Căn hộ thứ cấp giá mềm trong năm 2021

Thực tế là giá sơ cấp (giá chủ đầu tư mở bán) các dự án căn hộ hình thành trong tương lai đều tăng mạnh và nhỉnh hơn rất nhiều so với giá căn hộ giao dịch thứ cấp (mua đi bán lại) bàn giao trước đó vài năm.

Giá dự án mới tăng bất chấp

Giá căn hộ chung cư đang diễn biến trái chiều trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong khi các mức giá ở nhiều dự án căn hộ mới chào bán lần đầu (sơ cấp F1) tại TP.HCM đều có xu hướng tăng, thị trường thứ cấp (F2, F3 trở đi) lại chững lại, thấp hơn 20%-30%, thậm chí xuất hiện tình trạng giảm giá.

Bà Phương Linh (quận 12, TP.HCM) cho biết đang tìm mua căn hộ ở khu vực TP Thủ Đức nhưng giá các dự án mới chưa hình thành đều cao hơn giá căn hộ cũ rất nhiều. “Căn hộ đã bàn giao được ba năm trên đường Đặng Văn Bi giá 45-50 triệu đồng/m2 mà dự án mới trên đường Võ Văn Ngân gần đó lại được rao giá trên dưới 90 triệu đồng/m2” - bà Linh nói.

Bà Linh ngạc nhiên vì dự án mới phải chờ 2-3 năm mới có thể xây xong nếu thủ tục pháp lý và thi công suôn sẻ mà giá lại quá cao so với căn hộ cư dân đã hiện hữu ổn định. Theo bà Linh, giá căn hộ chưa hình thành mà cao như vậy là bất thường, ảnh hưởng đến toàn thị trường, người mua nhà chịu thiệt.

Sau khi khảo sát nhiều dự án, ông Đức Thịnh (Gia Lai) cho biết đã mua lại một căn hộ ở TP Thủ Đức (khu vực quận 9 cũ) giá tính ra chỉ hơn 40 triệu đồng/m2. Cũng như ông Thịnh, nhiều người mua nhà để ở đang có xu hướng tìm căn hộ đã bàn giao vài năm vì giá mềm hơn nhiều so với dự án hình thành trong tương lai.

Theo ông Thịnh, các dự án đang xây hoặc mới mở bán xung quanh khu vực ông cần tìm thì giá lên tới 55-60 triệu đồng/m2. Trong khi các căn hộ cũ, thực ra mới bàn giao khoảng 1-3 năm thì thấp hơn đến 10-20 triệu đồng/m2.

“Nếu mua để ở thì theo tôi nên tìm những dự án đã hình thành, chỉ việc dọn vào ở. Căn hộ mang tiếng cũ nhưng an tâm về pháp lý chứ mấy năm nay tôi thấy dự án đứng im, chậm tiến độ rất nhiều” - ông Thịnh chia sẻ.

Theo phân tích của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, giá căn hộ sơ cấp tăng ở các dự án mới chào bán do chủ đầu tư vẫn giữ kỳ vọng về giá cao. Đây là thị trường của phần lớn các nhà đầu tư (NĐT) hoặc người mua để ở muốn tận dụng cơ hội trả tiền nhiều đợt kéo dài theo tiến độ, được ưu đãi lãi suất hay hưởng các chương trình khuyến mãi. Áp lực về tài chính của thị trường sơ cấp trong giai đoạn đầu không quá cao. Còn giá căn hộ thứ cấp giảm do các NĐT F2 bắt đầu “ngộp” tài chính nên buộc lòng phải xả hàng để giảm bớt gánh nặng.

Nhà đầu tư nếu chọn các dự án đã hình thành sẽ dễ dàng thẩm định chất lượng, nhu cầu khách thuê… hơn. Ảnh: QUANG HUY

Lợi thế cho căn hộ đã hoàn thiện

Trước nhiều dự báo nguồn cung nhà ở sơ cấp tiếp tục sụt giảm, năm 2021 hứa hẹn sẽ là năm thuận lợi cho các chủ đầu tư đã được chấp thuận mở bán cũng như có giấy phép xây dựng. Đồng thời, đây cũng là thời điểm vàng cho các NĐT thứ cấp tiến lên khi dự án sơ cấp chỉ “nhỏ giọt” ra thị trường.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cho rằng giá bất động sản trong năm 2021 khó giảm mà vẫn tiếp tục đà tăng nếu dịch bệnh được kiểm soát. Lý do là người Việt Nam rất thích sở hữu tài sản là bất động sản. Dù dịch bệnh họ vẫn tranh thủ đi mua bất động sản làm tài sản để dành phòng xa. Việc nguồn cung khan hiếm trong năm 2020 khiến thị trường căn hộ thứ cấp trở nên sôi động, đặc biệt là ở TP Thủ Đức.

Theo ông Quang, xu hướng này trong năm 2021 sẽ tiếp tục diễn ra và thị trường sơ cấp khó ngừng việc thiết lập mặt bằng giá mới. Nhóm khách hàng mua nhà để ở sẽ có nhiều lựa chọn hơn trên thị trường thứ cấp với những dự án căn hộ có tiến độ xây dựng tốt hoặc chuẩn bị bàn giao. “Vì vậy, năm 2021 là cơ hội cho những NĐT thị trường thứ cấp vì giá bán có xu hướng chững lại. Giá hiện đang thấp hơn khoảng 30% so với giá các sản phẩm sơ cấp” - ông Quang nhìn nhận.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, đại diện CBRE Việt Nam, cho biết người mua có xu hướng tìm kiếm nhà ở thị trường thứ cấp để được mức giá tốt hơn. Các NĐT F3 trở đi nếu mua nhà trên thị trường thứ cấp chắc chắn dễ mặc cả, thương lượng giá tốt.

“Tuy nhiên, áp lực cho người mua căn hộ thứ cấp buộc phải xuống tiền thanh toán một lần hoặc phải bỏ ra dòng vốn lớn hơn để tậu tài sản” - ông Kiệt nói.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cũng cho rằng đối với phân khúc căn hộ, NĐT nên mua dự án đã đi vào sử dụng, có sẵn nội thất. Như vậy, NĐT được lợi vài trăm triệu đồng mà không cần đầu tư để có thể cho thuê. Ngoài ra, việc kiểm định cũng dễ dàng hơn như nhu cầu người thuê, tiện ích, chất lượng quản lý…

Dự báo về năm 2021, TS Hiển nhận định không có cơ hội để đầu tư lướt sóng hoặc đầu cơ. Các NĐT cần lưu ý năm 2021 thị trường chỉ có thể tăng cục bộ một số khu vực, về diện rộng sẽ khó mà tăng giá và tính thanh khoản chưa thực sự mạnh như kỳ vọng.