Thời gian qua, đấu giá đất ở khu vực vùng ven Hà Nội diễn ra hết sức sôi động. Đơn cử như ngày 10-8, thị trường dậy sóng khi huyện Thanh Oai tổ chức đấu giá 68 lô đất, diện tích 60-85m2. Giá khởi điểm từ 8,6 triệu-12,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, kết quả đấu giá khiến mọi người ngã ngửa khi nhiều lô đất có giá trúng từ 52-100 triệu đồng/m2.
Điều đáng nói, vị trí của 68 lô đất nằm khá xa trung tâm Hà Nội, khoảng 40km. Với mức giá như trên, giá đất mặt ngõ tại huyện này tương đương với giá đất mặt ngõ tại các quận nội đô như Đống Đa, Cầu Giấy, thậm chí cả Hoàn Kiếm, Ba Đình - những nơi được coi là đắt đỏ bậc nhất Hà Nội.
Tiền cọc thấp, nguồn cung ít hấp dẫn nhà đầu tư
Mới đây nhất, cuộc đấu giá đất tại xã Tiền Yên (huyện Hoài Đức, Hà Nội) hôm 19-8 đã trở thành một trong những phiên đấu giá lịch sử khi kéo dài hơn 19 tiếng, kết thúc lúc 4h30 phút sáng 20-8 với hàng trăm người tham gia.
Giá trúng đấu giá dao động từ 91,3-133,3 triệu đồng/m2, tổng giá trị mỗi lô đất trung bình vượt 10 tỉ đồng, có lô lên tới 15 tỉ đồng. So với mức khởi điểm, giá trúng đấu giá cao gấp 9-18 lần.
Theo Chủ tịch UBND huyện Thanh Oai, phiên đấu giá đất tại huyện này hôm 10-8 có khoảng 1.500 người tham dự, với hơn 4.000 hồ sơ đăng ký hợp lệ. Con số này cao kỷ lục trong các phiên đấu giá đất huyện ven hai năm trở lại đây.
Lý giải hiện tượng trên, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng từ cuối năm ngoái đến nay, nhiều phân khúc liên tục tăng giá mạnh hoặc neo ở ngưỡng cao khiến biên lợi nhuận đầu tư giảm mạnh.
Ví dụ phân khúc chung cư đã tăng nóng trong nhiều tháng, đến nay đạt gần 60 triệu đồng/m2 và có xu hướng chững lại. Sản phẩm thấp tầng duy trì giá cao hơn trăm triệu đồng mỗi m2.
Trong bối cảnh nguồn cung ít ỏi, giá nhiều phân khúc đã tăng quá cao thì nhà đầu tư có xu hướng chuyển dịch sang đất nền vùng ven. Do đó, ngày càng nhiều nhà đầu tư đi săn đất.
Một lý do khác được ông Đính đưa ra là do đất đấu giá có nhiều ưu điểm như pháp lý đảm bảo, hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện, nằm ở khu vực có vị trí thuận lợi. Điều này giúp sản phẩm dễ thanh khoản.
Còn theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, Hà Nội là một trong những địa phương bị siết chặt phân lô, bán nền nên dự báo nguồn cung sẽ giảm sút trong thời gian tới. Chính điều này đã tác động đến tâm lý của người dân và mỗi khi có dịp thì cả ngàn người lại đổ xô đi đấu giá đất.
Trong bối cảnh nguồn cung giảm, những sản phẩm có nguồn gốc và pháp lý rõ ràng như đất đấu giá sẽ được quan tâm, từ đó khiến giá tăng cao.
Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội
Đồng tình, ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGOHomes nhận định đất đấu giá ở ngoại thành Hà Nội luôn có sức hút do không dính đến tranh chấp, không bị lấn chiếm và nhất là đã có sổ hồng, hạ tầng hoàn thiện.
Đặc biệt, mức lãi suất vay ngân hàng hiện ở mức tương đối hấp dẫn trong khi thị trường thiếu hụt những sản phẩm đầu tư. Điều này phần nào càng khiến đất đấu giá có sức hút đặc biệt.
