TAND Tối cao vừa ban hành quyết định công bố bốn án lệ đã được thông qua và áp dụng kể từ ngày 15-11-2022. Trong đó, đáng chú ý có Án lệ số 55/2022/AL quy định về việc công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức.
Án lệ này do GS-TS Đỗ Văn Đại (giảng viên Khoa luật dân sự, Trường ĐH Luật TP.HCM, thành viên Hội đồng tư vấn án lệ thuộc TAND Tối cao) đề xuất.
Thỏa thuận giấy tay khi chuyển nhượng
Nguồn án lệ dựa trên bản án dân sự phúc thẩm ngày 19-3-2019 của TAND tỉnh Quảng Ngãi. Đây là vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là ông VSM với bị đơn là ông ĐC.
 |
Theo đơn khởi kiện của ông M, năm 2009 vợ chồng ông C cần tiền làm nhà cho con trai là anh L nên thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông M. Diện tích đất chuyển nhượng là lô B trong phần đất của bị đơn khi được Nhà nước cấp đất tái định cư với giá 90 triệu đồng. Nguyên đơn đã trả đủ số tiền này.
Đến năm 2011, Nhà nước chỉ mốc giới vị trí đất cấp cho bị đơn là ba lô đất liền kề ở mặt tiền. Bị đơn và anh L yêu cầu ông M đưa thêm 30 triệu đồng vì giá đất mặt tiền cao hơn. Ông M đồng ý đưa tiếp 20 triệu đồng, còn 10 triệu đồng khi nào làm thủ tục chuyển nhượng xong sẽ đưa đủ.
Đến tháng 10-2016, sau khi được cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất, phía bị đơn đã đưa GCN cho ông M nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng. Do đó, ông M khởi kiện, yêu cầu bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng lô đất trên cho vợ chồng ông.
Phía bị đơn thừa nhận có việc thỏa thuận và lập hợp đồng như ông M trình bày. Tuy nhiên, đất là của hộ gia đình gồm nhiều thành viên nhưng chỉ có bị đơn thỏa thuận chuyển nhượng là không đúng pháp luật. Vì vậy, vợ chồng ông C yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Anh L (người liên quan) cho rằng đứng ra bán đất cùng với cha mẹ do lúc đó quá khó khăn, còn việc giao giấy chứng nhận cho ông M là bị đe dọa...
Ba người con khác của vợ chồng ông C cho rằng có chung hộ khẩu với cha mẹ và có quyền trong khối tài sản chung của gia đình. Việc cha mẹ và anh L tự ý chuyển nhượng mà không hỏi ý kiến của ba người là xâm phạm đến quyền lợi của họ. Cả ba yêu cầu tuyên bố giấy chuyển nhượng vô hiệu.
Nguyên đơn đã giao cho phía bị đơn 110 triệu đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch…
Công nhận hiệu lực của hợp đồng
Xử sơ thẩm ngày 21-9-2017, TAND huyện Đức Phổ tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện, công nhận hợp đồng chuyển nhượng, buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng cho nguyên đơn.
Phía bị đơn kháng cáo yêu cầu hủy bản án sơ thẩm. Tại phiên tòa phúc thẩm, phía bị đơn thay đổi kháng cáo, yêu cầu sửa bản án sơ thẩm, tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu.
Xử phúc thẩm vào tháng 2-2018, TAND tỉnh Quảng Ngãi tuyên sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.
Ngày 19-9-2018, Chánh án TAND Cấp cao tại Đà Nẵng có quyết định kháng nghị giám đốc thẩm đề nghị hủy bản án phúc thẩm, giao hồ sơ cho TAND tỉnh Quảng Ngãi xét xử phúc thẩm lại. Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại Đà Nẵng chấp nhận kháng nghị.
Xử phúc thẩm lại, tòa tuyên sửa một phần bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện, công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng. Vợ chồng ông M có nghĩa vụ liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp GCN và thanh toán tiếp cho vợ chồng ông C 10 triệu đồng. Tòa không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của vợ chồng ông C và các con.
Nội dung án lệ: Thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong GCN cho nguyên đơn nên đây là giao dịch đang được thực hiện. Nội dung, hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 nên áp dụng BLDS 2015 là đúng với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 BLDS 2015.
Thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng, phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận. Tuy nhiên, khi được cấp đất, các bên đã thay đổi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, GCN, thời điểm giao GCN đang đứng tên bị đơn là đã đủ điều kiện để chuyển nhượng.
Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 thì tuy giao dịch của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 BLDS 2015 nhưng bên nguyên đơn đã giao cho phía bị đơn 110 triệu đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực...
Lý do đề xuất án lệ
BLDS 2015 có quy định mới giúp công nhận hiệu lực hợp đồng không được công chứng, chứng thực nhưng đã được thực hiện 2/3. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 quy định giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Tuy nhiên, xoay quanh quy định mới này vẫn còn một số vấn đề còn bỏ ngỏ liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thứ nhất, quy định này có áp dụng cho giao dịch được xác lập trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực pháp luật (ngày 1-1-2017) hay không? Thứ hai, khi tòa án công nhận hiệu lực hợp đồng thì công việc tiếp theo của các bên là gì? Các bên phải tiến hành thủ tục chuyển nhượng hay bên nhận chuyển nhượng chỉ cần sử dụng bản án (đã công nhận hiệu lực hợp đồng) để được công nhận quyền sử dụng đất? Hai vấn đề trên vẫn chưa được hiểu thống nhất dẫn đến nhiều án bị hủy hoặc bị sửa.
Do đó, việc có án lệ về hai nội dung trên là cần thiết để thống nhất áp dụng pháp luật. Nhận thấy hướng giải quyết của bản án phúc thẩm của TAND tỉnh Quảng Ngãi về hai vấn đề nêu trên là thuyết phục nên tôi đã đề xuất phát triển thành án lệ.
GS-TS ĐỖ VĂN ĐẠI
