Đấu giá tiếp 3.800 căn hộ bỏ không ở TP Thủ Đức: Liệu có thành công?

Trước tình cảnh đấu giá gần 3.800 căn hộ tái định cư ở khu đô thị Thủ Thiêm, TP Thủ Đức ba lần đều thất bại, các chuyên gia đã đưa ra nhiều giải pháp để giải bài toán đầu ra, tránh lãng phí tài sản.

Trong đó, phương án chuyển đổi căn hộ tái định cư thành nhà ở xã hội được nhiều chuyên gia đưa ra dù còn vướng mắc về quy định.

Chuyển đổi qua nhà ở xã hội

3.790 căn hộ tái định cư đang bỏ trống gần 10 năm ở khu đô thị Thủ Thiêm, TP Thủ Đức sẽ được TP.HCM hoàn tất các thủ tục để đấu giá trong năm 2024. Đây là lần đấu giá thứ tư sau ba lần đấu giá thất bại trước đó.

Một trong những giải pháp được nhiều chuyên gia đưa ra là phương án chuyển đổi những căn hộ tái định cư này thành nhà ở xã hội bởi lo ngại tiếp tục đấu giá sẽ không có kết quả.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng cho biết gần đây, các đại biểu Quốc hội đã nêu thực trạng nhà tái định cư, chung cư bỏ hoang gây lãng phí trong khi nhu cầu của người dân về nhà ở xã hội rất lớn. Tại kỳ họp Quốc hội, Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc cũng cho biết các bộ ngành đang nghiên cứu chuyển nhà tái định cư thành nhà ở xã hội.

Theo ông Nguyễn Hoàng, số lượng căn hộ đưa ra một lần cho nhà đầu tư đấu giá như vậy là quá lớn, không có nhiều doanh nghiệp có nguồn lực tài chính đủ để tham gia. Chưa kể sau khi doanh nghiệp trúng đấu giá thì bài toán đầu ra của các căn hộ này cũng không dễ dàng.

“Do vậy theo tôi, TP.HCM cần mở góc nhìn, có giải pháp mới vì Quốc hội đang bàn chính sách cho phép chuyển đổi nhà tái định cư thành nhà ở xã hội” - ông Hoàng góp ý.

Đồng tình với ông Hoàng, Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế Luật và Quản lý thuộc ĐH Kinh tế TP.HCM, lo ngại ngoài lý do số lượng căn hộ quá lớn thì còn nguyên nhân khu tái định cư này để không quá lâu, công trình đã xuống cấp nên cần nhiều kinh phí để sửa sang. Ngoài ra, nếu chuyển sang nhà ở thương mại thì chủ đầu tư phải đóng thêm tiền sử dụng đất nên họ không mặn mà.

Theo ông Nghĩa, trước hết, cần nhìn vào tính mục đích của việc đấu giá. Nếu để lâu hơn nữa, dự án xuống cấp, giá trị tài sản trên đất không còn vì chỉ mỗi giá trị đất. TP.HCM cần tận dụng Nghị quyết 98 của Quốc hội để có những cơ chế đặc thù chuyển đổi từ nhà tái định cư thành nhà ở xã hội.

Khi đó, TP sẽ xin ý kiến để thủ tục chính sách chuyển đổi cho hợp lý, những vướng mắc về tiền sử dụng đất đều có thể có cách giải quyết nếu quyết tâm làm.

Đấu giá đất vàng Thủ Thiêm sẽ khả quan hơn

Trong năm 2024, TP.HCM sẽ tổ chức bán đấu giá 3 lô "đất vàng" tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Từ kết quả đấu giá 3 lô đất này, thành phố sẽ triển khai đấu giá tiếp 16 lô đất còn lại.

Nhiều ý kiến cho rằng để tránh “vết xe đổ” từ đợt đấu giá năm 2021, các doanh nghiệp thắng đấu giá ở mức giá cao gấp 7-8 lần giá thị trường đều lần lượt bỏ cọc thì TP.HCM cần chặt chẽ hơn trong thủ tục về phương án đấu giá, sàng lọc doanh nghiệp, phương án đóng tiền cọc, xác định giá khởi điểm…

Tuy nhiên, theo tôi, “vết xe đổ” năm 2021 sẽ là yếu tố tạo cơ sở cho đấu giá lần này khả quan hơn. Khi các nhà đầu tư trong nước, nước ngoài nhìn vào bài học của lần đấu giá trước và cân nhắc kỹ khi tham gia đấu giá.

Hơn nữa khu đô thị Thủ Thiêm hiện đã có nhiều hạ tầng, dự án hoàn thiện kết nối với trung tâm quận 1 của TP.HCM nên nhà đầu tư sẽ càng nhận ra giá trị của những lô “đất vàng” này mang lại trong tương lai.

-TS Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế-

Khai thác cho thuê hoặc chia lẻ gói thầu đấu giá

TS Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng ngoài cách chuyển đổi sang nhà ở xã hội thì vị trí của dự án này có thể nói là trung tâm của TP Thủ Đức, trung tâm mới của TP.HCM nên có nhiều tiềm năng để khai thác sử dụng, thu ngân sách về cho nhà nước.

Theo đề xuất của TS Nghĩa, có thể chuyển đổi dự án này thành bệnh viện hoặc khai thác cho thuê. Nhu cầu thuê nhà ở TP.HCM luôn rất cao.

Do vậy, TP.HCM cần xem xét nhiều giải pháp để tránh lãng phí đầu tư và để việc chuyển đổi đảm bảo tiêu chuẩn.

Bên cạnh việc khơi thông khó khăn pháp lý, TP cần phải có phương án cải tạo, hoàn thiện các căn hộ tái định cư đã bỏ hoang lâu ngày đang bị xuống cấp. Đồng thời, hoàn thiện đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của dự án thì mới có thể thu hút doanh nghiệp tham gia.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho biết hiệp hội đã có nhiều kiến nghị gửi TP.HCM nhiều năm trước.

Với bối cảnh hiện nay, ông Châu cho rằng nếu tiếp tục đấu giá như trước đây thì sẽ khó thành công do kinh tế, thị trường bất động sản đang khó khăn về dòng tiền, thanh khoản.

"Nên chia lẻ thành các gói thầu nhỏ để đấu giá hoặc từng căn cho người dân dễ dàng mua được. Trước đó, thành phố cần chọn nhà thầu, có gói thầu nâng cấp phần sở hữu chung (thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, công viên…). Đồng thời, đấu giá toàn bộ khối đế cho các chủ đầu tư có năng lực bởi chỉ khi vận hành khối dịch vụ tốt thì dân mới chịu mua nhà tại đây để ở" - ông Châu góp ý.