Ngày 16-12, Trường ĐH Luật TP.HCM tổ chức hội thảo khoa học “Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)”, trao đổi những vấn đề lý luận, những quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai, từ đó đưa ra những kiến nghị, góp ý khoa học cho dự thảo luật sửa đổi.
Làm rõ khái niệm “đất đang có tranh chấp”
Tại hội thảo, liên quan đến khái niệm tranh chấp đất đai, ông Lê Thanh Tuấn (Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai) cho biết hiện nay có sự chênh giữa Luật Đất đai và Luật Dân sự.
 |
Quy định rõ thời điểm được coi là phát sinh tranh chấp đất để giải quyết được nhiều vấn đề phát sinh trên thực tế. Ảnh minh họa: NGUYỆT NHI |
Luật Dân sự quy định nếu muốn áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì trong vòng 48 tiếng, đương sự phải nộp một khoản tiền tương đương với giá trị đất thì tòa mới ra quyết định ngăn chặn. Trong khi đó, nhiều người không nộp khoản tiền này mà gửi đơn ngăn chặn khắp nơi. Theo ông Tuấn, khi đó sẽ xảy ra tình trạng nếu ai đứng về phía bên mua thì bảo là pháp luật không ngăn chặn; còn ai đứng về phía bên bán thì cho rằng đất đang tranh chấp tại sao lại cho chuyển nhượng…
Bổ sung, ThS Nguyễn Thị Ngọc Lan, Công ty CP Tập đoàn Hưng Thịnh, đặt vấn đề: Có trường hợp do mâu thuẫn, biết người kia chuẩn bị bán đất nên người này nộp đơn ra xã yêu cầu hòa giải tranh chấp. Vậy trường hợp đó có bị coi là đất đang có tranh chấp hay không?
Theo bà Ngọc Lan, nếu cẩn trọng thì vừa hỏi tòa án vừa xác minh tại ủy ban xã nơi có đất để xem có đơn tranh chấp hay đang hòa giải thế nào. Tuy nhiên, cách này vô hình trung tạo ra nhiều cái khó cho người dân khi thực hiện các giao dịch. Bởi chỉ cần người ta “ghét” người ta nộp cái đơn cũng bị ngăn chặn, không cho giao dịch thì cũng rất bất cập.
Vì vậy, theo bà Ngọc Lan, luật sửa đổi cần quy định rõ về xác định thời điểm nào là thời điểm được coi là phát sinh tranh chấp đất đai. Có như vậy mới giải quyết được nhiều vấn đề phát sinh trên thực tế về các khó khăn của người dân khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất (QSDĐ) của mình.
Có được chuyển nhượng đất tôn giáo?
TS Ninh Thị Hiền (Văn phòng công chứng Bảy Hiền) cho biết quá trình làm việc bà gặp trường hợp nhà sư trụ trì muốn lập di chúc hoặc chuyển nhượng đất. Bà đặt vấn đề: Nếu chuyển nhượng sẽ chuyển nhượng cho ai, người đang quản lý nhà chùa hay là ban đại diện của người dân ở đó. Nếu chuyển nhượng cho ban đại diện của người dân thì ai là người đứng ra nhận chuyển nhượng…
Cũng theo TS Hiền, trước đây Luật Đất đai quy định các cơ sở tôn giáo chỉ được nhận QSDĐ duy nhất một hình thức là giao đất không thu tiền SDĐ thì hiện nay dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định là giao đất và chứng nhận QSDĐ. Nếu như một số chùa được giao đất nhưng không nói rõ hình thức giao đất, thời hạn giao đất, mục đích SDĐ thì bà cho rằng đó là một trong những cơ sở để sau này cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
TS Hiền cho rằng nếu như tổ chức tôn giáo là tổ chức trong nước thì nó có thể tồn tại dưới dạng doanh nghiệp xã hội, mà doanh nghiệp xã hội thì đã được Luật Doanh nghiệp năm 2020 quy định. Vậy nếu doanh nghiệp hoạt động không vì mục đích lợi nhuận thì trong tương lai họ tiếp nhận QSDĐ dưới hình thức gì, liệu rằng đất mà các cơ sở tôn giáo đang sử dụng có thể biến hóa hình thức sử dụng để chuyển nhượng được hay không. Bà Hiền cho rằng có thể các cơ sở tôn giáo sẽ được công nhận để được chuyển nhượng vì hiện nay nhu cầu chuyển nhượng là rất nhiều.
Đề xuất bổ sung khái niệm “thời hạn sử dụng đất”
Theo ThS Nguyễn Thị Ngọc Lan, Công ty CP Tập đoàn Hưng Thịnh, Luật Đất đai qua các thời kỳ đều không đưa ra khái niệm về thời hạn SDĐ. Trong khi đó, thời hạn SDĐ liên quan đến việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người SDĐ, là căn cứ để xác định giá trị QSDĐ...
Do đó, ThS Ngọc Lan đề xuất bổ sung khái niệm “thời hạn SDĐ” vào trước hai khái niệm điều chỉnh thời hạn SDĐ và gia hạn SDĐ tại Điều 3 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Có thể quy định như sau: “Thời hạn SDĐ là khoảng thời gian người SDĐ có quyền và nghĩa vụ đối với phần đất được Nhà nước trao quyền và được xác định kể từ thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, công nhận QSDĐ”.
