khi bỏ chủ thể SDĐ là hộ gia đình mới xác định thì sẽ rất khó khăn, nhiều khi không làm được nếu các thành viên đã chuyển đi nơi khác, không còn có tên trong hộ khẩu nhưng vẫn có quyền SDĐ chung. TS PHẠM VĂN VÕ, Trưởng khoa Luật thương mại Trường ĐH Luật TP.HCM |
