TP.HCM cũng như nhiều địa phương đã và đang đẩy mạnh chống thất thu thuế trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS). Thời gian qua đã có hàng chục ngàn hồ sơ đóng thuế sang nhượng BĐS bị cơ quan thuế trả lại, đề nghị kê khai giá chuyển nhượng theo đúng giá thị trường.
155.500
hồ sơ với tổng số thu thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trong năm 2021 đạt 4.687 tỉ đồng mà Cục Thuế TP.HCM đã xử lý. So với năm 2020, số lượng hồ sơ xử lý giảm 22% nhưng số thu tăng 20%.
Năm 2021 có 13.104 hồ sơ được Cục Thuế TP.HCM đề nghị kê khai điều chỉnh giá chuyển nhượng, tăng thu 176 tỉ đồng vào ngân sách. Trong hai tháng đầu năm 2022, ở TP.HCM, số hồ sơ xử lý là 33.140 hồ sơ, tăng 6% so với cùng kỳ năm 2020. Số thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS đạt 1.238 tỉ đồng, tăng gần 72% so với cùng kỳ năm 2020.
Đồng loạt rà kỹ hồ sơ khai thuế
“Số lượng hồ sơ khai thuế mua bán BĐS bị các chi cục Thuế TP.HCM trả lại vì khai giá thấp so với thực tế, dù chưa có thống kê nhưng có thể lên đến hàng chục ngàn trong ba tháng đầu năm nay” - ông Thái Minh Giao, Phó Cục trưởng Cục Thuế TP.HCM, chia sẻ với Pháp Luật TP.HCM.
Theo ông Giao, Cục Thuế đang quyết liệt trong công tác quản lý chống thất thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS sau khi có văn bản chỉ đạo của Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế.
Các chi cục Thuế đã thực hiện kiểm tra đồng loạt, từ chối nhiều hồ sơ khai giá thấp bất thường, giá bán lại thấp hơn giá bán của chủ đầu tư… Với những hồ sơ có dấu hiệu bất thường, cán bộ thuế trả lại, yêu cầu người dân khai đúng giá. Trường hợp cơ quan thuế hướng dẫn khai lại nhưng không thực hiện thì cơ quan này sẽ có những biện pháp nghiệp vụ thuế hoặc chuyển cơ quan công an điều tra.
“Hiện nay, đa số các hồ sơ chuyển nhượng BĐS trả lại người dân đều tự nguyện kê khai lại với mức giá cao hơn. Điều này giảm được tình trạng thất thu thuế. Nếu cơ quan thuế trả hồ sơ không đúng thì người dân có thể khiếu kiện nhưng thực tế thời gian qua người dân cũng hiểu và ý thức chấp hành, khai lại giá bán đúng với thực tế hơn” - ông Giao nói.
Theo ông Giao, quy định cho phép các bên chuyển nhượng BĐS được quyền thỏa thuận giá chuyển nhượng và giá này có thể thấp hơn cả giá nhà nước. Nếu giá bán cao hơn bảng giá đất nhà nước thì tính thuế theo giá trên hợp đồng. Trường hợp khai giá thấp hơn bảng giá nhà nước ban hành thì thuế thu nhập cá nhân (2%) và lệ phí trước bạ (0,5%) được tính theo giá nhà nước (giá đất trong bảng giá đất).
 |
Cục thuế TP.HCM đã đề xuất nhiều giải pháp về quy định khai giá chuyển nhượng bất động sản để quản lý thống nhất, chống thất thu thuế. Ảnh: HOÀNG GIANG |
Tuy nhiên, pháp luật cấm trường hợp khai hai giá. Có nghĩa là cấm các bên chuyển nhượng thỏa thuận theo giá thị trường nhưng giá được ghi trong hợp đồng đem ra công chứng lại thấp hơn nhiều lần để giảm thiểu khoản thuế cần đóng.
Lãnh đạo Cục Thuế TP.HCM nhìn nhận việc xác định chính xác giá giao dịch nhà đất trên thực tế là rất khó, trong khi khung giá đất do UBND các tỉnh, TP ban hành thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Do vậy, Cục Thuế đã đề xuất nhiều giải pháp về quy định khai giá chuyển nhượng BĐS để quản lý thống nhất, chống thất thu thuế.
Tương tự, từ cuối tháng 2, Cục Thuế tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đã chủ động phối hợp với các ngành chức năng đồng loạt triển khai nhiều giải pháp chống thất thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS. Thống kê 15 ngày đầu tháng 3, ngành thuế tỉnh này trả lại hơn 1.200 hồ sơ vì có dấu hiệu khai thấp hơn nhiều so với giá thực tế. Trong số này có 155 hồ sơ kê khai, điều chỉnh bổ sung với giá trị chuyển nhượng khai lại tăng từ hai đến năm lần so với giá khai lần đầu.
Ông Nguyễn Văn Thủy, Cục trưởng Cục Thuế tỉnh Long An, cũng cho biết từ đầu năm 2022 đến nay, các chi cục Thuế trực thuộc Cục Thuế tỉnh Long An đã trả lại và yêu cầu điều chỉnh nâng giá đúng với thực tế giao dịch rất nhiều hồ sơ. Trong đó có 473 hồ sơ đã được người nộp thuế tự điều chỉnh giá, tăng thu thuế nộp ngân sách hơn 2,1 tỉ đồng.
