Để sở hữu bất động sản, chúng ta thường phải bỏ ra một số tiền lớn, đó có thể là tiền tích lũy cả đời người. Chính vì vậy, người mua chỉ nên xuống tiền khi đã hiểu rõ về pháp lý dự án, không nên chạy theo đám đông, sự hô hào, hứa hẹn “đẹp đẽ” nào đó.
Vậy là phiên xử vụ lừa đảo chiếm đoạt tài sản, rửa tiền xảy ra tại Công ty Alibaba đã đến hồi nghị án. Sau nhiều ngày nhận đơn bổ sung, cơ quan tố tụng xác định có 4.550 bị hại. Hầu hết họ đều vì tin tưởng người thân hoặc thấy giá rẻ, quyền lợi hấp dẫn nên quyết định ký hợp đồng. Khi sự việc vỡ lở, cơ quan chức năng vào cuộc thì mới té ra chẳng có “dự án” nào cả. Theo VKS, tất cả 58 dự án mà Alibaba giới thiệu tới khách hàng đều là dự án ma. Đây là minh chứng cho rủi ro khi đầu tư nhưng lại không nắm được thông tin pháp lý của dự án, đặc biệt là việc đầu tư đất nền.
Theo quy định, dự án nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền (dự án đất nền) là dự án mà chủ đầu tư (CĐT) sẽ không xây dựng nhà ở để bán. Với loại dự án này, CĐT chỉ bán nền đất, sau đó người dân sẽ tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc phương án tổng mặt bằng đã được phê duyệt. Loại dự án này khác với dự án nhà ở (CĐT xây dựng nhà ở để bán) chúng ta thường gặp khi mua chung cư. Đối với dự án nhà ở (nhà ở chung cư, nhà ở liền kề…), CĐT được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đủ điều kiện huy động vốn theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Tức CĐT được huy động vốn cả khi nhà ở chưa tồn tại, khi chưa được cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sở hữu nhà ở, thậm chí nhiều dự án vẫn chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất (sổ hồng tổng của dự án).
Trong khi đó, để được bán đất nền thì CĐT phải có sổ hồng với mục đích sử dụng đất là đất ở. Đối với đất nền, CĐT không được ký các dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư… với người dân nhằm mục đích nhận nền đất, mà chỉ có duy nhất một loại hợp đồng, đó là “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Ngoài ra, để bán đất nền, dự án phải đáp ứng thêm các điều kiện quan trọng như là CĐT dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, cống thoát nước…), hạ tầng xã hội (chợ, trường học…) theo quy định; có văn bản của UBND cấp tỉnh về việc dự án đủ điều kiện bán đất nền…
Do đó, khi được giới thiệu một dự án đất nền thì người dân cần xem xét cụ thể từ các giấy tờ, hồ sơ pháp lý của dự án, cho đến thực tế.
Thứ nhất, người mua hãy yêu cầu CĐT cung cấp các văn bản về chủ trương đầu tư để chứng minh “có dự án đất nền”, nếu không có văn bản này thì không nên đàm phán hợp đồng vì đây là dự án ma. Pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư… quy định một dự án đất nền chỉ được xác lập khi có một trong các văn bản: (1) Quyết định chủ trương đầu tư; (2) Chấp thuận chủ trương đầu tư; (3) Chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư; (4) Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất; (5) Quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Thứ hai, cần xem GCN quyền sử dụng đất, nếu chỉ là đất nông nghiệp thì vẫn chưa đủ điều kiện để được bán đất nền. Ngoài ra là các biên bản nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và văn bản chấp nhận kết quả nghiệm thu của cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng, để xác định CĐT đã hoàn thành việc thi công xây dựng đường sá, cống thoát nước… hay chưa.
Thứ ba, cần phải có văn bản của UBND cấp tỉnh về việc cho phép CĐT được bán đất nền. Đây là văn bản cực kỳ quan trọng, là chứng thư pháp lý xác nhận dự án đủ điều kiện để được bán đất nền.
Cuối cùng là việc thẩm định thực địa. Ngoài việc xem xét các giấy tờ thì việc xem xét CĐT đã xây đường sá, cống thoát nước chưa… cũng khá quan trọng. Nếu “đồng không mông quạnh” thì xác định rằng dù có dự án đất nền thật thì dự án này vẫn chưa đủ điều kiện bán, việc ký hợp đồng là vô cùng rủi ro.
Mong rằng từ câu chuyện rất thực tiễn này, người dân sẽ suy nghĩ và tìm hiểu thật kỹ lưỡng trước khi đặt cả gia sản vào một dự án nào đó. Đừng “đánh cược” mồ hôi nước mắt của đời mình vào những giá trị hão huyền!
