Đấu giá đất: Quy định đủ nhưng chưa chặt

“Để đưa một tài sản công nói chung và quyền sử dụng đất (QSDĐ) nói riêng ra đấu giá có rất nhiều khâu, nhiều quy trình… nhưng vẫn còn nhiều điều phải bổ sung, hoàn thiện”. Phó Cục trưởng Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) Nguyễn Thị Mai nói về hoạt động bán đấu giá QSDĐ thời gian qua và đưa ra các giải pháp khắc phục khi trao đổi với Pháp Luật TP.HCM về vấn đề này.

Nhiều vụ đấu giá xong rồi bỏ

. Phóng viên: Các cuộc đấu giá QSDĐ được dư luận rất quan tâm. Qua theo dõi, những vi phạm chủ yếu trong hoạt động này là gì, thưa bà?

+ Bà Nguyễn Thị Mai: Bộ Tư pháp chỉ quản lý trình tự, thủ tục đấu giá.

Quy trình đấu giá QSDĐ cũng giống như đấu giá các loại tài sản công khác nhưng với đất đai thì luôn “nóng”, chiếm tỉ lệ cao trong tổng số các cuộc đấu giá. Tại nhiều tỉnh, thành, đấu giá QSDĐ là khoản thu ngân sách chủ yếu. Theo thống kê năm 2021, số lượng các cuộc đấu giá QSDĐ chiếm gần 48% tổng số các cuộc đấu giá thành, chiếm tới trên 74% tổng giá trị trúng đấu giá trên cả nước.

Khi đấu giá QSDĐ chiếm tỉ lệ lớn thì tình trạng vi phạm trong hoạt động đấu giá phổ biến hơn.

Vi phạm thường thấy là thông đồng dìm giá (giữa những người đấu giá, hoặc giữa tổ chức đấu giá tài sản với người tham gia, thậm chí giữa người có tài sản, tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá).

Cũng xảy ra tình trạng vi phạm trong thẩm định giá, xác định giá khởi điểm làm giá trị tài sản chưa đúng với giá trị thực, tiềm ẩn nguy cơ gây thất thoát ngân sách.

Loại vi phạm phổ biến thứ ba là bỏ cọc sau khi đẩy giá lên rất cao (vụ Thủ Thiêm là ví dụ).

. Đang có nhiều quan điểm khác nhau về việc trả giá “trên trời” rồi bỏ. Có ý kiến cho rằng đây là vi phạm pháp luật về đấu giá, ý kiến khác lại khẳng định chỉ là vi phạm hợp đồng...

+ Nguyên tắc của đấu giá không chỉ ở Việt Nam mà trên cả thế giới là tối đa hóa giá trị tài sản cho người có tài sản. Giá trúng đấu giá càng cao thì khoản thu về cho ngân sách càng lớn. Vấn đề là sau khi trúng đấu giá, người mua không thanh toán tiền như đã cam kết.

Hiện không có quy định nào hạn chế việc trả giá cao cho tài sản đấu giá. Pháp luật về dân sự có các chế tài áp dụng đối với vi phạm về thanh toán trong quan hệ hợp đồng như phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại...

Việc các doanh nghiệp không thanh toán tiền trúng đấu giá rõ ràng là vi phạm về nghĩa vụ thanh toán. Tuy nhiên, cũng xin nói thêm việc bỏ cọc đã từng xảy ra phổ biến vào những năm 2008-2010, khi thị trường bất động sản có dấu hiệu “đóng băng”, dẫn đến việc người trúng đấu giá bỏ cọc hàng loạt. Tình trạng này gần đây có xu hướng quay lại ở các tỉnh, thành.

. Nhưng thưa bà, có ý kiến cho rằng hiện tượng trả giá rồi bỏ vì Luật Đấu giá tài sản còn lỏng lẻo về điều kiện của người tham gia đấu giá?

+ Nhận xét như vậy có phần “oan” cho Luật Đấu giá tài sản và chưa chính xác.

