Giao lưu trực tuyến về Tiền sử dụng đất và các khoản thuế liên quan

Trường hợp anh/chị mua đấu giá miếng đất thì anh/chị không phải nộp khoản thuế nào cho nhà nước cả. Anh/chị chỉ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng miếng đất đó mà thôi.   

      Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất mua theo phương thức đấu giá đúng quy định của pháp luật về đấu giá là “giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hoá đơn bán hàng.” (Thông tư 34/2013)

 Luật gia Nguyễn Thái Sơn (nguyên Trưởng phòng Thuế thu nhập cá nhân Cục Thuế TP.HCM, Giám đốc Công ty Tư vấn thuế Sài Gòn)

Theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất thì hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng tính tiền sử dụng đất đối với việc: 

1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. 

2. Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất. 

3. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất. Còn việc thu hồi đất không áp dụng hệ số này.

Không phải việc tặng, cho đất nào cũng được miễn thuế TNCN cả.

Chỉ có trường hợp nhà, đất quà tặng giữa “vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”  thì mới được miễn thuế TNCN mà thôi. (Thông tư 34/2013).

Theo Điều 167, Luật đất đai 2013 thì Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải công chứng chứng thực trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Do vậy, các bên nhờ Thừa phát lại lập vi bằng về việc giao nhận tiền chỉ là bằng chứng chứng minh cho việc giao kết của các bên chứ không thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng.

Đúng. Người có hoạt động chuyển nhượng nhà, đất thì phải nộp thuế TNCN bằng 2% giá trị chuyển nhượng.Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS không quan tâm người đó có lãi nhiều hay ít; thậm chí lỗ.

Nếu phần diện tích tăng thêm có nguồn gốc là đất công, nay được công nhận thì người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành (Điều 6, Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất).

Theo Khoản 1, Điều 100, Luật Đất đai 2013: Nếu người sử dụng đất có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp, người sử dụng đất không có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai (lấn chiếm), nếu được cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân (hạn mức tại quận Thủ Đức, TP.HCM là 200m2);

đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành (Điều 6, Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất). Theo quyết định số 35 năm 2015 của UBND TP. HCM thì hệ số này bằng 1.

Về thuế TNCN:

      Thông tư 92/2015/TT-BTC  hướng dẫn nội dung như sau:

     a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

      Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

     b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

          Về lệ phí trước bạ:

        Thông tư số 34/2013/TT-BTC về lệ phí trước bạ qui định như sau:  “Cơ quan thuế căn cứ vào Bảng giá tính lệ phí trước bạ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để tính lệ phí trước bạ. Trường hợp nếu giá ghi trên hoá đơn cao hơn giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì lấy theo giá hoá đơn.

Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ quy định tại Bảng giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành theo nguyên tắc quy định tại khoản 1 Điều này.

      *Sở Tài chính phối hợp với các sở, ban ngành liên quan xây dựng trình Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quyết định việc xây dựng Bảng giá tính lệ phí trước bạ theo quy định như sau:

a) Đối với đất:

Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

b) Đối với nhà:

Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng, xây dựng giá tính lệ phí trước bạ nhà, căn cứ giá thực tế xây dựng "mới" một (01) m2 sàn nhà đối với từng cấp nhà, hạng nhà để xây dựng Bảng giá tính lệ phí trước bạ nhà trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và áp dụng tại địa phương.”

Luật gia Nguyễn Thái Sơn (nguyên Trưởng phòng Thuế thu nhập cá nhân Cục Thuế TP.HCM, Giám đốc Công ty Tư vấn thuế Sài Gòn) 

Nếu đất đã được cấp giấy chứng nhận thì việc tách thửa tách sổ không phát sinh nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Đối Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điểm b, Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất).

 Toàn cảnh buổi giao lưu trực tuyến.

Nếu phần đất còn lại phù hợp quy hoạch thì người sử dụng đất có quyền chuyển đổi mục đích sang đất ở Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất).

Nếu người sử dụng đất có khó khăn thì có thể đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất.

Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm;

sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn (Điều 16, Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất).

 Luật sư Lê Văn Hoan (Đoàn Luật sư TP.HCM).

Điều 11, Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất quy định về Miễn tiền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:

1. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công;

hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo;

sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở;

nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.

2. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi

3. Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

4. Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt. 

Giảm tiền sử dụng đất (Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất).

1. Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2, Điều 11, Nghị định 45 khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất;

công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.

2. Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công. Nếu người sử dụng đất là người có công với cách mạnh thì được xem xét miễn, giảm. Mức miễn giảm tùy thuộc từng đối tượng.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, có nhà ở nhưng không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1, Điều 100 Luật Đất đai;

tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai (lấn chiếm,..), nếu được cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân (Tùy thuộc vào hạn mức do UBND cấp tỉnh ban hành);

đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành (Điều 6, Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất).

Theo quy định tại Điều 2, Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất quy định. Đối tượng thu tiền sử dụng đất như sau:

Những đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất:

1. Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

b) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

c) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

d) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa);

đ) Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

2. Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:

a) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;

b) Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;

c) Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;

d) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. 

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nơi lựa chọn (Khoản 3, Điều 3, Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất).

Theo Khoản 1, Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; 

tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân (Tùy thuộc vào hạn mức do UBND cấp tỉnh ban hành); 

đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

   Luật sư Lê Văn Hoan (Đoàn Luật sư TP.HCM).

Các trường hợp được miễn thuế bán nhà, đất, được qui định chi tiết tại Thông tư số 111/2013/TT-BTC về thuế TNCN: Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế

1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau….

b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam....

