Tại hội thảo Đấu giá quyền sử dụng đất - Thực tiễn pháp lý và giải pháp do báo Pháp Luật TP.HCM phối hợp với Viện Kinh tế xanh và ĐH Kinh tế - Luật tổ chức sáng 20-4, đã có hàng loạt ý kiến đánh giá, góp ý về công tác đấu giá đất thông qua vụ đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua.
Đặc biệt, với vai trò của Thủ Thiêm là khu đô thị, trung tâm tài chính đẳng cấp của TP.HCM, các chuyên gia cho rằng tiềm năng của TP.HCM cũng như Thủ Thiêm nói riêng là vô cùng lớn. Do vậy, cuộc đấu giá các lô đất vừa qua không thể là rào cản khiến doanh nghiệp (DN) e ngại đầu tư vào khu đô thị này.
 |
Quang cảnh buổi hội thảo. Ảnh: HOÀNG GIANG |
Còn rất nhiều cơ hội cho Thủ Thiêm
Tham dự hội thảo với tư cách nhà đầu tư nước ngoài tại TP.HCM, bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, đánh giá Thủ Thiêm hiện tại và trong tương lai là khu vực đầy tiềm năng và lợi thế.
“Chúng tôi cũng từng có báo cáo chuyên đề về tiềm năng của các khu đất tại Thủ Thiêm, về lợi thế của TP Thủ Đức, của TP.HCM và Thủ Thiêm với hạng bất động sản (BĐS) tinh hoa. Đánh giá chung theo tôi là khá tích cực” - bà Trang nói.
Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhìn nhận giá đất tại TP.HCM vẫn còn mềm so với thế giới. Trong khi đó, hiện nay có rất nhiều nguồn vốn đầu tư FDI đổ vào TP. Việc đấu giá các lô đất Thủ Thiêm vừa qua, theo bà Trang, dù ít nhiều gây ra tâm lý e ngại nhà đầu tư nhưng đó chỉ là trường hợp cá biệt.
Bà Trang đánh giá cao về tiềm năng của khu đô thị Thủ Thiêm và TP.HCM trong tương lai là “rất khủng khiếp”. “Cũng như Dubai có thể thu hút rất nhiều nhà đầu tư bằng các quy hoạch gần cảng, xây dựng hạ tầng cứng và hạ tầng mềm, biến Dubai thành trụ sở của các tập đoàn lớn” - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nói và đặt kỳ vọng TP.HCM sẽ học hỏi được từ nước bạn.
Là đơn vị chuyên tư vấn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, bà Trang khẳng định các nhà đầu tư nước ngoài đã nhắm vào TP.HCM để đầu tư thì đa phần là những DN có nguồn vốn rất dồi dào, từ vài trăm triệu USD đến hàng tỉ USD. Vì vậy, cơ hội cho các khu đất Thủ Thiêm là rất lớn.
Dẫn chứng chính DN của mình, bà Trang cho hay khi vào Việt Nam, điều đầu tiên mà DN này nhắm đến là phải có chỗ đặt văn phòng với vị trí và quy mô xứng tầm. Theo quy hoạch thì khu đô thị Thủ Thiêm sẽ là trung tâm tài chính quốc tế, nơi hội tụ các BĐS tinh hoa và phục vụ cho giới đầu tư khắp nơi trên thế giới đến làm việc và sinh sống. Trong tương lai, nếu khu đô thị này hoàn thiện đúng như quy hoạch thì sẽ đáp ứng được các nhu cầu này.
Hiện tại, những điều kiện để cung ứng cho nhà đầu tư nước ngoài vào TP.HCM vẫn chưa nhiều. Bà Trang cho rằng khu đô thị Thủ Thiêm vẫn chủ yếu là nhà ở, cần phải đẩy mạnh đầu tư các chức năng trung tâm kinh tế, tài chính, văn hóa, giải trí. Ngành BĐS chính là mạch sống của nền kinh tế, vì vậy việc đấu giá đất không chỉ là để thu tiền về mà quan trọng hơn là việc cam kết thực hiện các dự án của nhà đầu tư sẽ đóng góp cho sự phát triển về cảnh quan, kiến trúc đô thị của TP.
