Điểm mới về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Vừa qua, Bộ Tư pháp đã công bố hồ sơ thẩm định đề nghị xây dựng dự thảo Nghị quyết của Quốc hội cho phép Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1-7-2024, sớm hơn 6 tháng so với quy định của luật.

Điều kiện để kiều bào sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Luật Nhà ở 2023 có nhiều quy định mới, trong đó có quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Cụ thể, điểm b khoản 1 Điều 161 Luật Nhà ở 2023 quy định điều kiện để tham gia giao dịch về nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Cạnh đó, Điều 8 Luật Nhà ở 2023 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ theo quy định của pháp luật về quốc tịch. Và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là phải được phép nhập cảnh Việt Nam.

Đồng thời, về hình thức, Luật Nhà ở 2023 không quy định cụ thể cách thức để người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhà ở tại Việt Nam như Luật Nhà ở 2014 mà quy định theo hướng dẫn chiếu đến pháp luật đất đai. Cụ thể, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo ThS Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM), người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài (theo khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008, sửa đổi 2014). Như vậy, có thể hiểu người Việt Nam định cư ở nước ngoài là những người đã định cư ổn định ở nước ngoài. Họ có thể còn quốc tịch Việt Nam (công dân Việt Nam) hoặc không còn quốc tịch Việt Nam nhưng có "gốc Việt Nam". Những đối tượng này chỉ cần "được phép nhập cảnh Việt Nam" thì có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam..

Về hình thức có nhà ở, Luật Nhà ở 2023 dẫn chiếu đến pháp luật đất đai. ThS Hoàng cho rằng điều này bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống pháp luật, thể hiện nguyên tắc lập pháp là Luật Nhà ở chỉ tập trung quy định về nhà ở, trong đó có sở hữu về nhà ở của các tổ chức, cá nhân; còn vấn đề liên quan đến đất ở, quyền sử dụng đất sẽ do Luật Đất đai điều chỉnh.

Quyền tiếp cận đất đai của kiều bào còn giữ quốc tịch Việt Nam

Khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất bao gồm cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam. Do đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch Việt Nam (công dân Việt Nam) sẽ có đầy đủ quyền như cá nhân trong nước, trong đó có quyền tiếp cận đất đai.

Cụ thể, cá nhân (bao gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam) được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất (Điều 28 Luật Đất đai 2024). Đây là quy định mới của Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013. Bởi lẽ, theo Luật Đất đai 2013, trường hợp có nhu cầu sử dụng đất nhằm mục đích để ở, tất cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói chung (không phân biệt có quốc tịch Việt Nam hay không) chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở (điểm đ khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013).

Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho nhóm đối tượng sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam (công dân Việt Nam). Họ sẽ không bị giới hạn về loại đất cũng như khu vực được nhận chuyển nhượng giống như trước. Chính sách này vừa đáp ứng tâm tư, nguyện vọng của kiều bào muốn gắn bó với quê hương; vừa góp phần vào việc huy động nguồn lực đầu tư về Việt Nam; thực hiện chủ trương của Đảng, Nhà nước trong việc đối xử bình đẳng giữa các công dân Việt Nam trong và ngoài nước, không phân biệt nơi cư trú, sinh sống.

Điểm mới đối với người gốc Việt Nam

Đối với người gốc Việt Nam đang định cư ở nước ngoài mà không còn giữ quốc tịch Việt Nam, Luật Đất đai 2024 hầu như vẫn giữ chính sách phân biệt như pháp luật hiện hành đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Phân tích cụ thể hơn, Công chứng viên Nguyễn Thị Mỹ Nương (Văn phòng công chứng tại tỉnh Đồng Nai) cho rằng theo điểm h khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024, người gốc Việt Nam được quyền có nhà ở thông qua những hình thức như: mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở, nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự và nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự.

Tuy nhiên, đối với nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế, Luật Đất đai 2024 đã giới hạn về chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất cho người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài phải là "những người thuộc hàng thừa kế". Quy định này có phần hạn chế hơn so với quy định hiện hành vì Luật Đất đai 2013 chỉ quy định "nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, mà không hạn chế chủ thể tặng cho (điểm đ khoản 1 Điều 169).