Theo hồ sơ, căn nhà ba gian của anh em ông NTĐ ở tỉnh Sóc Trăng vốn có nguồn gốc của cha mẹ họ. Năm 1978, Nhà nước quản lý nhà nhưng đến năm 1993, UBND huyện đã trả lại nhà cho anh em ông Đ. (lúc này cha mẹ họ đều đã mất). Anh em ông Đ. thỏa thuận phân chia căn nhà như sau: Ông Đ. sở hữu một gian, người em sở hữu hai gian. Cả hai sau đó đều đã làm thủ tục hợp thức hóa phần nhà của mình.
Tranh cãi vì luật chồng chéo
Sau đó ông Đ. lập hợp đồng tặng cho phần nhà của mình cho bà L. (có công chứng). Theo ông Đ., điều kiện mà hai bên thỏa thuận là phía bà L. phải bảo lãnh cho ông đi Mỹ. Tuy nhiên, bà L. không thực hiện điều kiện này nên ông đã khởi kiện yêu cầu tòa án huyện hủy hợp đồng tặng cho nhà. Do có ngăn chặn của tòa, bà L. bị tạm ngưng thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Trong quá trình hai cấp tòa sơ, phúc thẩm giải quyết vụ án đã phát sinh hai quan điểm trái chiều.
Theo quan điểm thứ nhất, mặc dù BLDS hiện hành quy định việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu. Nhưng Luật Nhà ở (luật chuyên ngành) lại quy định quyền sở hữu nhà được tính kể từ thời điểm hợp đồng mua bán, tặng cho… được công chứng hợp pháp nên căn nhà đã thuộc quyền sở hữu của bà L.
Theo dự thảo, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản sẽ được minh định rõ hơn. Trong ảnh: Làm thủ tục công chứng hợp đồng về nhà đất tại Phòng Công chứng số 1, TP.HCM. Ảnh: HTD
Theo quan điểm thứ hai, BLDS có giá trị pháp lý cao hơn Luật Nhà ở nên phải theo BLDS. Hơn nữa, nhà gắn liền với đất, mà Luật Đất đai cũng tính thời điểm chuyển quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký nên không thể tách rời hai phần nhà và đất ra để tính hai thời điểm sở hữu, sử dụng khác nhau. Nếu hợp đồng tặng cho nhà giữa ông Đ. và bà L. mới chỉ được công chứng, chưa được đăng ký thì chưa có hiệu lực.
Cuối cùng, hai cấp tòa sơ, phúc thẩm đã dựa vào Luật Nhà ở để công nhận hợp đồng tặng cho nhà giữa hai bên với nhận định hợp đồng đã được công chứng hợp pháp nên có hiệu lực.
Dự thảo minh định rõ hơn
Trên đây chỉ là một trong rất nhiều vụ việc gây tranh cãi về việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản (BĐS) hiện nay.
Về thời điểm xác lập quyền sở hữu, dự thảo BLDS (sửa đổi) đã quy định lại theo hướng minh định rõ hơn quy định cũ. Theo Điều 182 dự thảo, việc xác lập quyền sở hữu và vật quyền khác có hiệu lực kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, nếu hợp đồng hoặc luật không có quy định khác. Trường hợp hợp đồng và luật cùng quy định nhưng khác nhau về thời điểm xác lập quyền sở hữu, vật quyền khác thì áp dụng theo quy định của luật. Thời điểm tài sản được chuyển giao được hiểu là thời điểm bên có quyền hoặc người đại diện hợp pháp của họ trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản. Nếu tài sản đã được chuyển giao trước thời điểm hợp đồng được giao kết thì quyền sở hữu và vật quyền khác được xác lập kể từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, trừ trường hợp luật hoặc hợp đồng có quy định khác. Trường hợp luật quy định việc chuyển giao vật phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền thì thời điểm xác lập quyền sở hữu và vật quyền khác có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.
Theo TS Bùi Minh Hồng (Trưởng phòng Pháp luật dân sự - Vụ Pháp luật dân sự-kinh tế, Bộ Tư pháp), dự thảo đã khắc phục được nhược điểm hiện nay, khi mà BLDS không giải quyết được rắc rối về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với BĐS trong bối cảnh các luật chuyên ngành quy định khác nhau. Quy định mới về việc xác lập quyền sở hữu trong dự thảo giúp phân định rõ hơn thời điểm giao dịch được xác lập với thời điểm quyền sở hữu và vật quyền khác được xác lập.
Luật sư Nguyễn Toàn Thiện (Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Bình Thuận) nhận xét quy định mới thể hiện sự tôn trọng của Nhà nước đối với thỏa thuận của các bên trong hợp đồng về thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản, trừ trường hợp thỏa thuận đó trái luật. Một điểm hay nữa là dự thảo đã làm rõ thời điểm tài sản được chuyển giao; làm rõ được nhiều tình huống như tài sản được chuyển giao trước khi giao kết hợp đồng, hay vật mà theo quy định phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền…
| Tạo sự ổn định Dự thảo có lý khi quy định đối với việc chuyển giao vật phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền thì thời điểm xác lập quyền sở hữu và vật quyền khác có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Đây là nguyên tắc chung cho các loại tài sản buộc phải đăng ký, trong đó có BĐS. Vì thực tế trong mua bán nhà đất, người dân không am hiểu hết ý nghĩa của việc chuyển giao, chỉ nghĩ là công chứng, giao tiền là xong, thậm chí có trường hợp còn không có biên bản bàn giao tài sản. Quy định như dự thảo tạo ra sự ổn định trong việc mua bán, tránh phát sinh tranh chấp không cần thiết. Luật sư TRẦN NGỌC QUÝ, Đoàn Luật sư TP.HCM Chỉ nên quy định về động sản Chúng ta không nên đánh đồng giữa thời điểm xác lập giao dịch và thời điểm chuyển quyền sở hữu BĐS. Hơn nữa, với BĐS thì nên giao cho luật chuyên ngành quy định, BLDS không nên “lấn sân” khiến người vận dụng bị rối. Theo tôi, hiện nay đối với đất thì đã có Luật Đất đai; với nhà, căn hộ thì đã có Luật Nhà ở nên BLDS không cần quy định cũng được. BLDS chỉ nên làm rõ thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với các loại động sản, có thể giữ nguyên như hiện nay là việc chuyển quyền sở hữu với động sản có hiệu lực từ thời điểm động sản được chuyển giao. Luật sư LÊ VĂN BÌNH, Đoàn Luật sư TP.HCM “Vật quyền” là gì? Theo đại diện ban soạn thảo dự thảo BLDS (sửa đổi), “vật quyền” là quyền đối với tài sản của người khác như quyền địa dịch, quyền bề mặt. Còn theo PGS-TS Phùng Trung Tập (ĐH Luật Hà Nội), “vật quyền” có thể hiểu như quyền mở lối đi, quyền xây dựng hệ thống thoát nước, quyền mắc đường dây tải điện... Dù người sử dụng không phải là chủ sở hữu nhưng có quyền sử dụng tài sản đó để thỏa mãn nhu cầu (vật chất và tinh thần) của mình. |
