Sáng 30-8, Hội nghị đại biểu Quốc hội (ĐBQH) chuyên trách lần thứ tư đã thảo luận về một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau của dự án Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó có các nội dung như quy định thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) để làm dự án thương mại và điều tiết chênh lệch địa tô với các khu đất sau khi có quy hoạch, hạ tầng…
Quy định thực hiện dự án theo cơ chế thỏa thuận còn lỗ hổng
Tại hội nghị, nhiều ĐBQH đặc biệt quan tâm đến nội dung sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận QSDĐ hoặc đang có QSDĐ (Điều 127 dự thảo luật).
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của QH Vũ Hồng Thanh cho hay vấn đề này đang có hai loại ý kiến khác nhau.
 |
Đại biểu Quốc hội Trần Văn Lâm (Bắc Giang) đặt vấn đề về việc thu chênh lệch địa tô. Ảnh: quochoi.vn |
Theo ý kiến thứ nhất thì nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận QSDĐ hoặc sử dụng QSDĐ đang có đối với đất ở (hoặc đất ở và đất khác) để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Theo ông Thanh, quy định như vậy tiếp tục kế thừa quy định tại khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở (được sửa đổi, bổ sung năm 2022) nhưng lại mở rộng hơn so với khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở hiện hành khi được nhận thỏa thuận về QSDĐ không chỉ đối với đất ở mà còn đối với đất hỗn hợp có đất ở và đất khác.
Loại ý kiến thứ hai đề nghị quy định theo hướng chặt chẽ hơn phạm vi đất hỗn hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại là đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất một lần.
“Quy định như vậy thu hẹp hơn quy định hiện hành đối với trường hợp nhà đầu tư sử dụng QSDĐ đang có nhưng mở rộng hơn về trường hợp được thỏa thuận về nhận chuyển nhượng QSDĐ thực hiện dự án nhà ở thương mại” - ông Thanh nêu.
Góp ý nội dung này, ĐB Nguyễn Công Long (Đồng Nai) cho rằng phương án 1 là nội dung không mới, từng có nhiều tranh luận khi QH xem xét sửa Luật Nhà ở tại kỳ họp bất thường lần thứ nhất. Khi đó, nội dung này được thiết kế theo hướng cho phép xây dựng nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở. Sau đó, Ủy ban Thường vụ QH đã nêu rõ quan điểm “không bổ sung hình thức sử dụng đất không phải là đất ở xây dựng nhà ở thương mại tránh xảy ra tình trạng trục lợi chính sách, gây thất thoát ngân sách nhà nước”.
“Quy định như thế này thì doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản có quyền mua hết đất nông nghiệp, đất rừng chuyển sang mục đích xây dự án thương mại” - ĐB Long cảnh báo và nhấn mạnh nó chỉ “thỏa mãn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản”, không giải quyết được vấn đề chênh lệch địa tô, đồng thời mâu thuẫn với nguyên tắc sử dụng đất (tại Điều 5 dự thảo luật) là phải phù hợp với mục đích sử dụng.
Theo đó, ĐB Long đề nghị cần cân nhắc cả hai phương án vì đều không chặt chẽ, có lỗ hổng dễ bị lợi dụng để biến các loại đất khác như đất danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử… thành đất dự án thương mại.
Liên quan đến cơ chế thỏa thuận, Bộ trưởng Bộ TN&MT Đặng Quốc Khánh cho hay một số ý kiến ĐBQH đề xuất khi dự án thỏa thuận được 70%-80%, phần còn lại Nhà nước đứng ra thu hồi. “Liệu chúng ta có làm được một việc mà đầu là áp dụng nguyên tắc dân sự, đuôi là hành chính không? Về việc này, tại phiên làm việc của Ủy ban Thường vụ QH mới đây, Chủ tịch QH đã chỉ rõ làm gì cũng phải đúng quy định của pháp luật” - ông Khánh nói.
“Chênh lệch giá đất trước và sau khi mở đường, hay quy hoạch đường… chưa có cơ chế cụ thể để điều tiết” - ĐBQH Trần Văn Lâm nói.
Cần có biện pháp thu chênh lệch địa tô
Tại hội nghị, ĐB Trần Văn Lâm (Bắc Giang) cho hay có một số nội dung trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa cụ thể hóa các quan điểm, chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW, đó là quan điểm Nhà nước có trách nhiệm điều tiết giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra để đảm bảo công bằng, công khai, minh bạch. Theo ĐB Lâm, chủ trương điều tiết địa tô chênh lệch đã thể chế một phần tại dự thảo luật như các quy định về việc giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện thông qua đấu giá đất, đấu thầu dự án. Tuy nhiên, đối với dự án không qua đấu giá, đấu thầu thì đến nay chưa có cơ chế rõ ràng để điều tiết chênh lệch địa tô.
“Cụ thể nhiều khu đất, chủ thể sử dụng đất được hưởng lợi từ quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng làm thay đổi hạng đất, giá trị đất. Chênh lệch giá đất trước và sau khi mở đường, hay quy hoạch đường… chưa có cơ chế cụ thể để điều tiết” - ĐB Lâm nói.
Từ đó, vị ĐBQH tỉnh Bắc Giang đề nghị đối với phần đất không bị giải phóng mặt bằng được tăng giá trị khi quy hoạch, hoặc đầu tư hạ tầng thì cần ghi vào giấy tờ sử dụng đất. Nếu chủ thể sử dụng đất tiếp tục sử dụng thì chưa thu chênh lệch địa tô nhưng nếu giao dịch, chuyển nhượng thì thu phần chênh lệch địa tô vào ngân sách.•
Sử dụng phần thu chênh lệch địa tô ra sao?
Cùng liên quan đến điều tiết chênh lệch địa tô, ĐB Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) đề nghị thu phí cơ sở hạ tầng đối với các khu đất, chủ sử dụng đất được hưởng lợi trực tiếp khi Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng. “Thực tế, nhiều dự án nhà ở được hưởng lợi từ việc đầu tư của Nhà nước vào cơ sở hạ tầng, người mua nhà thường gián tiếp phải trả do giá nhà tăng theo những tiện ích công cộng đó. Tuy nhiên, người được hưởng lợi lại không phải là Nhà nước mà chỉ là các chủ đầu tư dự án” - ông Hoàn lập luận.
Theo ĐB Hoàn, mức phí cơ sở hạ tầng có thể được tính toán dựa trên tỉ lệ chi phí đầu tư hạ tầng hoặc trên mức tăng giá trị đất thực tế hoặc dựa vào chính bảng giá đất do chính quyền địa phương ban hành, trên cơ sở so sánh với vị trí cũ của khu đất. Khoản phí này có thể thanh toán một lần hoặc phải nộp trong một khoảng thời gian nhất định để có thể được chuyển nhượng hoặc cấp phép xây dựng các tòa nhà. Số tiền thu được có thể dùng để tăng chi hỗ trợ cho những người có đất bị thu hồi và để tiếp tục đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng mới.
Giải trình thêm về nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của QH Vũ Hồng Thanh cho biết Ủy ban Kinh tế và Bộ TN&MT sẽ rà soát, nghiên cứu để có cơ chế xử lý, điều tiết được phần chênh lệch địa tô, thu một phần về cho ngân sách nhà nước.
