Nghị quyết (NQ) 18 được Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đưa ra nhiều nội dung quan trọng, trong đó có yêu cầu bỏ khung giá đất, xác lập cơ chế định giá thị trường.
Các chuyên gia đánh giá đây là định hướng đúng đắn và khi bỏ khung giá đất, không chỉ hạn chế được tiêu cực, tham nhũng, thất thu ngân sách mà còn bảo đảm quyền lợi cho người dân.
Tăng thu ngân sách
Theo NQ18, cần có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.
Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. HĐND cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. NQ18 cũng yêu cầu có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên.
Luật sư Trần Xoa, chuyên gia thuế, cho biết thực tế giao dịch chuyển nhượng bất động sản (BĐS) đều theo giá thị trường với giá đất cao hơn nhiều so với bảng giá đất của các tỉnh, thành ban hành. Thế nhưng hiện Nghị định 12/2015 và Thông tư 92/2015, Thông tư 13/2022 của Bộ Tài chính đều quy định bảng giá đất của UBND cấp tỉnh là căn cứ tính thuế đối với trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
 |
Nếu điều chỉnh bảng giá đất phù hợp giá thị trường thì việc thu hồi đất sẽ thuận lợi, giúp các dự án đẩy nhanh được tiến độ. Ảnh: QH |
Khi bỏ khung giá đất của Chính phủ thì các tỉnh, thành sẽ được ban hành bảng giá đất mới, không bị khống chế “đụng” giá khung. Nếu các tỉnh, thành điều chỉnh ban hành bảng giá đất tiến sát giá thị trường, người dân phải kê khai đúng giá chuyển nhượng thực tế theo giá thị trường thì cái lợi trước hết là giúp ngân sách tránh bị thất thu.
“Cái lợi thứ hai là công chức cơ quan thuế sẽ không phải lấn cấn trả lại hồ sơ, yêu cầu người dân kê khai lại giá mua bán. Quá trình giải quyết hồ sơ sẽ trơn tru, thuận tiện, nhanh chóng làm hài lòng người dân. Ngân sách có thể tăng thu gấp nhiều lần so với hiện nay” - ông Xoa nhận định.
Còn chuyên gia Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa, cho rằng bỏ khung giá đất là việc cần làm vì khung giá đất, bảng giá đất hiện nay không đại diện cho thị trường. Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, đưa bảng giá đất các tỉnh, thành tiệm cận tương đối khoảng 80%-90% thực tế sẽ giúp thị trường minh bạch hơn. Bảng giá đất phải được mọi người công nhận là đúng, sát với giá thị trường.
“Khi đó, bảng giá đất mới thực sự là căn cứ rõ ràng, thuyết phục để Nhà nước tính toán giá bồi thường đất khi thực hiện các công trình công cộng… rõ ràng, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước với người dân hơn” - ông Quang nói.
Kế đến, khi có bảng giá đất tiệm cận thị trường sẽ là căn cứ nhân hệ số để tính tiền sử dụng đất chứ không áp dụng 100% đều là hệ số 1 để khuyến khích hợp thức hóa các giấy tờ nhà đất, nhanh chóng đưa quỹ đất vào phát triển kinh tế.
Tăng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường nhà nước sẽ được lợi nhiều hơn khi tăng thu ngân sách từ nhiều khoản khác như tính tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức… Nếu điều chỉnh bảng giá đất phù hợp giá thị trường thì công tác bồi thường, thu hồi đất sẽ thuận lợi hơn, giúp các dự án đẩy nhanh tiến độ, tác động tích cực đối với nền kinh tế.
Thanh toán qua ngân hàng, thị trường lành mạnh
Ban chấp hành Trung ương còn đặt ra yêu cầu bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm... Đây cũng là nội dung nhận được rất nhiều sự đồng thuận từ người dân, doanh nghiệp, chuyên gia.
Ông Đức Tiến (quận Gò Vấp, TP.HCM) ủng hộ quy định bắt buộc mua bán nhà đất phải chuyển tiền qua ngân hàng vì người dân đi mua nhà đất vẫn lo nhất là pháp lý, lừa đảo, tiền giả…
“Theo tôi, chỉ những người đầu cơ hoặc nguồn tiền không minh bạch mới không muốn chuyển khoản qua ngân hàng” - ông Tiến nói.
Tái định cư phải đi trước thu hồi đất
NQ18 xác định công tác bồi thường, tái định cư phải đi trước một bước, trên cơ sở kế thừa NQ19 ban hành 10 năm trước. Theo đó, chỉ thực hiện thu hồi đất sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt. Với trường hợp tái định cư thì phải hoàn thành công tác bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước, bảo đảm hài hòa lợi ích của các bên liên quan.
NQ18 tiếp tục nhấn mạnh người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ nhưng yêu cầu phải có quy định cụ thể để nguyên tắc này vận hành trên thực tế.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), quy định bắt buộc phải thanh toán qua ngân hàng với giao dịch nhà đất là rất hợp lý. Việc này sẽ từng bước góp phần ngăn chặn tình trạng kê khai giá nộp thuế thấp hơn giá trị thực để né thuế, góp phần giúp chống thất thu thuế, chống rửa tiền và minh bạch thị trường. Từ đó góp phần hạn chế tình trạng thổi giá, lũng đoạn thị trường.
