‘Tòa xử theo công chứng để 2 bên biết đắng cay’

Sau bài “Từ vụ luật sư Trần Vũ Hải: Mổ xẻ tội trốn thuế” (Pháp Luật TP.HCM ngày 8-7), chúng tôi nhận được thêm nhiều thông tin có liên quan đến tình trạng khai thấp giá mua, bán nhà, đất để gian lận thuế, trốn thuế.

Có trường hợp hai bên thống nhất giá mua bán nhà là 1 tỉ đồng và họ đã công chứng hợp đồng xong. Cứ tưởng họ sẽ đi kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ để sang tên nhưng rồi hai bên quay lại công chứng đề nghị sửa đổi hợp đồng đã ký nêu trên với giá mua bán, chuyển nhượng có 100 triệu đồng và họ cam kết tự thỏa thuận về việc này. Thậm chí có trường hợp hai bên hủy luôn hợp đồng mua bán, chuyển nhượng trước với giá cao để ký lại hợp đồng mới giá thấp hơn ban đầu.

Cũng có trường hợp người mua chủ động đề nghị người bán khai giá thấp và khoản tiền thuế chênh lệch mà về lý là của người bán sẽ được chia đôi cho hai bên cùng hưởng.

Vậy giải pháp nào để giảm thiểu tình trạng khai man giá mua bán nhà, đất như đã nêu?

Bà PHAN THỊ BÌNH THUẬN, Phó Giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM:

Công chứng viên phải giải thích về nghĩa vụ thuế

Ngày 28-3-2019, từ kết quả thanh tra của Bộ Tư pháp và công văn kiến nghị của VKSND TP.HCM về phòng ngừa vi phạm pháp luật trong lĩnh vực công chứng, Sở Tư pháp TP.HCM đã có công văn gửi trưởng các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện các vấn đề lưu ý trong hoạt động công chứng. Trong đó có việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

Bảng tổng hợp các vấn đề cần lưu ý có ghi nhận về tình trạng công chứng văn bản, hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng mua bán, chuyển nhượng được sửa đổi thấp hơn rất nhiều so với giá các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đã ký và được công chứng trước đó. Ban đầu ghi giá cao, sau đó sửa đổi giá thấp hoặc hủy bỏ hợp đồng ghi giá cao để ký lại hợp đồng khác giá thấp hơn.

Sở Tư pháp TP cũng lưu ý là trước khi xem xét chứng nhận hợp đồng, giao dịch, công chứng viên (CCV) phải giải thích đầy đủ quy định của pháp luật về thuế, quyền và nghĩa vụ của các bên giao dịch liên quan đến giá chuyển nhượng để các cá nhân, tổ chức hiểu rõ, chấp hành đúng nghĩa vụ kê khai thuế, nộp thuế.

Người dân kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân ở Cục Thuế TP.HCM. Ảnh: NQ

Một trưởng phòng công chứng tại TP.HCM:

Phải lấy hợp đồng công chứng làm chứng cứ xét xử

Cũng giống như nhiều CCV khác, tôi cho rằng các tòa phải lấy hợp đồng công chứng làm chứng cứ xét xử các tranh chấp nhà, đất. Phải làm vậy để hai bên mua bán biết đắng cay của việc cố ý khai thấp giá. Khi không còn được các tòa công nhận giá mua bán nhà, đất theo giấy tay hay biên nhận giao tiền mà phần lớn là cao hơn giá ghi trên hợp đồng công chứng thì người dân sẽ giảm được việc khai man. Mặt khác, khi phát hiện có việc khai giá thấp để trốn thuế, các tòa cần chuyển thông tin vi phạm đến các cơ quan thuế xử phạt, truy thu thuế.

Ngoài ra, Luật Phòng, chống rửa tiền có quy định giao dịch 300 triệu đồng trở lên là phải báo cáo, ghi nhận trong hệ thống ngân hàng... Nên chăng cần có quy định là giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản trên 300 triệu đồng là phải khai báo, thanh toán qua hệ thống ngân hàng.

Việc thanh toán tiền mua bán bất động sản qua hệ thống ngân hàng có ba cái lợi:

Thứ nhất là hạn chế sử dụng tiền mặt, tăng cường thanh toán qua điện tử. Thứ hai là phòng, chống được nguồn tiền không sạch (tiền thu, chi rõ ràng). Thứ ba là chống trốn thuế (họ thanh toán tiền đúng mức giá trị thật để được an toàn).

Khi ký hợp đồng công chứng thì CCV phải tuân thủ đúng trình tự, thủ tục quy định về công chứng theo quy định tại các điều 40, 41 Luật Công chứng. Cụ thể là khi công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng thì CCV phải đảm bảo điều kiện, thủ tục công chứng như giấy tờ tùy thân, sổ đỏ, quan hệ nhân thân..., tài sản mua bán đó phải hợp pháp, không bị các cơ quan chức năng ngăn chặn, thỏa thuận của các bên không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội...

Còn những điều khoản mở như là giá cả, thời hạn giao nhận nhà, đất, thanh toán tiền, thậm chí họ có thể thỏa thuận nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ... là do các bên tự nguyện thỏa thuận và CCV không can thiệp vào phần này.

Đồng thời, CCV có trách nhiệm phải giải thích về quyền và nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng, thuế, lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, nếu nói rằng CCV phải chịu trách nhiệm liên đới khi các bên trốn thuế là không thỏa đáng, trừ khi CCV có can dự vào việc giúp các bên trốn thuế thì CCV đó phải chịu trách nhiệm về hành vi của mình.

Luật sư NGUYỄN VĂN TÂM, Đoàn Luật sư TP.HCM:

Nâng bảng khung giá đất để thu thuế hợp lý

Luật Đất đai quy định UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá thị trường để ban hành bảng khung giá đất hằng năm phù hợp. Thế nhưng cần phải nhìn nhận rằng bảng khung giá đất hằng năm đó chưa phù hợp thực tiễn.

Nên chăng Nhà nước phải tính lại, nâng bảng khung giá đất cao lên để tính thuế chuyển nhượng nhà, đất cao lên cho phù hợp với thực tế nhằm để người dân nộp đúng, nộp đủ thuế.

Đáng lưu ý là bảng khung giá đất không chỉ áp dụng để tính thuế khi chuyển nhượng nhà, đất mà còn áp dụng vào các trường hợp khác như tính tiền sử dụng đất, tính giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Do đó, để người dân dễ thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác, Nhà nước có thể quy định là khi cấp sổ đỏ thì người dân chỉ nộp tiền sử dụng đất 30% theo bảng khung giá đất chẳng hạn.