Bên cạnh đó, ông Điệp cho rằng quy định về bảng giá đất hàng năm trong Luật Đất đai 2024 cũng là lý do khiến nhiều nhà đầu tư tranh thủ gom hàng trước khi bảng giá mới được áp dụng từ 1-1-2026.
Ngoài ra, các chuyên gia cũng cho rằng giá khởi điểm thấp là một trong những lý do khiến các buổi đấu giá đất gần đây tăng nhiệt. Mức tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá đất là 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm. Khi giá khởi điểm khoảng 7-10 triệu đồng/m2, mức đặt cọc dao động 100-200 triệu đồng/lô, người dân và nhà đầu tư rất dễ dàng để tham gia đấu giá.
Chỉ ra 3 nguyên nhân khiến khiến đấu giá đất "nóng hầm hập", chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho biết thời gian qua, nguồn cung của bất động sản đầy đủ pháp lý thông qua hoạt động đấu giá không nhiều. Do đó, khi đấu giá sẽ gây ra hiện tượng hàng ngàn người tranh mua vài chục lô đất.
Thêm nữa, phân khúc bất động sản không chỉ đất nền mà đất dự án, chung cư thời gian qua tăng đột biến. Cùng với đó, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành kể từ 1-8 cũng tác động đến mặt bằng giá, đặc biệt liên quan đến bảng giá đất.
Giá thật hay chỉ là chiêu trò?
Khác với nhìn nhận của một số người, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng Giám đốc Công ty Cao ốc Quốc tế Hồ Tây – cho rằng đây là điều bất thường và cá biệt đối với thị trường bất động sản.
Bởi có rất nhiều sản phẩm có hạ tầng tốt, quy hoạch rõ ràng nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn thận trọng. Do đó, không loại trừ kịch bản khi thị trường có dấu hiệu phục hồi, nhiều sàn bất động sản đã dẫn dắt nhà đầu tư “đẩy sóng” để hưởng lợi. Sau khi trúng đấu giá ở mức giá cao thì ngay lập tức sang tay để kiếm lời.
Đơn cử, tại phiên đấu giá đất tại huyện Hoài Đức, sau cuộc đấu giá kéo dài tới 19 tiếng, tất cả các lô đất đã được bán thành công. Lô có giá cao nhất là 133,3 triệu đồng/m2, cao gấp hơn 18 lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, khi kết quả còn chưa chốt thì ngoài hội trường đã có một nhóm môi giới mời chào để sang tay với mức chênh từ 200 triệu đồng trở lên.
Chia sẻ với PLO, ông Thanh Giang, một nhà đầu tư tại huyện Hoài Đức cho biết nguyên nhân khiến đất đấu giá vùng ven đang gây sốt là do ảnh hưởng từ sóng quy hoạch. Ví dụ như 19 lô đất đấu giá tại huyện Hoài Đức là nằm sát khu vực đường Vành đai 4. Hơn nữa, thông tin một số huyện chuẩn bị lên quận cũng là lý do thúc đẩy xu hướng đi săn đất của giới đầu tư.
Ông Giang cũng tiết lộ nhóm của ông cũng tham gia đấu giá 7 lô đất tại Hoài Đức, nếu trúng lô nào sẽ bán, lấy chênh lệch ngay. Nhiều người đấu giá cũng ký gửi để có mức chênh cao nhất, ăn theo độ tăng nhiệt thị trường. Vì cọc thấp, nếu bán chênh thành công, họ có thể lãi đến 180-380 triệu đồng. “Đây là mức lợi nhuận rất hấp dẫn trong bối cảnh nhiều kênh đầu tư đang gặp khó khăn” - ông Giang nói.
Chuyên gia cảnh báo các nhà đầu tư nên thận trọng bởi những bài học trước đây nhiều phiên đấu giá cũng trả giá cao kỷ lục, tới thời hạn thanh toán tiền người trúng lại bỏ cọc. Hệ lụy tác động đến mọi phân khúc bất động sản, gia tăng hiện tượng đầu cơ đất đai, gây lũng đoạn thị trường, rủi ro luôn thuộc về người mua cuối.
