VKSND tỉnh Khánh Hòa vừa có phiếu chuyển đơn của người dân đến chánh án TAND TP Nha Trang để giải quyết theo thẩm quyền liên quan đến vụ khiếu nại quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của TAND TP Nha Trang.
Theo VKSND tỉnh Khánh Hòa, đây là đơn khiếu nại trong hoạt động tư pháp và thẩm quyền giải quyết thuộc về Chánh án TAND TP Nha Trang.
Được biết, đã quá thời hạn giải quyết khiếu nại (3 ngày theo luật) nhưng Chánh án TAND TP Nha Trang vẫn chưa ban hành văn bản giải quyết khiếu nại.
Vừa mua xong tài sản thì bị tòa phong tỏa
Theo trình bày của ông HAD và vợ là bà PTN (cùng ngụ TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa), ngày 5-7-2024, vợ chồng ông bà và ông VĐG, bà HTT đã ký kết ba hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng công chứng Lê Thị Kim Anh (phường Phương Sài, TP Nha Trang).
Sau khi ký hợp đồng, vợ chồng ông HAD đã thanh toán toàn bộ tiền mua nhà đất nêu trên và nhận bàn giao nhà đất.
“Ngày 15-7, chúng tôi được ông G, bà T (bên bán) thông báo TAND TP Nha Trang đã ban hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời ngày 9-7 để phong tỏa tài sản đối với ba nhà đất nêu trên của vợ chồng tôi. Việc TAND TP Nha Trang phong tỏa tài sản của tôi gây ảnh hưởng rất nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của vợ chồng tôi”- ông HAD trình bày.
Cũng theo ông HAD, tại thời điểm công chứng hợp đồng (ngày 5-7), ba tài sản nêu trên không bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và hoàn toàn đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Ngoài ra, việc ký kết các hợp đồng chuyển nhượng là ngay tình, hợp pháp và đúng với trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.
Sau khi ký hợp đồng, vợ chồng ông HAD đã thanh toán toàn bộ tiền mua nhà đất và nhận bàn giao tài sản từ vợ chồng ông G, bà T. Thế nhưng, do tài sản đang bị ngăn chặn nên họ không thể thực hiện thủ tục sang tên trên các giấy tờ liên quan, không thể thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng, không thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản.
“Chúng tôi đang phải đối mặt với nguy cơ mất trắng toàn bộ tài sản bởi vì tòa án đang nhận định ba tài sản này còn đang thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông G, bà T”- ông HAD lo lắng.
Ngày 30-6-2020, TAND Tối cao ban hành Công văn 89, trong đó có giải đáp vướng mắc về việc bị đơn đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất cho người thứ 3 và hợp đồng được công chứng nhưng chưa được đăng ký vào sổ địa chính thì có được áp dụng biện pháp phong toả tài sản hay không.
Theo TAND Tối cao, nếu tài sản là nhà ở, bị đơn đã ký hợp mua bán nhà ở với bên mua, hợp đồng đã được công chứng mà bên mua đã trả đủ tiền và nhận bàn giao nhà ở từ bên bán thì kể từ thời điểm này nhà ở đã không còn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bị đơn, nên tòa án không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ.
Đối với tài sản là quyền sử dụng đất, nếu đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng, nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì thửa đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của bị đơn, tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Không được tham gia tố tụng?
Theo tìm hiểu của PV, sở dĩ có lệnh phong tỏa trên là do ông G, bà T đang là bị đơn trong vụ án dân sự sơ thẩm tranh chấp hợp đồng vay tài sản đã được TAND TP Nha Trang thụ lý từ tháng 11-2023. Nguyên đơn trong vụ án là bà T.
Theo đơn khởi kiện, bà T yêu cầu vợ chồng ông G, bà T phải trả số tiền nợ hơn 22 tỉ đồng.
Ngày 4-6, TAND TP Nha Trang đã ban hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để phong tỏa tài sản là 10 thửa đất của vợ chồng ông G, bà T.
Đến ngày 9-7, TAND TP Nha Trang tiếp tục ban hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để phong tỏa thêm ba tài sản là nhà đất của vợ chồng ông HAD đã nhận chuyển nhượng từ vợ chồng ông G, bà T.
Dù vậy, toà án vẫn chưa đưa vợ chồng ông HAD vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án đang thụ lý.
"Hiện, TAND TP Nha Trang chưa có động thái gì liên quan đến đơn khiếu nại của vợ chồng tôi. Ngoài ra, từ khi nhận được lệnh phong tỏa tải sản khẩn cấp đến nay chúng tôi cũng chưa nhận thêm bất cứ giấy mời hay thông tin gì của TAND TP Nha Trang về vụ việc"- ông HAD cho biết.
Phong toả toàn bộ nhà và đất là chưa đúng quy định
Theo Điều 126 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, một trong những điều kiện để toà án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là tài sản này phải đang thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của người có nghĩa vụ. Do đó, vấn đề cần bàn luận trong trường hợp này là nhà đất bị phong tỏa đang thuộc quyền sở hữu của ông G, bà T, hay của vợ chồng ông HAD.
Theo Điều 12 Luật Nhà ở 2014 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là “bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”. Trong khi đó, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất "có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Ở đây, vợ chồng ông HAD và ông G, bà T ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất vào ngày 5-7, đã thanh toán đủ tiền, nhận bàn giao nhà đất, nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký. Do tài sản chuyển nhượng là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất nên rất khó để xác định ưu tiên cho việc áp dụng quy định nào trong việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu.
Tuy nhiên, nếu căn cứ vào các quy định vừa nêu thì vợ chồng ông HAD mới xác lập quyền sở hữu đối với phần nhà ở, chưa xác lập quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất ở. Với góc độ này thì việc tòa án ra quyết định phong tỏa toàn bộ nhà đất cũng là chưa đúng với quy định của pháp luật, vì phần nhà ở không còn thuộc quyền sở hữu của ông G, bà T.
ThS HUỲNH QUANG THUẬN, Trường ĐH Luật TP.HCM
YẾN CHÂU ghi
