Có nên đấu giá quyền sử dụng đất khi đất chưa 'sạch'?

Ngày 16-12, Trường Đại học Luật TP.HCM tổ chức hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Phát biểu khai mạc hội thảo, PGS.TS Bùi Xuân Hải (Phó Hiệu trưởng trường Đại học Luật TP.HCM) cho rằng Luật Đất đai 2013 đã có những đóng góp rất quan trọng cho xã hội, kinh tế. Tuy nhiên, với gần 10 năm thực thi, Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ hàng loạt bất cập, hạn chế, sự chồng chéo, các vướng mắc từ các vấn đề như quy hoạch đất, vấn đề thu hồi, giao đất, cho thuê đất...

Hội thảo được tổ chức nhằm tạo diễn đàn pháp lý để trao đổi những vấn đề lý luận, những quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai, từ đó, đưa ra những kiến nghị, góp ý khoa học cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Hội thảo được chia thành hai phiên với sáu tham luận. Tại hội thảo, TS Phạm Văn Võ (Phó Trưởng Khoa Luật Thương Mại, trường Đại học Luật TP.HCM) trình bày tham luận về một số ý kiến về cơ chế điều phối đất đai trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Theo TS Võ, về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất, trong dự thảo có quy định về trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đất chưa được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (đất chưa "sạch" - PV) là cần phải cân nhắc.

Theo TS Võ, theo Luật Đất đai 2013, điều kiện để đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất là đất đã được giải phóng mặt bằng hay còn gọi là đất sạch. Nếu đất thực hiện dự án chưa được giải phóng mặt bằng thì sẽ lựa chọn chủ đầu tư thông qua đấu thầu dự án. Nếu Nhà nước tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất chưa được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tức là đấu giá đất còn đang thuộc quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân (đấu giá tài sản của người khác).

Việc đấu giá trong trường hợp này đã trái với Điều 126 của dự thảo quy định việc giao đất cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Ngoài ra, khi đấu giá đất chưa được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ rất khó khăn cho việc xây dựng kế hoạch đấu giá, không có cơ sở để xây dựng phương án định giá tính giá khởi điểm (chi phí phải bỏ ra để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư), phát sinh nhiều rủi ro cho người tham gia đấu giá. Nhất là các rủi ro phát sinh từ hoạt động bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng.

Vì vậy, theo TS Võ nên bỏ trường hợp này ra khỏi dự thảo. Còn nếu giữ thì cần quy định rõ tiền thu được từ việc đấu giá sẽ chi bao nhiêu phần trăm cho người có đất...

Tiếp đến, ThS Lưu Thị Thanh Mẫu (Tổng giám đốc Phúc Khang Corporation, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM) trình bày góp ý quy định về phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo ThS Mẫu, về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất, Điều 136 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung một quy định mới hoàn toàn so với Luật Đất đai 2013 là đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đất chưa được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trong khi Luật Đất đai 2013 quy định chỉ đấu giá quyền sử dụng đất khi đất đã được bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên, theo Ths Mẫu, trường hợp này dự thảo quy định điều kiện được 100% người bị thu hồi đất đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Như vậy, quy định có thể việc đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra sớm hơn không nhất thiết máy móc phải chờ giải phóng mặt bằng xong mới tiến hành đấu giá. Tuy nhiên, ThS Mẫu cũng đồng tình với TS Võ về việc cần có cơ chế phân chia hài hòa lợi ích giữa nhà nước và người có đất bị thu hồi...