Sau khi Pháp Luật TP.HCM có bài viết phản ánh về việc Sở Xây dựng TP.HCM có khuyến cáo về tình trạng lách luật huy động vốn với hình thức đặt cọc, giữ chỗ mua nhà của các chủ đầu tư (CĐT), các chuyên gia bất động sản (BĐS) cho rằng cần sửa luật để quy định cụ thể về hành vi này trong tương lai.
Chuyên gia bất động sản cho rằng cần sửa luật để ngăn hành vi huy động vốn trái phép bằng hình thức đặt cọc, giữ chỗ. Ảnh: QUANG HUY
Quy định pháp luật chưa chi tiết, đầy đủ
Cụ thể, theo luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM, văn bản của Sở Xây dựng TP.HCM đã phân tích tương đối rõ bản chất cũng như quy định của các quy định pháp luật có liên quan về vấn đề đặt cọc, giữ chỗ. “Có thể thấy bản chất của vụ việc là các CĐT cố tình lách luật khi các quy định của pháp luật có liên quan chưa quy định chi tiết và đầy đủ (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Bộ luật Dân sự)” - luật sư Cường phân tích.
Theo ông Cường, do chưa quy định chi tiết nên trên thực tế, nhiều địa phương đã có cách hiểu khác nhau và đã áp dụng hình thức xử phạt vi phạm hành chính kèm biện pháp chế tài không thống nhất. Như quy định cụ thể tại điểm a khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017 của Chính phủ về hành vi “kinh doanh BĐS mà BĐS đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định” thì xử phạt 250-300 triệu đồng.
Bên cạnh hình thức xử phạt chính, chủ dự án đầu tư kinh doanh BĐS còn phải chấp hành hình phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS đến 12 tháng. “Tuy nhiên, có địa phương lại xem các “”vốn…” không phải là hình thức huy động vốn cho nên chỉ nhắc nhở hoặc xử lý về hành vi khác” - ông Cường nói.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), Luật Kinh doanh BĐS 2014 chưa đảm bảo việc quản lý, kiểm soát chặt chẽ hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai. Luật này chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch kể từ thời điểm ký hợp đồng kinh doanh BĐS nhưng chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng. “Vì vậy, luật chưa đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên liên quan và sự phát triển minh bạch, bền vững của thị trường BĐS” - ông Châu nói.
Sửa luật, tìm cách bảo vệ người mua
Về mặt quan điểm, luật sư Trần Minh Cường cho rằng phần lớn CĐT lách luật ký kết các “hợp đồng góp vốn/đặt cọc/giữ chỗ…” đều không ngoài khả năng huy động vốn để thực hiện xây dựng dự án. “Do đó, để bảo vệ người mua BĐS hình thành trong tương lai, tôi thống nhất ý kiến về việc đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định về đặt cọc vào Luật Kinh doanh BĐS” - ông Cường nói.
Việc sửa luật sẽ theo hướng cho phép CĐT trước khi ký kết hợp đồng mua bán với khách hàng thì cho phép việc nhận đặt cọc, giữ chỗ với một tỉ lệ nhất định được khống chế (thông thường dưới 50% giá trị tài sản). Đồng thời, Bộ luật Dân sự 2015 cần phải được bổ sung trường hợp “trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì phải đồng thời thực hiện quy định của pháp luật đó” để đồng bộ trong việc áp dụng pháp luật.
Còn trong thời điểm này, để tránh hành vi kinh doanh BĐS núp bóng như đặt cọc, hứa mua hứa bán, hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn…, ông Cường cho biết có cơ sở để xử lý các hành vi “huy động vốn” dựa vào các quy định tương đối cụ thể của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS hiện hành đang quy định.
Còn ông Nguyễn Hoàng Việt, Chủ tịch HĐQT Son Viet Property JSC (SVP), một đơn vị phát triển và phân phối BĐS, thì cho rằng để tránh mất tiền oan, người mua BĐS cần tham vấn ý kiến của luật sư để giảm tối thiểu rủi ro.
Mặt khác, ông Việt cũng lưu ý thêm “giữ chỗ” là chiến thuật bán hàng của các CĐT nhằm thăm dò mức giá cuối cùng mà người mua có thể chấp nhận. Ví dụ, CĐT định bán giá 50 triệu đồng/m2, họ sẽ yêu cầu giữ chỗ với giá 70 triệu đồng/m2. Nếu số lượng giữ chỗ thấp, có nghĩa phải bán thấp hơn 70 triệu đồng/m2; còn nếu giữ chỗ quá nhiều, có khả năng họ sẽ mở bán giá cao hơn 70 triệu đồng/m2.•
| Có trường hợp nhận đặt cọc, giữ chỗ đến 80% giá trị căn hộ Giữa tháng 12-2021, Sở Xây dựng TP.HCM có văn bản gửi UBND TP phản ánh việc CĐT lách luật huy động vốn bằng các hình thức đặt cọc, giữ chỗ, các đơn vị môi giới, phát triển dự án thông tin không trung thực để bẫy khách hàng, chưa tuân thủ các quy định về huy động vốn theo quy định của pháp luật nhà ở, kinh doanh BĐS tại hai dự án ở huyện Bình Chánh và huyện Nhà Bè. Qua rà soát, sở cho biết thu thập ý kiến từ các cơ quan liên quan cho thấy nếu CĐT không sử dụng tiền đặt cọc vào mục đích thực hiện dự án xây dựng nhà ở thì việc đặt cọc trong trường hợp này không phải là hình thức huy động vốn. “Tuy nhiên, các CĐT hiện nay nhận đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ với số tiền rất lớn, có trường hợp đến 80% giá trị căn hộ. Việc xác định mục đích sử dụng tiền đặt cọc của CĐT còn nhiều hạn chế, không thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng” - văn bản của sở nêu. |