Nói về hệ lụy của các nhà đầu tư bỏ cọc trong vụ đấu giá mới đây, bà Trang bày tỏ sự lo ngại khi “một vài chủ đầu tư không cam kết đi đến cuối cùng sau khi trúng đấu giá khiến chúng ta bị tổn thương, rất dễ dẫn đến ách tắc khi có nhà đầu tư tiếp theo”.
Để giải quyết vấn đề này, bà Trang góp ý trong thời gian tới, TP nên xem xét lại tất cả khu đất, lô đất đấu giá, xem lại tổng quan, làm sao để hỗ trợ nhà đầu tư một cách tối ưu, hỗ trợ nhà đầu tư nước ngoài. Như chính phủ Singapore vẫn xây rất nhiều tòa nhà văn phòng để thu hút FDI vào nhằm cạnh tranh với Malaysia, khu đất đó thành một điểm hút mạnh. Từ đó chi phí đầu tư vào Singapore sẽ tốt hơn các nước khác.
Góc nhìn mới về bất động sản “tinh hoa”
Ở góc nhìn mới về khu đô thị Thủ Thiêm như một loại hình BĐS tinh hoa, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định Thủ Thiêm có vị trí, cấu trúc dân cư và vai trò tương tự các khu đô thị trung tâm có giá trị thương mại cao như Manhattan (New York, Mỹ) hay Phố Đông (Thượng Hải, Trung Quốc).
Sau khi trở thành TP trong TP, các khu vực này đã hút các nhà đầu tư lớn trong nước và quốc tế. Hoạt động kinh doanh thu hút xung lực đầu tư rất cao, giá trị BĐS từ đó cũng tăng lên rất nhanh.
Theo TS Đính, giá căn hộ tại TP Thủ Đức năm 2018-2019 chỉ khoảng 20 triệu đồng/m2, ngay sau khi có thông tin quy hoạch lên TP đã tăng gấp hơn hai lần. Nhà đầu tư đã thiết lập mặt bằng giá mới, 50-60 triệu đồng/m2. Các giá trị đất đai khác cũng tăng rất nhanh.
“Mức 200.000-300.000 USD/căn hộ 100 m2 là giá BĐS đang lập đỉnh ở Thủ Đức, song nếu so với các đô thị đặc thù tương tự tại các TP lớn trên thế giới thì vẫn còn thấp. Với mục tiêu phát triển Thủ Đức trong tương lai thành TP công nghệ, công nghiệp, tài chính thì giá trị BĐS khu vực này chắc chắn sẽ tăng rất mạnh” - ông Đính tin tưởng.
Tuy nhiên, đi cùng với hấp lực đầu tư, TS Đính nhìn nhận hoạt động thâu tóm, giao dịch đất đai diễn ra rất sôi động. Về nguyên tắc, giá trị của BĐS chỉ tăng khi có thực tế các hoạt động đầu tư, trong khi thực tế các hoạt động đầu tư ở khu vực này chưa được cải thiện nhiều. Hiện còn nhiều dự án không xử lý được các tồn đọng do có nhiều sự chồng chéo quy định pháp luật. Trong bối cảnh hiện nay, giải pháp đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) là lựa chọn duy nhất giúp đẩy nhanh các hoạt động đầu tư.
Theo TS Đính, hiện có tình trạng DN lợi dụng các phiên đấu giá để tạo ra những lợi ích khác, gây lũng đoạn thị trường BĐS. Những hành vi này cần phải ngăn chặn bằng các quy định pháp luật. Nếu không lựa chọn đúng và trúng nhà đầu tư, TP sẽ lại loay hoay trong việc đấu giá rồi DN để đó, găm đất, chỉ tìm cách tăng giá chứ không đầu tư xây dựng.•
 |
Ông Ngụy Cao Thắng, Giám đốc Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM
Đấu giá quyền sử dụng đất cung không đủ cầu
Đấu giá đất là hoạt động tạo sân chơi lành mạnh cho nhà đầu tư một cách công khai, minh bạch để có được mức giá cao nhất có thể nhằm tăng nguồn thu cho TP. Do đó phương án đấu giá phải tránh những cản trở đối với người tham gia đấu giá.