Luật Đấu giá tài sản là luật về trình tự, thủ tục đấu giá và Điều 38 đã quy định rõ ngoài các điều kiện của luật này, người tham gia đấu giá phải đáp ứng các quy định của pháp luật có liên quan. Cụ thể, đối với đấu giá QSDĐ, người tham gia đấu giá phải tuân theo các quy định về điều kiện tham gia đấu giá của pháp luật về đất đai.

Hiện Bộ Tư pháp đã có báo cáo Thủ tướng, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và báo cáo rà soát pháp luật về đấu giá tài sản. Theo đó, đã làm rõ các vấn đề phát sinh trước và sau đấu giá QSDĐ không thuộc Luật Đấu giá tài sản mà thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đất đai.

Chính vì vậy, các chỉ đạo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ đều giao Bộ TN&MT chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp và các bộ, ngành liên quan rà soát, hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá QSDĐ.

Hiện Bộ TN&MT đang sửa đổi Nghị định 43/2014/NĐ-CP và các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai. Trong đó có ba vấn đề nổi cộm đang được xem xét, sửa đổi trong nghị định là: Điều kiện tham gia đấu giá QSDĐ, thời gian thanh toán tiền trúng đấu giá và chế tài áp dụng với trường hợp không thanh toán tiền trúng đấu giá.

Pháp luật hiện hành đã có quy định về chế tài áp dụng đối với vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá, đó là mất tiền đặt cọc. Còn chế tài đó đã đủ sức răn đe hay không thì cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát để sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.

Chồng chéo về quy định và quản lý nhà nước

. Chúng ta đã nhận diện các vi phạm trong đấu giá QSDĐ tồn tại từ lâu, các cơ quan chức năng cũng đã có nhiều giải pháp để khắc phục. Vậy vì sao những vi phạm ấy đã, đang và vẫn tiếp tục diễn ra, với mức độ thậm chí còn nghiêm trọng hơn?

+ Từ năm 2020, Bộ Tư pháp đã tham mưu cho Thủ tướng ban hành Chỉ thị 40/CT-TTg về tăng cường quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá tài sản. Chỉ thị này đưa ra một bức tranh rất tổng thể về hiện tượng, nguyên nhân và các giải pháp, trách nhiệm của từng bộ, ngành, cơ quan liên quan trong hoạt động đấu giá tài sản nói chung và đấu giá QSDĐ nói riêng.

Thế nhưng vi phạm còn tồn tại, một mặt do thông đồng dìm giá diễn ra hết sức tinh vi, phức tạp, không thể phát hiện được nếu không có các nghiệp vụ chuyên ngành. Mặt khác, hiện đấu giá đất thuộc trách nhiệm của nhiều bộ, ngành, thuộc sự điều chỉnh của nhiều hệ thống pháp luật khác nhau như pháp luật đất đai, pháp luật quản lý, sử dụng tài sản công, pháp luật đấu thầu…

Trong đấu giá đất, Bộ TN&MT quản lý chung về đấu giá đối với QSDĐ theo Luật Đất đai; Bộ Tài chính quản lý chung về đấu giá QSDĐ là tài sản công gắn liền với tài sản trên đất; Bộ KH&ĐT quản lý việc giao đất theo cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Cách khác, còn tình trạng chồng chéo về mặt pháp luật và quản lý nhà nước.

Cũng nên nhớ vi phạm trong đấu giá không chỉ có ở Việt Nam mà cả ở các nước trên thế giới.

. Có ý kiến cho rằng phần lớn sai phạm đều có sự thông đồng, nhắm mắt làm ngơ của tổ chức bán đấu giá. Quan điểm của bà như thế nào?

+ Thực tế trong những năm qua, hoạt động đấu giá phát triển khá “nóng”. Đặc biệt, sau khi xã hội hóa mạnh mẽ hoạt động đấu giá tài sản, rất nhiều tổ chức đấu giá tài sản được thành lập.

Việc phát triển “nóng” như vậy dẫn đến tình trạng cạnh tranh không lành mạnh, còn tồn tại tổ chức đấu giá, đấu giá viên vi phạm pháp luật, có trường hợp bị khởi tố... Đây là một thực trạng đáng buồn và bài học cảnh tỉnh cho các tổ chức đấu giá và đấu giá viên cố tình vi phạm pháp luật.

