Gửi thông tin đến Pháp Luật TP.HCM, chị LTGH, chủ một căn hộ trong cụm chung cư Masteri Thảo Điền, phường Thảo Điền, TP Thủ Đức, TP.HCM, phản ánh gần hai tháng nay Ban quản lý (BQL) cụm chung cư đã cắt nước và một số dịch vụ khác đối với căn hộ của chị khiến cuộc sống gia đình chị bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Lý do cắt nước và một số dịch vụ khác được BQL đưa ra là vì chị H không thực hiện thanh toán khoản tiền bồi thường do thang máy bị hư hỏng.
Bỗng dưng bị yêu cầu bồi thường 10 triệu đồng
Chị H cho biết do tính chất công việc nên chị đi công tác xa nhà. Tuy nhiên, nhà chị có thuê người đến dọn dẹp hằng ngày. Ngày 21-12-2023, sau chuyến công tác trở về, chị phát hiện nguồn nước sinh hoạt đã bị khóa. Quá bất ngờ, chị liên lạc với tổ kỹ thuật yêu cầu mở nguồn nước và tìm hiểu nguyên nhân vì sao căn hộ của mình bị cắt nước trong khi chị vẫn đóng phí quản lý đầy đủ.
Theo giải thích của nhân viên quản lý tòa nhà, trước đó vào ngày 22-6-2023 đã xảy ra sự cố tràn nước tại tầng 39. Nguyên nhân sau đó được xác định là trời mưa lớn, phễu thoát nước khu vực sàn logia nhà chị bị tắc nghẽn do lá cây từ căn hộ kế bên rụng bay qua khiến nước tràn vào thang máy gây hư hỏng. Trước sự việc trên, BQL yêu cầu chị phải bồi thường 10 triệu đồng.
Chị H không đồng ý vì cho rằng việc thang máy bị hư không phải do lỗi của chị vì căn hộ của chị thường xuyên được dọn dẹp và kiểm tra hệ thống thoát nước trong nhà. Để dẫn đến sự cố hư hỏng thang máy một phần do nhân viên quản lý tòa nhà chưa làm hết trách nhiệm trong việc tuần tra, kiểm tra khi trời mưa bão.
“Tôi không biết BQL dựa vào đâu để xác định lỗi vi phạm, đồng thời BQL tự cho mình quyền phán quyết, quy trách nhiệm buộc tôi phải bồi thường thiệt hại chưa phù hợp. Nhiều lần trao đổi qua email tôi đã khẳng định với BQL rằng đây là sự cố bất khả kháng không thuộc trách nhiệm của tôi nên tôi không chấp nhận yêu cầu bồi thường”.
Đến tháng 12-2023, chi H phát hiện nhà mình bị cắt nước.
“Gần hai tháng nay, gia đình tôi không có nước sinh hoạt nên phải thuê nhà khác để ở. Rất nhiều lần tôi khiến nại lên BQL nhưng không được giải quyết” - chị H bức xúc.
Cắt nước vì chưa bồi thường
Trao đổi với PV, một đại diện BQL cho biết vào thời điểm trước mùa mưa, BQL đã gửi thông báo khuyến cáo về phòng, chống và hạn chế thiệt hại mùa mưa đến toàn thể cư dân. Nội dung thông báo có khuyến cáo cư dân “vệ sinh và thu gom rác vị trí lỗ thoát sàn logia để tránh nước ngập úng và tràn vào căn hộ”.
Vào ngày 22-6-2023, BQL ghi nhận nước từ cửa chính căn hộ nhà chị H tràn ra hành lang tầng 39 rồi tràn vào bên trong thang máy. Ngay khi ghi nhận sự việc, nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân, BQL đã cho ngừng thang máy này và liên hệ nhà thầu kiểm tra, đánh giá.
“Gần hai tháng nay, gia đình tôi không có nước sinh hoạt nên phải thuê nhà khác để ở. Rất nhiều lần tôi khiến nại lên BQL nhưng không được giải quyết.”
