Mới đây, người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân đón tin vui khi Bộ Xây dựng đề xuất Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu gói vay ưu đãi mới cho người mua nhà xã hội, nhà ở công nhân. Yêu cầu đặt ra đối với gói vay mới này là lãi vay thấp hơn 3-5% lãi suất vay của ngân hàng thương mại và kỳ hạn vay kéo dài tới 10-15 năm.
Lãi cao không ai dám vay mua nhà
Anh Cường (ngụ quận 12, TP.HCM) cho biết cách đây khoảng 8 năm nhờ vay gói tín dụng 30.000 tỉ đồng với lãi suất ưu đãi chỉ 5%/năm, kéo dài trong 10-15 năm mà gia đình anh mới mua được căn hộ nhà ở xã hội tại TP.HCM.
Anh Cường thuộc diện viên chức, vợ anh làm công ty tư nhân, thu nhập đều dưới ngưỡng chịu thuế thu nhập cá nhân. Thu nhập trung bình của hai vợ chồng cộng lại được khoảng 16-17 triệu/tháng.
“Nhờ lãi thấp và ổn định thời gian dài nên chúng tôi mới đủ sức để gồng gánh, cân đối chi tiêu. Mức trả nợ vay cả lãi và gốc mỗi tháng khoảng 6 triệu đồng. Nếu lãi cao hơn 10 triệu/tháng thì e là chúng tôi đến nay cũng không thể mua được nhà”- anh Cường chia sẻ.
Hiện nay trong các chính sách ưu đãi với đối tượng mua nhà ở xã hội có gói 120.000 tỉ đồng đang triển khai khoảng 1 năm nay. Lãi suất của gói này đang ở mức 7,5%/năm. Theo ông Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính ngân hàng, gói tín dụng này đang... ế, giải ngân chưa được 1%. Lý do là người mua, thuê mua nhà ở xã hội không chịu nổi lãi suất 7,5%/năm và chỉ được áp dụng trong thời hạn 5 năm.
Tính ra mỗi tháng người vay phải trả lãi vay và nợ gốc khoảng 11 triệu đồng. Với người dân có mức thu nhập dưới ngưỡng phải nộp thuế thu nhập cá nhân là lương chỉ vừa đủ trả trả nợ ngân hàng.
Hơn nữa, mức lãi suất này được điều chỉnh mỗi 6 tháng 1 lần. Sau thời hạn ưu đãi, ngân hàng sẽ áp dụng lãi suất thỏa thuận, thả nổi nên người mua, thuê mua nhà ở xã hội cũng lo ngại, không dám vay.
“Người mua nhà ở xã hội họ có thu nhập thấp nên cần lãi suất thấp, ổn định lâu dài tối thiểu 10-15 năm, thời gian dư nợ giảm dần đáng kể. Do đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất gói ưu đãi cho kỳ hạn vay 10-15 năm và lãi suất thấp hơn 3-5% lãi suất vay thương mại là phù hợp” - chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu đánh giá.
Đồng quan điểm, Tiến sĩ Huỳnh Thanh Điền - Chuyên gia kinh tế cho biết với mức lãi suất vay thương mại hiện nay ở mức khoảng 7-8%, tính ra lãi suất gói tín dụng mới chỉ mức mức 3-4%/năm. Với thu nhập hiện nay của gia đình trẻ tại TP.HCM khoảng 20-30 triệu đồng/tháng thì mức lãi suất trên dưới 4%/năm may ra họ mới có thể vừa trả nợ vay mua nhà vừa trang trải cuộc sống.
Làm sao để người dân có nhiều cơ hội vay mua nhà
Đến nay có thể nói gói 120.000 tỉ đồng chưa thu được kết quả tích cực sau một năm triển khai. Lý do là mức lãi suất vẫn còn khá cao và thời gian ưu đãi lãi suất ngắn.
Trong khi đó, Ngân hàng Chính sách xã hội cũng đang triển khai các chương trình cho vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.
Năm 2023, lãi suất áp dụng là 4,8%/năm, thời gian vay tối đa 25 năm kể từ khi giải ngân khoản vay đầu tiên. Tuy nhiên, số lượng người mua nhà vay rất ít, chủ yếu vay để sửa chữa nhà.
Nguyên nhân chính là hầu hết các chủ đầu tư nhà ở xã hội đều sử dụng tài sản của dự án thế chấp vay vốn tại các ngân hàng thương mại. Vì vậy, khách hàng mua dự án của các chủ đầu tư này không tiếp cận được nguồn vốn vay với lãi suất ưu đãi của Ngân hàng Chính sách xã hội.