       Các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ nhà, đất , được qui định chi tiết tại (Điều 8,Thông tư số 124/2011/TT-BTC) hướng dẫn về lệ phí trước bạ:

1. Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của người dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế - xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số ở Tây Nguyên. …

2. Nhà, đất do cơ sở thực hiện xã hội hoá đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hoá, thể dục thể thao, môi trường đăng ký quyền sở hữu sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền…

….

3. Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

       Hai qui định trên hoàn toàn khác biệt với nhau. Khác biệt về loại nghĩa vụ tài chính thuế/lệ phí; về đối tượng nộp (ai phải nộp-ai không phải nộp thuế/lệ phí); và khác cả  về trường hợp được miễn nộp thuế/lệ phí.     

Về thuế TNCN:

      Thông tư số 111/2013 tại Điều 3, Khoản 1, Điểm d) qui định: “Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.”

      Trường hợp trên, chủ quyền đất là của cha đẻ và mẹ kế (không phải mẹ đẻ), vậy người con hưởng thừa kế đất chỉ được miễn thuế TNCN đối với phần đất mà cha đẻ cho thừa kế.

       Cục thuế TP.HCM đã phản ảnh điểm bất hợp lý này đến Tổng cục Thuế; nhưng được thông báo lại là trong khi chờ sửa Luật, cứ phải thực hiện theo Luật.

      Về lệ phí trước bạ:

       *Thông tư số 34/2013/TT-BTC qui định không phải nộp lệ phí trước bạ đối với: “ Nhà, đất thừa kế  giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

      Giống như trên, bạn phải nộp lệ phí trước bạ đối với phần đất của mẹ kế cho bạn thừa kế.

Về thuế TNCN:

         Thông tư số 111/2013 tại Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế TNCN:  …. 1.d): “Thu nhập từ nhận quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.”

           Do đó, người con nhận quà tặng là bất động sản từ cha mẹ cho thì đương nhiên được miễn thuế TNCN.

        Về lệ phí trước bạ:

Điều 1 Thông tư số 34/2013/TT-BTC, Sửa đổi Điều 3, Chương I  thông tư số 124/2011/tt-btc ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí  trước bạ  như sau:

 “Nhà, đất thừa kế, hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp này, khi khai lệ phí trước bạ, người nhận tài sản phải xuất trình cho cơ quan thuế các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ với người thừa kế, cho, tặng hoặc xác nhận của uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi người cho hoặc nhận tài sản thường trú về mối quan hệ trên.”

Theo Khoản 4, Điều 14, Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo Thông báo. 

Trong vòng 60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo Thông báo. Quá thời hạn quy định trên mà người sử dụng đất chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất theo Thông báo thì phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế. 

Nếu không đủ tiền nộp tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất có quyền làm đơn ghi nợ và được quyền trả nợ dần trong thời hạn tới đa 05 năm theo quy định tại Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.

Luật thuế TNCN, tại điều 4, khoản 1 qui định: “Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, được miễn thuế TNCN”.

Do đó, miếng đất lớn được hai vợ chồng chia đôi (dù là thoả thuận hay do phán quyết của toà án), thì khi làm thủ tục đăng ký QSDĐ mới, vợ/chồng nhận miếng đất được chia không phải chịu thuế TNCN.

Sau khi thiết lập QSDĐ mới, nếu vợ hoặc chồng lại tiếp tục chuyển nhượng QSDĐ đó cho người khác thì nếu đó là nhà ở, đất ở duy nhất thì người chuyển nhượng sẽ được miễn thuế TNCN (Điều 4, khoản 2, Luật thuế TNCN).

Căn cứ Luật số 71/2014/QH 13 về sửa đổi Luật thuế TNCN, thì kể từ 1.1.2015, thì chỉ còn một cách thu thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS = 2% trên giá bán.

 Luật gia Nguyễn Thái Sơn (nguyên Trưởng phòng Thuế thu nhập cá nhân Cục Thuế TP.HCM, Giám đốc Công ty Tư vấn thuế Sài Gòn).

Hộ gia đình, cá nhân được được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ (mẫu này có sẵn bán kèm hồ sơ đề nghị cấp GCN) xin cấp Giấy chứng nhận. 

Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. 

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn (Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất).

Về các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ, khoản 15 Điều 3 Thông tư 124/2011/TT-BTC (hướng dẫn Điều 4 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 06 năm 2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ) quy định cụ thể như sau:

“ Nhà, đất được bồi thường (kể cả trường hợp mua nhà bằng tiền bồi thường, hỗ trợ) khi nhà nước thu hồi nhà, đất mà tổ chức, cá nhân bị thu hồi nhà, đất đã nộp lệ phí trước bạ (hoặc không phải nộp, hoặc được miễn lệ phí trước bạ hoặc đã khấu trừ lệ phí trước bạ phải nộp khi tính tiền bồi thường nhà đất bị thu hồi theo quy định của pháp luật)”.

Nếu trường hợp của ông/bà hội đủ các điều kiện nêu trên thì không phải nộp phí trước bạ. Ngược lại, trường hợp không hội đủ các điều kiện trên thì phải nộp lệ phí trước bạ, theo cách thu lệ phí trước bạ như bình thường.

nếu phần diện tích tăng thêm có nguồn gốc là đất công, nay được công nhận thì người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành (Điều 6, Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất).

Theo Điểm b, Khoản 3, Điều 3, Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất quy định:

Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất áp dụng trong các trường hợp sau:

- Xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỉ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương;

từ 10 tỉ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao;

từ 20 tỉ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp:

Tổ chức được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất;

hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.