Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM (Sở TN&MT) vừa có thông tin trả lời câu hỏi của báo chí về vấn đề các khu vực còn khó khăn của TP.HCM như 5 huyện ngoại thành, nhưng dự thảo Bảng giá đất mới lại tăng cao hơn cả nội thành, có nơi tăng 50 lần.
Giá đất tăng 50 lần: Sở cập nhật theo giá bồi thường
Theo đó, Sở TN&MT cho biết nguyên tắc xuyên suốt của công tác điều chỉnh Bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020 của UBND TP.HCM là cập nhật các cơ sở dữ liệu giá đất đã được phê duyệt tại các dự án bồi thường, dự án nộp tiền sử dụng đất và giá giao dịch thành do các cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế cung cấp. Do đó, giá đất tại bảng giá đất điều chỉnh là phù hợp với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn TP.
5 huyện ngoại thành TP là các huyện có nhiều dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước đang thực hiện, qua đó góp phần hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật của huyện, đặc biệt là hạ tầng giao thông và làm tăng giá trị quyền sử dụng đất của người dân trên địa bàn.
Thực tế, giá đất tính bồi thường được phê duyệt tại các dự án này được xác định theo giá đất cụ thể (giá thị trường) và nhận được sự đồng thuận của người dân. Do đó, giá đất tại bảng giá đất điều chỉnh (dự thảo bảng giá đất) là phù hợp với tình hình thực tế.
Về ý kiến cho rằng có trường hợp tăng giá đất 50 lần tại huyện Hóc Môn, Sở TN&MT TP.HCM cho biết qua kiểm tra thực tế giá đất được nêu tại vị trí đường Song hành Quốc lộ 22. Theo đó, giá đất tại bảng giá đất được ban hành theo quyết định 02/2020 là 780 ngàn đồng/m2.
Tuy nhiên, giá đất nêu trên là chưa tính bổ sung hệ số được ban hành theo Quyết định số 56/2023 quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 trên địa bàn TP có hiệu lực từ 1-1-2024. Khi tính cả hệ số này thì kết quả là 3,5 triệu đồng/m2.
“Thực tế, tại thời điểm ngày 1-12-2023, UBND huyện Hóc Môn đã phê duyệt giá bồi thường theo Quyết định số 7829 với giá là 39.576.000 đồng/m2 và đã được người dân có đất thu hồi đồng thuận.
Do đó, bảng giá đất điều chỉnh cập nhật mức giá trên cho vị trí tại đường Song hành Quốc lộ 22 là phù hợp và không thể so sánh mức tăng 50 lần theo nhận định nêu trên"- sở này lý giải.
Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh tăng ảnh hưởng tới cá nhân, hộ gia đình khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Sở TN&MT nêu 2 tác động không mong muốn khi dự thảo bảng giá đất tăng. Thứ nhất là dự thảo bảng giá đất tác động tới hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (nghĩa vụ tài chính tính theo mức chênh lệch của mục đích sử dụng đất mới trừ đi mục đích cũ) sẽ thực hiện nộp nghĩa vụ tài chính cao hơn so với trước đây.
Tuy nhiên, điều này bảo đảm sự công bằng với những người không có mét vuông đất ở nào phải đi mua đất ở với giá thị trường, có thể còn cao hơn bảng giá đất.
Thứ hai là tác động tới mức giá của bảng giá đất điều chỉnh (dự thảo bảng giá đất) phổ biến sẽ tăng từ 3-7 lần so với bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 02/2020 nhân với hệ số điều chỉnh theo Quyết định số 56/2023 của UBND TP.HCM (là giá đất cụ thể do cơ quan thuế tính). Tuy nhiên, Sở TN&MT vẫn cho rằng bảng giá đất mới vẫn thấp hơn giá thị trường.
Ảnh: QH
Lo giá nhà đất tăng: Bên nói có, bên bảo không ảnh hưởng
Sở TN&MT TP.HCM vẫn tiếp tục khẳng định việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh không làm tăng giá bán sản phẩm bất động sản trên thị trường. Lý do là giá bất động sản vận hành theo quy luật cung – cầu, giá mua bán sẽ do thị trường quyết định. Ngoài ra, các hoạt động kinh doanh nói chung không chịu ảnh hưởng của Bảng giá đất điều chỉnh do thời hạn áp dụng của Bảng giá đất này là từ ngày 1-8-2024 đến hết ngày 31-12-2025.
Tuy nhiên theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh tác động không mong muốn đối với cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu xin cấp Giấy chứng nhận hoặc xin tách thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở thì phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn nhiều lần so với trước đây.
Thứ hai, dự thảo bảng giá đất điều chỉnh tác động không mong muốn đến thị trường bất động sản, bao gồm dự án nhà ở thương mại và cả dự án nhà ở xã hội. Bởi lẽ, khi thấy bảng giá đất tăng lên nhiều lần thì người dân sẽ có tâm lý nâng giá, thị trường tất yếu có xu thế đẩy giá giao dịch lên cao hơn trước đây.
Từ đó, các doanh nghiệp khi nhận chuyển nhượng nhà, đất sẽ phải mua với giá cao hơn trước nhiều lần. Điều này tác động tiêu cực đến mục tiêu kéo giảm giá nhà về mức hợp lý.
Thứ ba, dự thảo bảng giá đất điều chỉnh tác động không mong muốn đến các dự án đầu tư công có sử dụng đất làm tăng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư.
Trước hết tác động các dự án đường giao thông, kết cấu hạ tầng đô thị, nông thôn, điển hình là dự án chỉnh trang, di dời, tái định cư người dân sống trên và ven Rạch Xuyên Tâm, quận Bình Thạnh.
Theo HoREA, chỉ có Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới có thẩm quyền giải thích luật để các địa phương thống nhất cách hiểu và thực hiện. Cụ thể là quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 có thể chưa đủ độ rõ, cần được lý giải cụ thể hơn.
HoREA đề nghị Sở TN&MT TP trình UBND TP, HĐND TP xem xét ban hành bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn TP.HCM áp dụng từ ngày 1-8-2024 đến ngày 31-12-2025 trên cơ sở tích hợp các quy định tại Quyết định số 02/2020 (bảng giá đất hiện hành), Quyết định 56/2023 (hệ số điều chỉnh giá đất) và Quyết định 11/2024 (hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư) cho phù hợp với tình hình thực tiễn của thành phố, giúp cho người dân yên tâm tâm.