Bên cạnh đó, BQL cũng liên tục liên hệ với chị H để được vào bên trong căn hộ xử lý thì ghi nhận nguyên nhân tràn nước do phễu thoát sàn khu vực logia bị nghẹt lá cây.
Ngày hôm sau, BQL đã chủ động mời chị H tham dự buổi họp cùng BQL và nhà thầu bảo trì thang máy kiểm tra và đánh giá hiện trạng thang máy thực tế. Tuy nhiên, chị H không đến và BQL đã chủ động ghi nhận hình ảnh, video clip quá trình kiểm tra để cập nhật đến chị H.
Tổng giá trị thiết bị thay thế đã giảm 5% sau khi BQL tiến hành thương lượng với đơn vị cung cấp dịch vụ là hơn 98 triệu đồng.
Về nguyên tắc sự việc này, chủ hộ phải khắc phục sự cố, tuy nhiên xét thấy giá tiền bồi thường thiệt hại khá lớn, thời điểm diễn ra sự việc căn hộ không có người lưu trú nên BQL đã chủ động kích hoạt gói bảo hiểm của cụm chung cư để chi trả chi phí thay mới các thiết bị hư hỏng do sự cố tràn nước gây ra.
Theo hợp đồng đã ký với đơn vị bảo hiểm, mỗi gói bảo hiểm đều có mức miễn thường mà bên mua phải tự chi trả. Mức miễn thường đối với gói bảo hiểm của cụm chung cư là 10 triệu đồng. Vì thế, BQL đã đề nghị chủ căn hộ chịu trách nhiệm bồi thường khoản miễn thường này nhằm đảm bảo quỹ vận hành chung của cụm chung cư không bị thiệt hại bởi một cá nhân hoặc một căn hộ.
“Kể từ khi sự việc xảy ra, BQL đã rất nhiều lần liên hệ trao đổi với bà H nhằm thống nhất phương án khắc phục nhưng đến hiện tại chúng tôi vẫn không nhận được sự hợp tác từ bà H nên BQL buộc phải tạm ngừng dịch vụ theo khoản 6.17 Điều 6 Nội quy quản lý và sử dụng nhà chung cư 2022” - đại diện BQL thông tin.•
Ban quản lý không thể cắt nước khi chưa thỏa thuận bồi thường
Theo quy định tại Điều 42 Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và các thông tư sửa đổi, bổ sung: Thông tư 22/2016, Thông tư 28/2016, Thông tư 06/2019/TT-BXD và Thông tư 07/2021/TT-BXD, quy định quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, không quy định đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được quyền cắt điện, nước của người sử dụng nhà chung cư.
Tại khoản 8 Điều 42 Thông tư 02/2016 quy định đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện các quyền và trách nhiệm khác theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hoặc theo quy định của pháp luật có liên quan.
Như vậy, trường hợp trong hợp đồng giữa BQL với ban quản trị nhà chung cư có nội dung, chế tài liên quan đến việc cắt điện, nước nếu người sử dụng nhà chung cư vi phạm thì BQL được phép thực hiện.
Còn trong hợp đồng các bên không thỏa thuận nội dung này mà BQL nhà chung cư cắt điện, nước người sử dụng nhà chung cư là không đúng.
Trong vụ việc trên, BQL viện dẫn khoản 6.17 Điều 6 Nội quy quản lý và sử dụng nhà chung cư 2022 để cắt điện, nước đối với người sử dụng nhà chung cư là không phù hợp, bởi quan hệ tranh chấp trong trường hợp này là khoản thiệt hại yêu cầu bồi thường chứ không phải nợ phí quản lý.
Để vụ việc được giải quyết hài hòa, đúng pháp luật các bên nên thỏa thuận để hạn chế phát sinh thêm thiệt hại. Trường hợp không thỏa thuận được thì bên bị thiệt hại có quyền khởi kiện ra tòa án để giải quyết.
Luật sư LÊ VĂN HOAN, Đoàn Luật sư TP.HCM