Giám sát liên ngành: Mô hình tốt

. Bộ Tư pháp đã đề xuất những giải pháp gì để hạn chế tối đa những vi phạm phát sinh trong lĩnh vực đấu giá tài sản nói chung và đấu giá QSDĐ nói riêng?

+ Bộ Tư pháp đã đề xuất nhiều giải pháp vĩ mô, vi mô và đã được Thủ tướng quy định trong Chỉ thị 40/CT-TTg và trong các báo cáo của Bộ Tư pháp. Một trong những giải pháp đó là rà soát, sửa đổi tổng thể các quy định có liên quan đến đấu giá QSDĐ, không chỉ pháp luật về đấu giá mà còn pháp luật về đất đai, pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, pháp luật về đấu thầu...

Cạnh đó, cần tăng cường trách nhiệm của người có tài sản, đặc biệt trong khâu xác định giá khởi điểm, phê duyệt phương án đấu giá, lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản có uy tín, năng lực thực sự, giám sát quá trình đấu giá, dừng các cuộc đấu giá khi phát hiện sai phạm…

Trong phạm vi, thẩm quyền của mình, Bộ Tư pháp cũng đang rà soát các quy định về trình tự, thủ tục đấu giá của Luật Đấu giá tài sản để đề xuất sửa đổi, bổ sung cho phù hợp, trước mắt là sửa đổi Nghị định 62/2017/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu giá tài sản.

. Hiện một số tỉnh, thành đang dự kiến thành lập đoàn giám sát liên ngành để giám sát các cuộc đấu giá lớn, phức tạp trên địa bàn. Bà đánh giá thế nào về mô hình này?

+ Nghệ An là tỉnh đầu tiên thành lập đoàn giám sát liên ngành và thời gian qua mô hình này đã phát huy hiệu quả ban đầu.

Nếu triển khai tốt mô hình này thì sẽ có thêm kênh giám sát hoạt động đấu giá tài sản tại địa phương, đảm bảo quy trình đấu giá diễn ra công khai, minh bạch, đồng thời xử lý kịp thời những sai phạm trong hoạt động đấu giá, bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của Nhà nước.

. Xin cám ơn bà.

.....................................................

Không cần thiết kế quy trình riêng cho đấu giá đất

Theo bà Nguyễn Thị Mai, Phó Cục trưởng Cục Bổ trợ tư pháp - Bộ Tư pháp, tài sản công nói chung là một loại tài sản đặc thù vì người đại diện xử lý tài sản là cơ quan nhà nước, có nhiều loại tài sản công ngoài đất như tần số, quyền khai thác khoáng sản, biển số xe...

Đấu giá chỉ là một khâu trong quá trình xử lý tài sản, là một trong các hình thức xử lý tài sản công.

Pháp luật về đấu giá là pháp luật về trình tự, thủ tục, áp dụng chung, thống nhất cho mọi tài sản mà theo quy định phải xử lý dưới hình thức đấu giá, đảm bảo tính công khai, minh bạch về quy trình và đảm bảo tính chuyên nghiệp hóa hoạt động đấu giá tài sản.

Những nội dung mang tính đặc thù như xác định giá khởi điểm, điều kiện tham gia đấu giá, xử lý trường hợp bỏ cọc… thuộc quy trình trước và sau đấu giá của từng loại tài sản công, trong đó có quyền sử dụng đất (QSDĐ) đều đã được quy định trong pháp luật chuyên ngành.

Đặc thù đấu giá ở Việt Nam là chủ yếu đấu giá tài sản công. Nếu tài sản nào cũng thiết kế một quy trình riêng thì sẽ phá vỡ tính thống nhất của quy trình đấu giá và hệ thống pháp luật nói chung. Hơn nữa, các khó khăn, vướng mắc hiện nay chủ yếu liên quan đến pháp luật chuyên ngành, không phải là bất cập của Luật Đấu giá tài sản.

Như vậy, không có cơ sở pháp lý và thực tiễn để thiết kế một quy trình riêng cho đấu giá QSDĐ.