Luật thuế mới: Mua bán nhà, đất ách tắc!

Cả tháng nay, TP.HCM có rất nhiều hồ sơ mua bán nhà, đất bị đình trệ vì không nộp được thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Tuy chưa có thống kê cụ thể nhưng chắc chắn lượng hồ sơ bị ách lại phải là mấy trăm, thậm chí cả ngàn vì chỉ tính riêng ở bốn chi cục thuế đã có hơn 100 hồ sơ bị kẹt. Con số này sẽ tăng hằng ngày khi mà người dân vẫn đến các cơ quan công chứng ký hồ sơ giao dịch và UBND cấp quận tiếp tục chuyển qua cơ quan thuế.

Người muốn 2% cho thấp, người đòi 25% cho cao

Ông T. (quận Tân Bình) có căn nhà mua từ năm 2002 với giá ghi trong hợp đồng công chứng là 150 triệu đồng và nay ông bán với giá ghi trên hợp đồng công chứng là hơn 3,5 tỉ đồng.

Ngày 28-6, sau khi hai bên công chứng hợp đồng mua bán nhà xong thì ông nộp hồ sơ cho Chi cục Thuế quận Tân Bình để tính thuế TNCN. Ngày 9-7, ông được cán bộ thuế cho biết số tiền thuế phải nộp là hơn 800 triệu đồng (với mức 25% trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán nêu trên). Thấy cao quá bởi sau khi mua nhà ông đã bỏ ra nhiều chi phí để tu bổ nên ông đề nghị được nộp thuế với mức 2% trên giá bán như nhiều người từng thực hiện (tính ra là hơn 80 triệu đồng) nhưng cơ quan thuế không đồng ý.

Tương tự, bà Nguyễn Thị Hoa (phường 13, quận Bình Thạnh) “mém xỉu” khi nghe cán bộ thuế của Chi cục Thuế quận Bình Thạnh tính thử thuế TNCN mà bà phải nộp là hơn 1 tỉ đồng. Bà Hoa bức xúc: “Nào giờ nộp thuế TNCN khi bán nhà, đất có ai phải nộp cả tỉ đồng như tôi không? Trong khi đó, nếu tính mức 2% thì tôi chỉ phải nộp hơn 70 triệu đồng. Tôi đã đề nghị cán bộ thuế tính lại nhưng họ bảo phải chờ cấp trên hướng dẫn”.

Bà Hoa kể: Căn nhà đó bà phải chắt chiu dành dụm hơn 20 năm trời mới mua nổi vào năm 2000. Năm ấy nhà còn rẻ nên bà mua được giá 120 triệu đồng. Giờ địa phương mở đường, nhà từ trong hẻm ra mặt tiền nên bà mới bán được gần 4 tỉ đồng. Song tiền xây dựng, sửa chữa nhà... cũng hơn cả tỉ đồng chứ đâu ít nhưng lâu rồi bà không còn giữ hóa đơn, chứng từ gì để chứng minh. “Mà nếu không có hóa đơn, chứng từ thì phải cho tôi nộp 2% chứ! Thiệt xui cho tôi quá, phải chi tôi làm hồ sơ trước tháng 7 thì giờ khỏe re rồi. Do người mua chưa chịu trả tiếp tiền nên tôi không có tiền đặt cọc cho chủ nhà (nơi tôi đang thuê mở quán ăn). Tôi phải năn nỉ đến gãy lưỡi chủ nhà mới chịu cho khất tiền đặt cọc 600 triệu đồng” - bà Hoa than thở.

Hồ sơ tắc tị

Cớ sự xảy ra sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 65/2013 (hướng dẫn Luật Thuế TNCN đã được sửa đổi, bổ sung). Theo Điều 22 nghị định này, có hai mức thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà, đất: 25% trên thu nhập tính thuế (được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan); 2% trên giá chuyển nhượng (trong trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế).

Tuy câu chữ có khác đôi chút nhưng thực ra cách tính này cũng giống như cách tính được quy định tại Nghị định 100/2008 (đã hết hiệu lực khi có Nghị định 65/2013). Có điều nghị định cũ có nhiều thông tư hướng dẫn, trong khi đó với nghị định mới thì Bộ Tài chính chưa ban hành thông tư gì cả. Cho rằng vụ việc chưa “đâu đó rõ ràng” nên các chi cục thuế đều muốn áp dụng mức thu cao 25%!

Ông Trương Ngọc Hiệp, Chi cục phó Chi cục Thuế quận Bình Thạnh, nêu ý kiến: “Đối với trường hợp của bà Hoa, nếu đơn thuần căn cứ vào giá vốn ghi trong hợp đồng mua từ năm 2000 (hơn 13 năm) và giá bán tại thời điểm này để áp mức 25% thì đúng là có thiệt thòi cho bà. Tuy nhiên, nếu xác định được giá vốn ghi trên hợp đồng công chứng mà không xác định được chi phí liên quan thì có được thu 2% hay không thì Nghị định 65 chưa làm rõ. Tuy người dân luôn muốn lựa chọn cách tính nào có lợi cho mình nhất nhưng cơ quan thuế thì phải tuân thủ nguyên tắc thu đúng, thu đủ. Chưa kể, ngày 28-6 vừa rồi, Bộ Tài chính có Công văn 8355 lưu ý: “Cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản từ ngày 1-7 và cơ quan thuế đã xác định theo thuế suất TNCN 2% thì không đủ điều kiện chỉnh lại theo thuế suất 25% chênh lệch”. Chính vì các lý do này mà chúng tôi chưa thể giải quyết hồ sơ của bà Hoa và nhiều hồ sơ khác cùng loại”.

Ông Lê Văn Khương, Chi cục trưởng Chi cục Thuế quận 3, đề nghị: “Cách tính thuế phải được quy định hợp lý để người dân còn đóng chứ như hiện giờ chúng tôi cũng không biết tính thế nào. Bộ cần sớm ban hành thông tư hướng dẫn phương thức thu cho phù hợp”.

Một lãnh đạo chi cục thuế băn khoăn: “Riêng giá vốn cũng có chuyện để bàn vì theo các điều 18, 19, 20 của Nghị định 65 thì việc xác định giá vốn đối với các trường hợp bất động sản không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng (nhà hợp thức hóa, cho tặng, thừa kế...) được căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận nhà, đất. Quy định chung chung vậy, chúng tôi biết đường nào mà tính?”.

Ông Phạm Trí Dũng, Chi cục trưởng Chi cục Thuế quận 7, thắc mắc: “Đối với thu thuế TNCN thì phải phát sinh thu nhập mới tính thuế. Nếu hai bên thỏa thuận ghi giá mua bán trong hợp đồng mà tính ra lỗ thì có xem là không có phát sinh thu nhập để khỏi thu thuế? Thu sao là đúng khi có nhiều trường hợp tại thời điểm giao dịch trước đây, giá mua ghi trong hợp đồng và giá thực tế khác xa nhau?

Mới đây, tại buổi tập huấn thuế liên quan đến việc tính thuế TNCN về chuyển nhượng bất động sản, lãnh đạo Cục Thuế TP.HCM cũng yêu cầu các chi cục thuế chờ thông tư hướng dẫn về vấn đề này.

KIM PHỤNG