Đầu năm giá căn hộ đã biến động mạnh

Bất chấp dịch bệnh ảnh hưởng đến thị trường bất động sản (BĐS), căn hộ chung cư tại TP.HCM vẫn tăng giá trong những tháng đầu năm 2021.

Thành phố mới thành lập được đà tăng giá

Theo khảo sát nhanh của chúng tôi, mặt bằng giá căn hộ các quận gần khu vực trung tâm TP.HCM đã tăng cao, khó tìm kiếm căn hộ có giá dưới 40 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, theo báo cáo thị trường tháng 1 của kênh thông tin batdongsan.com.vn, bất chấp cả nguồn cung và nhu cầu mua giảm, giá bán căn hộ vẫn tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng. So với mức rao bán thời điểm tháng 12-2020, giá căn hộ tháng 1-2021 đã tăng thêm 0,3%. Nếu xét với thời điểm cùng kỳ năm ngoái thì tăng gần 3,4%. Đáng nói, giá căn hộ các dự án mới mở bán đầu năm 2021 đều cao ngất, vượt hơn nhiều so với mặt bằng giá cùng khu vực. Dự án căn hộ tại TP Thủ Đức đều được gắn mác cao cấp và dĩ nhiên giá cũng cao chót vót. Đơn cử như dự án căn hộ mặt tiền đường Võ Văn Ngân lúc chưa mở bán được nhân viên môi giới thông tin khoảng 85-90 triệu đồng/m2. Thế nhưng khi mở bán, giá tại đây lên đến 100 triệu đồng/m2.

Một dự án cao cấp khác gần trục đường xa lộ Hà Nội hiện được rao bán với giá gần 105 triệu đồng/m2. Như vậy, căn hộ một phòng ngủ với diện tích sử dụng chỉ khoảng 50 m2 đã có giá đến hơn 5 tỉ đồng.

“TP Thủ Đức sẽ thu hút đầu tư rất lớn về cơ sở hạ tầng, nhiều cơ chế mới cho công dân TP mới nên anh chị đầu tư giờ là hợp lý, giá chắc chắn còn tăng nữa” - nhân viên môi giới ra sức thuyết phục.

Giá bán căn hộ sơ cấp của các dự án chung cư chưa hình thành đang khiến mặt bằng giá nhà tại TP Thủ Đức biến động không nhẹ. Ông Bảo (quận 10) cho biết giá sơ cấp các dự án mới mở bán cao nên giá căn hộ đã bàn giao cũng nhích nhẹ. Năm 2020, căn hộ trên đường Tăng Nhơn Phú được báo giá 1,95 tỉ đồng thì sang năm 2021 đã lên hơn 2 tỉ đồng.

Theo dữ liệu lớn (big data) của kênh thông tin batdongsan.com.vn, giá chào bán chung cư tại khu vực TP Thủ Đức có xu hướng tăng liên tục với mức trung bình khoảng 7%-9%. Nếu tính riêng từ năm 2018 đến nay, giá căn hộ khu đông đã tăng trung bình 45%.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cũng thừa nhận giá nhà vẫn tăng nóng trong năm 2020. Hiện tại, giá căn hộ tại khu vực trung tâm của TP kể cả khu đô thị Thủ Thiêm tương đương khoảng 5.000-7.000 USD/m2, còn tại khu vực quận 9 cũ trên dưới 2.000 USD/m2 tùy vị trí và đẳng cấp của dự án.

Khi có nguồn cung dồi dào, giá căn hộ tại TP.HCM sẽ hợp lý hơn.
Ảnh: QUANG HUY

Nỗi lo thiếu nhà cho người thu nhập thấp

Giá căn hộ tăng bất chấp ngoài lý do quỹ đất TP.HCM khan hiếm thì còn vì nguồn cung hạn chế, phân khúc phát triển không đồng đều khi đa số doanh nghiệp chỉ chú trọng sản phẩm trung, cao cấp.

Nhiều chuyên gia lẫn chủ đầu tư chỉ ra chính sách của Nhà nước chưa khuyến khích đầu tư vào phân khúc bình dân. Cùng với đó, giá đất quá cao khiến tỉ suất lợi nhuận đầu tư vào phân khúc này thấp, chủ đầu tư không mặn mà. Vướng mắc thủ tục pháp lý làm dự án lại kéo quá lâu, chi phí đội lên, buộc chủ đầu tư làm dự án cao cấp mới có lợi nhuận.

Trên thực tế, phân khúc nhà ở cao cấp tại TP.HCM chiếm tỉ lệ đến khoảng 70%, số lượng áp đảo trên thị trường năm 2020. Phân khúc trung cấp chiếm khoảng trên dưới 25%. Đáng ngại là nhà ở bình dân chỉ có 163 căn nhà, chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020.

“Đây là chỉ dấu cho thấy rõ sự lệch pha sản phẩm trên thị trường. Thiếu trầm trọng sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp. Từ đó sẽ dẫn đến sự phát triển của thị trường BĐS thiếu tính ổn định, thiếu bền vững” - ông Châu lo ngại.

Theo ông Châu, hiện nay có tình trạng khi trình dự án lên cho cơ quan quản lý, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường kê khai mức giá bán thấp nhưng đến khi huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai thì lại bán với mức giá cao hơn rất nhiều.

Kiến nghị các giải pháp góp phần kéo giảm giá nhà, ông Châu cho biết tin vui là hiện nay TP.HCM đã đồng ý với đề xuất quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng gồm bốn bước đối với dự án nhà ở thương mại. Điều này sẽ giúp các bên xác định thời gian thực hiện từng thủ tục hành chính, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện toàn bộ thủ tục hành chính. Khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc thì nguồn cung nhà ở dồi dào, giá nhà cũng sẽ hợp lý hơn.

Tuy nhiên, lãnh đạo HoREA kiến nghị Chính phủ sớm hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội, thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia và sử dụng hiệu quả các quỹ đất được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội.

“Hiệp hội đề nghị Chính phủ sớm triển khai “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt” - ông Châu góp ý.