Tòa phong tỏa đất, viện không chịu
Việc xác định hiệu lực hợp đồng mua bán đất đang có hai cách hiểu. Tòa thì nói chưa, còn viện và một số chuyên gia thì bảo đã có hiệu lực sau khi nộp đăng ký đăng bộ, sang tên...

Đại diện Công ty Xăng dầu Hồng Đức (gọi tắt công ty) ở TP Cao Lãnh (Đồng Tháp) phản ánh bốn năm trước, công ty mua đất của ông Nguyễn Xuân Viên. Hợp đồng đã được công chứng và công ty cũng đã nộp hồ sơ đăng bộ sang tên ở Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP Cao Lãnh (gọi tắt VPĐK), chỉ chờ nhận giấy tờ nữa là xong.

Phong tỏa đất đã bán

Tuy nhiên, cuối năm 2010, ông Viên hòa giải thành với một số chủ nợ khác, đồng ý trả 12 lượng vàng và hơn 1,8 tỉ đồng. Trên cơ sở có sự đồng ý của ông Viên, trong quyết định hòa giải thành, TAND TP Cao Lãnh cũng áp dụng biện pháp phong tỏa đất mà ông Viên đã bán cho công ty để đảm bảo thi hành án.

“Chúng tôi không đồng tình với cách làm trên của tòa nên sau khi biết vụ việc chúng tôi đã khiếu nại. Phía VPĐK cũng cho rằng đang làm thủ tục đăng bộ tài sản cho chúng tôi nên việc phong tỏa là không hợp lý. Tuy nhiên, sau đó các cấp tòa vẫn giữ nguyên quan điểm. Chúng tôi nhận thấy mình đã mua đất hợp lệ. Ông Viên đã bán đất nên không còn quyền gì nữa. Chẳng lẽ công ty mua bán hợp pháp giờ phải chịu thiệt thòi?” - đại diện công ty thắc mắc.

Tòa phong tỏa đất, viện không chịu  - ảnh 1

Mảnh đất Công ty Xăng dầu Hồng Đức đã mua nhưng tòa vẫn phong tỏa vì cho rằng vẫn thuộc người bán. Ảnh: PK

Hợp đồng đã có hiệu lực?

Phía VKSND tỉnh Đồng Tháp không đồng tình với cách giải quyết của tòa. VKS nêu quan điểm, theo Điều 692 Bộ luật Dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Còn khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004 (hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003) thì hướng dẫn hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại VPĐK. Do đó phải xác định đến thời điểm công ty nộp hồ sơ đăng ký tại VPĐK thì hợp đồng đã có hiệu lực. Viện đã kháng nghị phần phong tỏa tài sản trong quyết định hòa giải thành của tòa nhưng không được chấp nhận.

Về phần này thì tòa xác định tòa áp dụng khoản 19 Điều 4; khoản 1, khoản 2 Điều 47; khoản 2 Điều 127 Luật Đất đai 2003… để xử lý. Đơn cử như khoản 19 Điều 4 quy định đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Theo các quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của công ty mới chỉ nộp vào VPĐK để đăng ký đăng bộ, sang tên... là chưa có hiệu lực.

VKS phản bác: Các điều luật mà tòa viện dẫn không quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng mà chỉ quy định về thao tác nghiệp vụ của VPĐK cần phải thực hiện đối với hồ sơ của người dân (khi đã được công chứng hoặc chứng thực) nộp tại đây.

“Tòa không thể căn cứ vào quy định trên để làm cơ sở xét hiệu lực của hợp đồng. Viện đã có văn bản báo cáo, đề nghị VKSND Tối cao xem xét lại vấn đề này để đảm bảo quyền lợi cho các đương sự...” - VKS nêu
quan điểm.

KIM PHỤNG

Hợp đồng đã có hiệu lực

Trường hợp trên, tòa án cho rằng hợp đồng này chưa có hiệu lực là chưa đúng. Bởi lẽ hợp đồng này được công chứng hợp pháp theo quy định pháp luật nên có hiệu lực. Bên mua đất nộp hồ sơ vào văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là để được Nhà nước mà cụ thể là cơ quan quản lý nhà, đất tại địa phương đó cập nhật tên chủ sử dụng đất mới. Đồng thời, khi họ được công nhận là chủ mới thì họ cũng phải làm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước như nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ...

Một cán bộ Văn phòng Đăng ký quyền
sử dụng đất quận 1, TP.HCM

Làm thiệt bên mua hợp pháp

Việc đăng bộ sang tên lúc nào là do bên nhận chuyển nhượng quyết định. Có khi họ đăng bộ liền ngay sau khi công chứng hợp đồng nhưng cũng có khi họ để vài ba năm rồi mới đi làm thủ tục này. Điều này không có nghĩa là họ bị mất quyền của chủ đất mới. Nhà nước vẫn công nhận họ là chủ sử dụng đất hợp pháp và đương nhiên họ sẽ bị phạt thuế (nếu có) vì sự chậm trễ đăng bộ. Còn bên bán đã đi công chứng hợp đồng mua bán rồi thì xem như không còn quyền đối với mảnh đất này nữa trừ khi có quyết định, bản án của tòa hủy hợp đồng công chứng này.

Vì vậy, việc tòa án phong tỏa đất theo sự đồng ý của chủ đất cũ mà không tính đến chuyện người thứ ba (bên mua đất) là không thỏa đáng, làm ảnh hưởng đến tính hợp pháp, ngay tình của chủ đất mới (dù chưa được công nhận chính thức).

Một cán bộ Phòng TN&MT quận 5, TP.HCM