Vừa mua xong nhà đất thì bị phong tỏa: Ai được luật bảo vệ?

Trước đây, PLO từng thông tin, ngày 5-7-2024, vợ chồng ông D nhận chuyển nhượng 3 quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Các hợp đồng chuyển nhượng đều có công chứng. Vợ chồng ông D đã thanh toán tiền và nhận bàn giao nhà đất; tuy nhiên do khi mua xong nhà đất thì bị phong tỏa nên họ không thể thực hiện thủ tục sang tên.

Lý do là bên chuyển nhượng đang là bị đơn trong vụ án dân sự do bà T khởi kiện đòi nợ hơn 22 tỉ đồng. Ngày 9-7, tòa án (đang thụ lý xét xử sơ thẩm vụ kiện đòi nợ này) ban hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (BPKCTT) phong tỏa ba tài sản là nhà, đất này dù đã được chuyển nhượng cho vợ chồng ông D.

Xung đột lợi ích giữa người mua và chủ nợ

Đây không là xung đột giữa người bán và người mua mà là xung đột lợi ích giữa người mua và chủ nợ của người bán. Xung đột khó được giải quyết vì người mua xứng đáng được bảo vệ do đã có hợp đồng hợp pháp với người bán. Chủ nợ của người bán cũng xứng đáng được bảo vệ do họ có quyền yêu cầu người bán trả nợ; trong khi đó người bán có thể không có tài sản hay không còn đủ tài sản để trả nợ. Xung đột còn khó giải quyết hơn khi đối tượng mua bán bị phong tỏa là nhà, đất vì Luật Nhà ở và Luật Đất đai không thực sự rõ về xung đột này.

Cụ thể, đối với quyền sử dụng đất trong vụ việc này, chưa áp dụng Luật Đất đai năm 2024 mà áp dụng Luật Đất đai năm 2013. Theo Luật năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất “phải được công chứng hoặc chứng thực” (điểm a khoản 3 Điều 167). Và “Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” (khoản 3 Điều 188). Ở đây, hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng nhưng việc chuyển nhượng chưa được đăng ký. Do đó, đối với người thứ ba (không là bên chuyển nhượng, không là bên nhận chuyển nhượng) như chủ nợ của bên chuyển nhượng và cơ quan tòa án hay thi hành án, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng (do vẫn thuộc bên chuyển nhượng trong sổ địa chính/trên giấy chứng nhận), chưa thuộc về bên nhận chuyển nhượng (do chưa thuộc bên nhận chuyển nhượng trong sổ địa chính/trên giấy chứng nhận).

Nói cách khác, việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Việc công chứng không là căn cứ để tạo lập đối kháng chuyển nhượng với người thứ ba vì người thứ ba không có cơ sở để biết đã có việc chuyển nhượng thông qua việc công chứng. Vì vậy, người thứ ba được quyền ứng xử như tài sản vẫn thuộc về bên chuyển nhượng và pháp luật có xu hướng bảo vệ người thứ ba trong hoàn cảnh như vậy.

Ở đây, cả bên nhận chuyển nhượng và người thứ ba đều xứng đáng được bảo vệ nhưng pháp luật chỉ có thể bảo vệ một người. Lúc này, pháp luật nghiêng về người thứ ba hơn, do việc chuyển nhượng chưa được thể hiện trong sổ địa chính hay trên giấy chứng nhận nên người thứ ba chưa có cơ sở để biết việc chuyển nhượng. Với phân tích như vậy, biện pháp phong tỏa trong vụ việc này là ổn và TAND Tối cao đã có hướng dẫn như vậy trong Công văn số 89 năm 2020.

Ai xứng đáng được bảo vệ hơn?

Đối với nhà ở trong vụ việc này, chưa áp dụng Luật Nhà ở năm 2023 mà áp dụng Luật Nhà ở năm 2014. Theo Luật năm 2014, mua bán nhà ở “phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng”, “thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng” (khoản 1 Điều 122). Cạnh đó, “thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở” (khoản 1 Điều 12).

Ở đây, đã có việc công chứng, đã có việc thanh toán và giao nhận nhà nên đáp ứng yêu cầu trong quy định vừa nêu. Có lẽ vì lý do đó mà TAND Tối cao đã hướng dẫn trong Công văn số 89/2020 là tòa án không được áp dụng biện pháp phong tỏa tài sản. Vì vậy, đối chiếu với Công văn số 89/2020, quyết định phong tỏa của tòa là không phù hợp.

Tuy nhiên, căn cứ vào nội dung trên của Công văn số 89/2020 để xem xét quyết định phong tỏa của tòa là chưa thuyết phục. Bởi lẽ, thứ nhất, công văn này không là văn bản quy phạm pháp luật nên không có giá trị ràng buộc thực hiện. Thứ hai, nội dung trong công văn về nhà ở không thuyết phục.

Quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở nêu trên không là quy định điều chỉnh quan hệ với người thứ ba mà là quy định điều chỉnh quan hệ giữa người bán và người mua. Quy định này cho phép “các bên có thỏa thuận khác” nên đây là biểu hiện của việc chỉ điều chỉnh quan hệ giữa bên bán và bên mua (họ được thỏa thuận về thời điểm chuyển quyền sở hữu và thỏa thuận của họ không thể ràng buộc người thứ ba vì người thứ ba không tham gia).

Để giải quyết quan hệ với người thứ ba, cần xem xét việc đăng ký sang tên chủ sở hữu nhà. Cụ thể, nếu chưa có việc sang tên trên giấy chứng nhận, nhà ở vẫn được coi thuộc bên bán và chưa thuộc bên mua trong nhận thức của người thứ ba. Người thứ ba không có cơ sở để biết việc thanh toán và giao nhận nhà của bên bán và nên người thứ ba được ứng xử như trường hợp nhà ở vẫn thuộc bên bán.

Nói cách khác, chừng nào chưa có việc sang tên trên giấy chứng nhận trong hệ thống của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, việc mua bán chưa có hiệu lực đối kháng với người thứ ba như phân tích đối với quyền sử dụng đất ở trên. Vì vậy, người thứ ba được yêu cầu phong tỏa nhà ở và biện pháp phong tỏa có yếu tố thuyết phục.

Tóm lại, cả bên mua và chủ nợ của bên bán đều xứng đáng được bảo vệ nhưng chỉ có một người được bảo vệ và chúng ta nghiêng về chủ nợ của bên bán (người thứ ba) khi chưa có việc sang tên trên giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, nhà ở. Ở đây, bên mua càng sang tên sớm thì càng có nhiều cơ hội được bảo vệ trong mối quan hệ với người thứ ba.