Sở Xây dựng khuyến cáo về đặt cọc, giữ chỗ mua nhà

Sở Xây dựng TP.HCM cho biết nhận được nhiều phản ánh của người dân, cơ quan truyền thông liên quan đến việc chủ đầu tư (CĐT) nhận tiền ứng trước, đặt cọc, giữ chỗ tại các dự án. Trong số này có những dự án chưa được cấp phép xây dựng hoặc được cấp phép nhưng chưa được chấp thuận bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Bó tay với kiểu lách luật huy động vốn

Sở Xây dựng TP.HCM vừa có văn bản gửi UBND TP phản ánh việc CĐT lách luật huy động vốn bằng các hình thức đặt cọc, giữ chỗ, các đơn vị môi giới, phát triển dự án thông tin không trung thực để bẫy khách hàng, chưa tuân thủ các quy định về huy động vốn theo quy định của pháp luật nhà ở, kinh doanh bất động sản (BĐS) tại hai dự án ở hai huyện Bình Chánh và Nhà Bè.

Sở Xây dựng khuyến cáo về đặt cọc, giữ chỗ mua nhà ảnh 1
Người mua nhà cần tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án trước khi ký hợp đồng mua bán, đặt cọc… Ảnh minh họa: HUYỀN PHẠM

Qua rà soát, sở cho biết thu thập ý kiến từ các cơ quan liên quan cho thấy nếu CĐT không sử dụng tiền đặt cọc vào mục đích thực hiện dự án xây dựng nhà ở thì việc đặt cọc trong trường hợp này không phải là hình thức huy động vốn.

“Tuy nhiên, các CĐT hiện nay nhận đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ với số tiền rất lớn, có trường hợp đến 80% giá trị căn hộ. Việc xác định mục đích sử dụng tiền đặt cọc của CĐT còn nhiều hạn chế, không thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng” - văn bản của sở nêu.

Điều này dẫn đến khó khăn trong việc xử lý vi phạm đối với CĐT trong hoạt động kinh doanh BĐS. Những vướng mắc nêu trên, sở đã có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng sớm có văn bản hướng dẫn thực hiện nhưng đến nay bộ chưa có phản hồi.

Tháng 4-2021, Thanh tra Sở Xây dựng tiếp tục có văn bản gửi Sở Tư pháp, đề nghị có ý kiến hướng dẫn xử lý đối với các trường hợp CĐT nhận tiền ứng trước, đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ... Đồng thời, hướng dẫn việc doanh nghiệp kinh doanh BĐS thu tiền khách hàng bằng hình thức ký hợp đồng đảm bảo mua căn hộ, giữ chỗ là có vi phạm quy định trong hoạt động kinh doanh BĐS hay không. Sở Tư pháp sau đó có văn bản phúc đáp, đề nghị Sở Xây dựng xin ý kiến của Bộ Xây dựng.

Khuyến cáo khách hàng cẩn trọng

Do chưa nhận được hướng dẫn của Bộ Xây dựng, để đảm bảo quyền và lợi ích của các khách hàng, khuyến cáo CĐT thực hiện đúng các quy định về Luật Kinh doanh BĐS, Sở Xây dựng đã thực hiện một số công tác cụ thể.

Đơn cử như sở cho công bố trên website danh sách các dự án đã đủ điều kiện mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để người dân, khách hàng được biết. Đồng thời khuyến cáo người dân tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, điều kiện mua bán căn hộ hình thành trong tương lai trước khi ký hợp đồng mua bán nhằm hạn chế thiệt hại, phát sinh tranh chấp trong quá trình mua bán căn hộ.

Người dân cần thông tin đến sở các CĐT thực hiện huy động vốn khi dự án  chưa đảm bảo đầy đủ điều kiện kinh doanh theo quy định để có biện pháp xử lý.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), đã có văn bản kiến nghị các vấn đề liên quan. Theo ông Châu, Luật Kinh doanh BĐS 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch kể từ thời điểm ký hợp đồng kinh doanh BĐS nhưng chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng này.

Cụ thể là chưa có quy định điều chỉnh các hành vi như đặt cọc, hứa mua hứa bán, hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn… dẫn đến có tình trạng bên bán lợi dụng để nhận tiền đặt cọc có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà, đất, thậm chí đã xảy ra hoạt động kinh doanh phạm pháp.

Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự 2015 không quy định trường hợp đặt cọc khi thực hiện giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật khác thì phải áp dụng quy định của pháp luật đó. Ví dụ đặt cọc trong giao dịch BĐS thì phải áp dụng quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS.

Do đó, HoREA đề nghị bổ sung quy định về đặt cọc vào Luật Kinh doanh BĐS theo hướng: “Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, CĐT dự án BĐS có thể nhận đặt cọc của khách hàng để đảm bảo giao kết. Giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị BĐS”.

Cùng với đó, bổ sung cụm từ “trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì phải đồng thời thực hiện quy định của pháp luật đó” vào Bộ luật Dân sự 2015 để đảm bảo sự đồng bộ.

 

Sẽ có biện pháp xử lý

Sở Xây dựng nhận thấy CĐT huy động vốn bằng nhận tiền ứng trước, đặt cọc đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, giữ chỗ... tại dự án phát triển nhà ở nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản được bán nhà ở hình thành trong tương lai là không có quy định tại Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS nhưng không trái với quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Tuy nhiên, Luật Nhà ở đã có quy định cấm việc CĐT giao bất kỳ tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở. Do vậy, Sở Xây dựng sẽ nghiên cứu, xử lý vi phạm hành chính đối với trường hợp CĐT ủy quyền hoặc giao các tổ chức, cá nhân ký kết hợp đồng (trong đó có hợp đồng đặt cọc) có liên quan đến giao dịch về nhà ở.