Luật sư Huỳnh Văn Nông, Đoàn Luật sư TP.HCM, đánh giá thanh toán không tiền mặt phù hợp với thông lệ quốc tế, yêu cầu quản lý tài chính mà các quốc gia phát triển đang thực hiện.
Quy định thanh toán qua ngân hàng sẽ làm cơ sở tiến tới minh bạch trong các hoạt động mua bán, minh bạch hóa tài sản cá nhân, nghĩa vụ thuế cá nhân.
“Việc thực hiện giao dịch qua ngân hàng giúp minh bạch kiểm soát giao dịch của các ngành, phục vụ quản lý giao dịch tài sản, dữ liệu giá BĐS và quản lý thuế nói riêng. Có thể vẫn có một số trường hợp lách luật chuyển khoản giá thấp để đóng thuế ít hơn nhưng khi có những quy định chế tài xử phạt, người dân sẽ ý thức hơn” - luật sư Nông nói.
............................................
GÓC NHÌN:
Kỳ vọng chấm dứt cơn đau đầu vì giá đất
“Tại sao khi Nhà nước thu hồi đất thì muốn bồi thường với giá rẻ bèo theo giá đất do Nhà nước quy định mà không bồi thường theo giá thị trường, còn khi người dân chuyển nhượng nhà đất thì lại muốn chúng tôi đóng thuế theo giá thị trường?”.
Câu hỏi ấy đã trở đi trở lại nhiều lần trong thực tiễn, nhất là khi câu chuyện chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản (BĐS) được đặt ra trong vài năm trở lại đây.
Bàn về giải pháp để chống thất thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS, nhiều người cho rằng cần xóa bỏ chế độ hai giá đang tồn tại trong lĩnh vực đất đai. Bởi khi vẫn còn tồn tại tình trạng hai giá - giá nhà nước (được quy định trong khung/bảng giá đất) và giá thị trường thì câu chuyện tranh cãi giữa người dân và nhà quản lý mãi mãi không có hồi kết. Chưa kể đó cũng là nguyên nhân chính dẫn đến những khiếu kiện về đất đai liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng mà nhiều năm nay luôn chiếm khoảng 2/3 số vụ khiếu kiện trong cả nước.
Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Luật Đất đai 2013 cụ thể hóa những quyền của chủ sở hữu mà Nhà nước được thực hiện, trong đó có quyền “quyết định giá đất”.
Theo đó, Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ năm năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trên cơ sở đó, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành.
Để kịp thời cập nhật những biến động của thị trường, luật cũng quy định trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Và khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Tuy vậy, thực tế cho thấy giá đất trong khung/bảng giá đất có khoảng cách rất xa với giá đất trên thị trường, đặc biệt ở những đô thị phát triển sôi động. Theo Nghị định 96/2019 quy định về khung giá đất, giá đất ở đô thị cao nhất chỉ 162 triệu đồng/m2. Giá này cũng là giá đất được TP.HCM quy định cho những khu đất nằm trên các đường Đồng Khởi, Lê Lợi (ngay cả khi nhân hệ số K cao nhất (2,5) thì giá này cũng chỉ 405 triệu đồng/m2 và vẫn thấp hơn gấp bốn, năm lần giao dịch thực tế).
Chính vì giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn nhiều so với giá thị trường đã dẫn đến câu chuyện thất thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS. Khung giá đất quy định cứng trong thời hạn năm năm cũng không theo kịp những thay đổi nhanh chóng của thị trường BĐS. Bởi đây là thị trường với loại hàng hóa rất đặc biệt, đôi khi chỉ cần có một thông tin về quy hoạch, hay một lãnh đạo nào đó đi thị sát thì qua một đêm giá đất có thể cất cánh lên trời…
Nhưng giá đất thấp không chỉ người dân chịu thiệt, đặc biệt là tính tiền bồi thường khi bị thu hồi đất. Ở chiều ngược lại, chính Nhà nước cũng đang thiệt đơn thiệt kép. Vì theo quy định, giá đất này được áp dụng trong rất nhiều trường hợp như tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (cho dù có nhân hệ số K đi nữa thì cũng rất thấp)…
Những bất cập của việc giá đất nhà nước quy định thấp hơn giá thị trường đã quá rõ ràng. Và Nghị quyết 18 Trung ương 5 khóa XIII đã đưa ra một điểm rất mới, đó là bỏ khung giá đất, giao việc xây dựng bảng giá đất cho địa phương, đồng thời có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.
Với yêu cầu được đưa ra trong Nghị quyết 18 Trung ương 5 là hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai trong năm 2023, chúng ta có quyền kỳ vọng những nghịch lý trong giá đất sẽ sớm được giải quyết, từ đó hóa giải những nguyên nhân gốc rễ gây nên tình trạng khiếu kiện kéo dài trong lĩnh vực đất đai. Hay ít nhất, điểm nghẽn trong việc thu thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS cũng sẽ được khơi thông để người dân và cơ quan quản lý đều dễ dàng thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.
Bỏ khung giá đất chỉ là bước đầu, quan trọng hơn cả là phải hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Có như vậy mới thực hiện được yêu cầu mà Nghị quyết 18 Trung ương 5 đặt ra: Đất đai là nguồn lực to lớn cần được phát huy, quản lý và sử dụng có hiệu quả, bền vững, bảo đảm công bằng xã hội; không để bị suy thoái, hủy hoại, lãng phí, tham nhũng, tiêu cực.
TRẦN THANH HOA
