Trong hội thảo “Bắt mạch thị trường bất động sản Việt Nam (BĐS VN) và dự báo năm 2023” do Hội Môi giới BĐS VN (VARS) tổ chức tại Hà Nội ngày 3-1, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS VN, nhận định thị trường BĐS VN năm 2022 diễn biến với hai gam màu khác biệt.
Đầu năm bùng nổ, cuối năm trầm lắng
Đầu năm 2022, dòng tiền được bơm vào thị trường cộng với sự phục hồi của nền kinh tế đã kéo theo nhu cầu BĐS tăng cao ở tất cả phân khúc. Sốt đất xảy ra ở một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường... kéo theo sự phục hồi, hoạt động lại của các sàn giao dịch.
Tuy nhiên, từ cuối quý II-2022 đến nay, dòng vốn tín dụng bị siết chặt, thị trường đối mặt khó khăn. Báo cáo của VARS cho thấy giá trị vốn hóa của ngành BĐS ước tính khoảng 1,7-1,8 triệu tỉ đồng. Cơ cấu nguồn lực cho thị trường chủ yếu đến từ nguồn vốn tín dụng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng. Vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15%-30% tổng mức đầu tư của dự án.
 |
| Bất động sản nghỉ dưỡng được kỳ vọng sẽ tăng trưởng khi ngành du lịch ngày càng khởi sắc. Ảnh minh họa: TẤN VIỆT |
Đáng chú ý là nguồn cung chỉ tập trung ở phân khúc trung cấp, cao cấp, với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu thực. Do đó, tỉ lệ hấp thụ chỉ đạt hơn 33%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm và lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.
Theo dự báo của VARS, tháng đầu năm 2023 thị trường sẽ không sôi động nên khả năng không có đột biến về nguồn cầu. Tuy nhiên, việc tăng tín dụng BĐS lên 1,5%-2% sẽ tạo một dòng tiền đáng kể cho thị trường đáo hạn và làm cơ sở chính sách cho năm 2023.
Trầm lắng nhưng không xấu
Các chuyên gia kỳ vọng nhiều phân mảng thị trường năm nay sẽ có điểm sáng. Cụ thể, thị trường đất đai đã có dấu hiệu tốt lên và được kỳ vọng có thể đưa luồng tiền lớn vào thị trường nhờ Nghị quyết 18 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
Kiến nghị bốn vấn đề
• Sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS và công bố các chỉ số liên quan đến thị trường (chỉ số giá đất, giá nhà…).
• Triển khai đồng bộ các giải pháp về thể chế, minh bạch thị trường vốn phái sinh, tăng cường chế tài sai phạm.
• Đa dạng nguồn tài chính cho thị trường BĐS.
• Truyền thông hướng tới hỗ trợ thị trường chuyên nghiệp hơn.
Thị trường nhà ở từ tình trạng mất cân đối cung cầu sẽ có thay đổi khi Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo chú trọng phát triển nhà ở xã hội, góp phần đưa ra thị trường sản phẩm phù hợp kèm cơ chế, chính sách hỗ trợ.
Cùng với đó, thị trường BĐS công nghiệp có cơ hội tốt nhờ nguồn vốn FDI dồi dào. BĐS nghỉ dưỡng cũng bắt đầu tăng trưởng lại sau khi du lịch mở cửa.
Các chuyên gia tại hội thảo đều đồng tình với nhận định thị trường trầm lắng không phải do thực chất thị trường xấu, mà do có quá nhiều điểm đã tạo ra sức ép, đẩy thị trường rơi vào trạng thái khó khăn.
Nguồn cung trong tương lai từ một lượng lớn dự án giá trị ước tính đạt khoảng 30 tỉ USD được các doanh nghiệp đầu tư trên cả nước, đặc biệt là các dự án phù hợp với nhu cầu sẽ dần được tung ra.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp đang nỗ lực tái cấu trúc, tái cơ cấu tài chính, hoạt động kinh doanh về đầu tư, sản phẩm hướng đến nhu cầu ở thực.
Thời điểm vàng để đầu tư
Đa số chuyên gia kỳ vọng từ quý II-2023 thị trường sẽ dần phục hồi và phát triển lành mạnh, minh bạch hơn khi những vướng mắc được tháo gỡ, môi trường pháp lý có nhiều bước tiến mới, tăng trưởng kinh tế khả quan...
Vấn đề được đặt ra với nhà đầu tư lúc này là thời điểm nào nên xuống tiền. Trả lời câu hỏi này, ông Nguyễn Anh Quê (Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6) cho rằng sáu tháng tới là thời cơ vàng của những cá nhân, doanh nghiệp có sẵn tiền hoặc có thể vay ngân hàng đầu tư mua BĐS.
Lý do là năm 2023 Chính phủ đã cam kết không tăng lãi suất cho vay. Hiện tại đồng loạt các ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất huy động khoảng 8%-9%, lãi suất cho vay năm 2023 sẽ vào khoảng 10,5%-13,5%.
Cùng với đó, nền kinh tế sẽ được tiếp cận room tín dụng lớn của ngân hàng, dự báo room của cả năm 2023 tiếp tục là 16%. Do đó, BĐS cũng sẽ được tiếp sức từ nguồn tín dụng và kênh trái phiếu, chứng khoán.
Ngoài ra, tâm lý người mua nhà đã tốt hơn, nguồn tiền trong dân còn khá nhiều, sẵn sàng tung ra khi thấy rõ cơ hội đầu tư. Ông Nguyễn Anh Quê cho rằng “đáy” của BĐS đã được xác lập vào quý IV-2022, hiện tại tuy chưa tăng giá nhưng đã cắt hiện tượng giảm giá. Từ quý II-2023, thị trường sẽ ấm lại.
Ba kịch bản cho thị trường năm 2023
Thứ nhất: Thị trường tiếp tục điều chỉnh theo hướng thực chất hơn. Đây là kịch bản có khả năng xảy ra nhất bởi các luồng tiền chưa có đột biến; chính sách cũng phải đến cuối năm mới được thông qua.
Thứ hai: Thị trường có động lực mới do bộ ba luật Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS được sửa đổi, cộng thêm nhiều yếu tố thuận lợi khi tình hình kinh tế ổn định, dòng vốn FDI tiếp tục đổ vào. Khi đó, vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kỳ đi lên mới.
Thứ ba: Kinh tế thế giới khó khăn khiến kinh tế trong nước bị ảnh hưởng, thị trường sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Thị trường BĐS bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại.