Theo đó, thông tin tiếp cận đấu giá phải rộng rãi, phải phòng ngừa được sự thông đồng dìm giá giữa các DN tham gia đấu giá và giữa tổ chức đấu giá với DN.
Nếu có tình huống cơ quan tổ chức đấu giá cản trở, giấu thông tin thì DN và người dân phải kiến nghị với cơ quan chính quyền để kịp thời xử lý triệt để.
Hiện đấu giá QSDĐ cung không đủ cầu, DN đặc biệt quan tâm hoạt động này vì có quỹ đất sạch, không phải mất thời gian, chi phí làm thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, DN muốn tham gia đấu giá phải có đủ năng lực tài chính bởi khi DN không đủ khả năng trúng đấu giá rồi lại bỏ cọc sẽ làm ảnh hưởng đến thu ngân sách, lãng phí tài nguyên đất đai.
 |
Đại biểu Quốc hội VŨ TIẾN LỘC
Tài sản công đặc biệt cần có quy định riêng về đấu giá
Đấu giá nói chung và đấu giá QSDĐ mục tiêu cuối cùng không phải là thu càng nhiều tiền càng tốt mà vấn đề là phát triển như thế nào để được lợi cả hai bên: Nhà nước và nhà đầu tư.
Vừa rồi, các DN trúng đấu giá các lô đất tại Thủ Thiêm nhưng bỏ cọc không chỉ là thất bại của DN mà điều đó cũng có nghĩa là chúng ta chưa thành công.
Đất đai là tài sản công đặc biệt, cá biệt nên cần có quy định riêng về đấu giá. Cần tăng cường cơ chế kiểm tra năng lực đối tác và giúp nhà đầu tư thành công trong các cuộc đấu giá. Đây cũng là vấn đề được các đại biểu Quốc hội đặc biệt quan tâm, góp ý kiến đa chiều để hướng tới việc hoàn thiện pháp lý cho phương thức này trong thời gian tới.
 |
TS ĐOÀN NGỌC PHƯƠNG, Giám đốc Trung tâm Định giá đất và kiểm định địa chính Bộ TN&MT
Cần lưu tâm đến việc sử dụng đất sau đấu giá
Đấu giá QSDĐ là chủ trương đúng đắn của Đảng và Nhà Nước. Quy định đấu giá đã có song vẫn có kẽ hở, có những quy định chưa chặt, chưa có biện pháp chế tài mạnh. Không chỉ tại TP.HCM mà ở các địa phương tình trạng cá nhân, tổ chức bỏ cọc sau khi trúng đấu giá cũng nhiều. Vì vậy, đề án sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai sẽ theo hướng có nhiều biện pháp chế tài tăng nặng hơn.
Hiện nay, quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng rất hạn hẹp. Vì vậy, việc đưa đất vào sử dụng phải theo kế hoạch SDĐ của địa phương. Luật Đất đai sửa đổi tới đây sẽ có giải pháp tạo nhiều quỹ đất sạch, trong đó nâng cao năng lực của trung tâm phát triển quỹ đất.
Địa phương cũng cần lưu ý vấn đề SDĐ sau đấu giá. Người trúng đấu giá đất được cấp QSDĐ và có quyền chuyển nhượng QSDĐ ngay. Vì vậy, Luật Đất đai sửa đổi sẽ xem xét sử dụng công cụ tài chính về thuế, đánh thuế cao nếu chuyển nhượng trong thời gian ngắn.
 |
Ông PHAN ĐỨC HIẾU, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội
Bình tĩnh, thận trọng trong thảo luận chính sách
Vụ việc bỏ cọc vừa rồi đã thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận. Sau sự kiện này đã có rất nhiều ý kiến, nhận định, kể cả những phát biểu làm méo mó bản chất vấn đề. Do đó phải tìm ra vấn đề thực sự là gì và bài học rút ra như thế nào, đồng thời quá trình thảo luận chính sách phải hết sức bình tĩnh, thận trọng trước những nhận định và lắng nghe nhiều chiều.