Theo TS Huỳnh Thanh Điền - Chuyên gia kinh tế, để gói tín dụng mới phát huy hiệu quả thì cần có quy định rõ ràng về điều kiện được vay, đối tượng vay.
“Theo tôi, điều kiện được vay mua nhà ở xã hội chỉ cần chưa cho nhà ở là được. Thứ hai là độ tuổi, ví dụ có thể quy định từ 30-35 tuổi trở lên. Không nên quy định cứng nhắc về thu nhập không thuộc đối tượng phải chịu thuế thu nhập cá nhân vì nếu thu nhập quá thấp thì làm sao vay trả góp mua nhà?”- TS Điền phân tích.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Chính phủ, ngân hàng và địa phương phải tính toán bố trí những gói tín dụng như gói 30.000 tỉ đồng trước đây, lãi suất khoảng 4,8 - 5%/năm mới hợp lý.
“Xong lãi suất thì câu chuyện là làm sao người dân, chủ đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận các gói vay lãi suất ưu đãi; và quan trọng nhất vẫn là thủ tục pháp lý dự án phải đẩy nhanh để có nguồn cung nhà ở xã hội, khi đó người dân mới có nhà để mua”- ông Nghĩa nhấn mạnh.
Nhiều nguồn vay mua nhà khác ở các nước
Tại Mỹ có các công ty tư nhân chuyên cho vay thế chấp để người dân mua bất động sản. Trong lĩnh vực này có thể kể đến hai công ty nổi tiếng là Rocket Mortgage và loanDepot, theo tạp chí Forbes.
Theo quy định, các công này có nghĩa vụ phải nộp báo cáo lên chính phủ Mỹ về những tài sản mà người dân dùng để thế chấp.Ngoài ra, Cục quản trị nhà ở Liên bang (FHA), một bộ phận của Bộ Phát Triển Nhà và Đô Thị Mỹ (HUD), cũng cung cấp nhiều chương trình cho vay thế chấp khác nhau để tạo điều kiện cho người dân mua bất động sản.
Khoản vay của FHA có yêu cầu trả trước thấp hơn và các điều kiện để được vay cũng dễ dàng hơn vay thông thường. FHA không tự cho vay mà đóng vai trò trung gian giữa người vay và người cho vay.Ngoài ra, một số cơ quan, tổ chức khác ở Mỹ cũng có chương trình cho vay tương tự như FHA.
Đơn cử như Bộ Cựu Chiến Binh Mỹ (VA) có các chương trình tạo điều kiện cho cựu chiến binh và binh sĩ được vay tiền mua nhà với nhiều ưu đãi và thường không phải trả trước.
Trong khi đó, theo trang web của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, dù lĩnh vực bất động sản ở nước này phát triển như vũ bão nhưng ngân hàng vẫn đóng vai trò chủ yếu trong việc cho vay để mua bất động sản.
Chính quyền từ cấp trung ương đến địa phương ở Trung Quốc cũng có các quỹ để hỗ trợ người lao động mua nhà với lãi suất thấp như Chương trình Nhà ở Tiết kiệm và Tiện nghi (ECH), Chương trình Quỹ Tiết kiệm Nhà ở (HPF)...
Ở cấp địa phương thì có các chương trình như Quỹ tiết kiệm nhà ở Thượng Hải, Quỹ tiết kiệm nhà ở Bắc Kinh...
Theo trang tư vấn tài chính Finance Guru (Singapore), có hai loại hình cho vay mua nhà ở Singapore là vay từ các tổ chức tài chính (như ngân hàng) và khoản vay ưu đãi HDB.
Điểm khác biệt giữa hai khoản vay này là vay ưu đãi HDB chỉ áp dụng khi mua căn hộ HDB (căn hộ nhà ở xã hội ở Singapore, các khu HDB gồm nhiều khối nhà, mỗi khối có vài chục đến vài trăm căn hộ).
Đối với vay HDB, người vay được vay tối đa 80% giá trị bất động sản và trả trước tối thiểu là 20%. Trong khi đó nếu vay ngân hàng, người vay được vay tối đa 75% và trả trước tối thiểu là 25%.
Để được vay HDB, người vay phải đáp ứng các yêu cầu về quyền công dân Singapore, mức thu nhập hàng tháng và không được sở hữu một số loại bất động sản nhất định. Còn điều kiện để vay ngân hàng ở Singapore thì dễ dàng hơn và linh động theo từng ngân hàng.
THẢO VY
