Chia đôi thiệt hại vì cả hai bên đều có lỗi
TAND tỉnh Bến Tre vừa xử phúc thẩm, tuyên chấp nhận kháng cáo của phía ông D., sửa bản án sơ thẩm của TAND huyện Châu Thành trong một vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo đơn khởi kiện của bà S., trước đây phía ông D. làm chủ nhiều dây hụi nhưng bị bể hụi. Để có tiền trả cho các hụi viên, năm 2008, phía ông D. có bán cho bà sáu công đất (thực tế đo đạc là hơn 5.242 m2) với giá 50 triệu đồng/công. Bà đặt cọc 50 triệu đồng để cho phía ông D. chuộc giấy đỏ đã đem cầm trước đó. Vài ngày sau, bà giao tiếp 200 triệu đồng. Còn lại 50 triệu đồng, hai bên thỏa thuận đợi đến khi huyện tiến hành đo đạc, đồng thời hai bên ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất xong thì bà mới giao tiếp.

Sau đó, phía ông D. đã giao đất cho bà để bà canh tác, cải tạo. Tuy nhiên, từ đó đến nay phía ông D. viện lý do là đất đang bị tranh chấp nên không chịu làm thủ tục chuyển nhượng. Vì vậy bà khởi kiện yêu cầu TAND huyện Châu Thành buộc phía ông D. phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng và sang tên phần đất nói trên cho bà.

Tháng 2-2013, TAND huyện Châu Thành đã xử sơ thẩm, tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên vô hiệu. Tòa buộc bà S. phải trả lại cho phía ông D. toàn bộ phần đất trên theo đo đạc thực tế; buộc phía ông D. phải liên đới trả cho bà S. 550 triệu đồng (gồm tiền vốn, tiền đầu tư trên đất, tiền chênh lệch về giá…).

Phía ông D. kháng cáo, cho rằng bà S. đã hưởng huê lợi trên đất từ đó đến nay nên chỉ đồng ý trả tiền vốn, tiền chênh lệch giá đất, tổng cộng 400 triệu đồng.

Tại phiên xử phúc thẩm mới đây, TAND tỉnh Bến Tre nhận định hai bên tự nguyện tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy về nội dung, hai bên không vi phạm hợp đồng.

Tuy nhiên, về hình thức của hợp đồng thì các bên đã vi phạm. Trong trường hợp này, thủ tục chưa đến đâu mà bà S. đã giao gần đủ số tiền sang nhượng và nhận đất về canh tác, cải tạo là không đúng quy định. Mặt khác, trước khi hai bên giao kết, bà S. đã đặt cọc cho phía ông D. 50 triệu đồng để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng. Liền sau đó, một bên tự ý nhận đất, một bên tự ý nhận tiền mà không thông qua hợp đồng chính thức là không tuân thủ về mặt hình thức giao kết của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cả bên mua và bên bán đều có lỗi. Lẽ ra khi tiến hành giao kết, các bên phải tuân thủ tất cả quy định của Luật Đất đai và pháp luật dân sự. Trong đó, bên mua, bên bán đều phải có nghĩa vụ làm thủ tục chuyển nhượng theo mẫu, ký trước công chứng và chuyển hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ tục đo đạc, tách sổ thì hợp đồng mới xem là hoàn thành.

Theo tòa phúc thẩm, khi hợp đồng vô hiệu thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Về mặt thiệt hại, vì lỗi thuộc về cả bên mua và bên bán nên mỗi bên phải chịu 50%. Mặt khác, khi nhận đất, bà S. đã chăm sóc và hưởng toàn bộ thành quả trên đất sẵn có của phía ông D. từ đó cho đến nay nên bà cũng không bị thiệt về quyền lợi. Vì vậy, tòa tuyên buộc bà S. phải trả cho phía ông D. hơn 5.242 m2 đất. Phía ông D. phải trả lại cho bà S. 250 triệu đồng đã nhận cộng với 50% giá trị đất chênh lệch là 150 triệu đồng, tổng cộng là 400 triệu đồng.

VĂN TÂM