Sau sự kiện đấu giá đất tại Thủ Thiêm, không nên cứ chăm chăm và siết DN mà cần tạo khung pháp lý thuận lợi cho công tác đấu giá, không tạo thêm rào cản cho nhà đầu tư. Nhà nước cần can thiệp nhiều hơn ở giai đoạn sau đấu giá, tức là thị trường thứ cấp, chứ không chỉ tập trung siết ở thị trường sơ cấp. Ngoài ra, cần xem xét thêm các phương thức khác ngoài đấu giá, chẳng hạn như đấu thầu để làm sao SDĐ hiệu quả nhất, có lợi cho cả Nhà nước và nhà đầu tư.
 |
Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM
Đấu giá, đấu thầu là hai phương thức sử dụng đất hiệu quả
Đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án có SDĐ là hai phương thức góp phần kiến tạo môi trường đầu tư lành mạnh, công khai cho các nhà đầu tư. Nhà nước không đặt mục tiêu thu tiền SDĐ nhiều mà vấn đề là nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án.
Vấn đề quan trọng không phải là đất vàng mà là đất vàng có dự án. Đất vàng không có đầu tư, hiệu suất đầu tư thấp thì đất vàng đó cũng không có giá trị gì. Tôi ủng hộ đấu giá QSDĐ công khai, minh bạch nhưng đừng quên đấu thầu dự án có SDĐ. Có nhiều dự án đã đấu thầu dự án có chỉ tiêu, cam kết nghĩa vụ tài chính trước đây đã thực hiện được.
Qua vụ đấu giá bốn lô đất Thủ Thiêm có thể thấy TP.HCM đã thực hiện đúng pháp luật về đấu giá. Hiện Luật Đấu giá tài sản áp dụng chung cho các loại tài sản nhưng khi tổ chức đấu giá QSDĐ là đất công thì cần có quy định riêng. Trong lúc chờ sửa luật, cần tạo môi trường minh bạch, cạnh tranh lành mạnh để tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư.
 |
PGS-TS NGUYỄN QUANG TUYẾN, Trưởng Khoa pháp luật ĐH Luật Hà Nội
Ba vấn đề cần quy định chặt chẽ
Hoạt động đấu giá đất có luật chơi, sân chơi và người chơi. Về người chơi tham gia đấu giá cần theo quy luật phát triển của kinh tế thị trường, không nên siết chặt nhà đầu tư mà phải tạo môi trường kinh doanh thuận lợi để thu hút nhà đầu tư.
Về luật chơi, cần mổ xẻ về Luật Dân sự, đấu giá tài sản, đất đai, đầu tư. Mỗi đạo luật do một cơ quan ban hành nên chưa có sự thống nhất, đồng bộ. Để hoàn thiện pháp luật về đấu giá QSDĐ, thứ nhất cần bổ sung quy định về điều kiện tổ chức tham gia đấu giá QSDĐ. Tổ chức tham gia đấu giá QSDĐ phải có đủ các điều kiện như thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
Thứ hai, vốn thuộc sở hữu của DN để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô SDĐ dưới 20 ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô SDĐ từ 20 ha trở lên và phải có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có SDĐ.
Điều kiện thứ ba là quy định ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư. DN tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước và có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá nhằm đảm bảo năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá.
 |
PGS-TS HOÀNG CÔNG GIA KHÁNH, Hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế - Luật TP.HCM
Cần phân loại tài sản quyền sử dụng đất để đấu giá
Đấu giá đất cần phải có kế hoạch tầm nhìn dài hạn, nếu không trong tương lai sẽ cạn kiệt quỹ đất. Chúng tôi cho rằng tài sản đấu giá cần chia làm ba nhóm. Nhóm 1 là tài sản đấu giá tạo nguồn lực cho địa phương. Nhóm 2 là tài sản tạo nguồn thu ổn định dài hạn cho ngân sách (ví dụ sẽ thanh toán từng năm kéo dài chứ không thanh toán ngay sau khi trúng đấu giá). Nhóm 3 là tài sản phải giữ lại trong hàng chục năm nữa để Nhà nước đầu tư, phải tính toán về lợi ích giá trị gia tăng khi giữ lại đầu tư.