Cục Thuế tỉnh Long An đã chỉ đạo các bộ phận xử lý tại các chi cục Thuế phải kiểm tra về lịch sử chuyển nhượng tại thửa đất trong hồ sơ, đối chiếu, so sánh với các hồ sơ khác tại các thửa liền kề hoặc thửa có điều kiện gần giống nhau… để xác định tương đối giá đất giao dịch thực tế. Qua đó, các chi cục Thuế sẽ yêu cầu người nộp thuế khai trung thực để được thông qua.
Trả hồ sơ cần cơ sở pháp lý rõ ràng
Luật sư (LS) Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn LS TP.HCM, cho biết tình trạng khai hai giá khi chuyển nhượng BĐS đã tồn tại nhiều năm do những lỗ hổng trong quy định pháp luật. Hai bên mua - bán thường đồng thuận làm hai hợp đồng: Một hợp đồng ra công chứng ghi giá thấp để nộp thuế ít, hợp đồng còn lại thỏa thuận giữa hai bên sẽ ghi giá thật.
Tuy nhiên, theo LS Hậu, cơ quan thuế trả lại hồ sơ yêu cầu người dân kê khai giá cao hơn cũng không chắc chắn giá khai lại đúng với giao dịch thực tế. Hơn nữa, việc trả lại hồ sơ không dựa trên quy định pháp luật nào, vô hình trung ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, thậm chí nảy sinh tiêu cực, nhũng nhiễu từ cơ quan thuế. Vì thế, LS Hậu đề xuất cần có một cơ sở pháp lý về giá tính thuế chuyển nhượng BĐS để áp dụng rõ ràng, minh bạch hơn.
LS Trần Xoa, chuyên gia thuế, cũng cho rằng cơ quan thuế không thể đánh đồng tất cả hồ sơ đều khai sai, ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân. “Nếu khi tính thuế lấy giá thị trường nhưng khi thu hồi đất, bồi thường lại theo giá nhà nước thì người dân sẽ phản ứng vì như vậy là không công bằng” - LS Xoa nói.
Để tránh thất thu thuế trong giao dịch BĐS, ông Xoa cho rằng cơ quan quản lý cần đề xuất sửa đổi hệ thống pháp luật quy định về tính thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng BĐS. Cụ thể, cơ quan quản lý cần xem xét tăng mức khai giá tính thuế khi chuyển nhượng BĐS, tối thiểu giá khai phải cao gấp đôi mức giá trong bảng giá đất và bảng giá nhà tính lệ phí trước bạ. Bởi trên thực tế, giá giao dịch thật luôn cao hơn bảng giá đất của Nhà nước nhiều lần.•
Một số vụ trốn thuế mua bán bất động sản bị xử lý
+ Cuối tháng 9-2021, Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Phú Yên tống đạt quyết định khởi tố bị can, lệnh bắt tạm giam một chủ doanh nghiệp BĐS tại TP Quy Nhơn (Bình Định) để điều tra về tội trốn thuế liên quan đến việc chuyển nhượng 262 lô đất tại khu đô thị mới Nam Tuy Hòa.
Chủ doanh nghiệp này đã kê khai số tiền chuyển nhượng mỗi lô đất trong hợp đồng thấp hơn số tiền thu từ khách hàng để trục lợi, gây thất thu tiền thuế cho Nhà nước hơn 2 tỉ đồng.
+ Đầu năm 2020, Chi cục Thuế quận 10 (TP.HCM) đã chuyển hồ sơ cho cơ quan csđt Công an quận 10 đề nghị điều tra dấu hiệu trốn thuế từ vụ chuyển nhượng căn hộ tại một dự án.
Theo hồ sơ, giá bán căn hộ thuộc dự án trên từ chủ đầu tư vào năm 2017 là gần 5 tỉ đồng. Tuy nhiên, khi bán lại căn hộ, hợp đồng thể hiện giá chuyển nhượng chỉ 1 tỉ đồng. Đây không phải là trường hợp đầu tiên Chi cục Thuế quận chuyển qua cơ quan điều tra. Các trường hợp chuyển qua cơ quan điều tra sau đó cơ quan thuế đều thu thêm được thuế.
+ Tháng 10-2019, Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Khánh Hòa đã chuyển kết luận điều tra và hồ sơ vụ án trốn thuế đến VKSND tỉnh đề nghị truy tố bốn bị can, trong đó có bên mua là vợ chồng luật sư TVH. Cả bốn bị can bị đề nghị truy tố về tội trốn thuế liên quan đến việc mua bán nhà đất tại TP Nha Trang. Theo kết luận điều tra, căn nhà được các bên mua bán chính thức với giá hơn 16 tỉ đồng. Thế nhưng giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng công chứng chỉ là 1,8 tỉ đồng, gây thất thu cho ngân sách nhà nước hơn 280 triệu đồng.
