Tôi có một hợp đồng cho thuê nhà có thời hạn 3 năm. Tuy nhiên, mới chỉ 2 năm tôi và chủ nhà có xảy ra cãi vã nên chủ nhà yêu cầu tôi thu dọn quần áo và đòi lại nhà.
Xin hỏi, nếu chủ nhà đòi lại nhà cho thuê trong khi còn thời hạn cho thuê thì tôi có được bồi thường không?
Bạn đọc Nguyễn Khải (TP.HCM)
Luật sư Phan Mậu Ninh, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:
Theo Điều 170 Luật Nhà ở 2023, trường hợp các bên có ký hợp đồng thuê nhà và có thỏa thuận về thời hạn thuê (3 năm), khi còn trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê.
Tuy nhiên, nếu bên thuê vi phạm các trường hợp dưới đây thì bên cho thuê (chủ nhà) được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi lại nhà:
- Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;
- Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;
- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
- Bên chủ nhà cải tạo lại phòng và được người thuê đồng ý, nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống mà hai bên không thỏa thuận được giá thuê mới.
Ngoài ra, nếu bên cho thuê muốn đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật (theo khoản 4 điều 172 Luật nhà ở năm 2023).
Như vậy, trường hợp của bạn nếu không thuộc các trường hợp ngoại lệ nêu trên thì chủ nhà không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, đòi lại nhà cho thuê trước thời hạn.
Trường hợp bên chủ nhà vẫn đòi chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, tức vi phạm hợp đồng mà gây thiệt hại phải có nghĩa vụ bồi thường.
Mặt khác, trong hợp đồng có quy định về việc phạt cọc (phạt vi phạm hợp đồng) khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái pháp luật thì bên cho thuê còn bị phạt cọc (phạt vi phạm hợp đồng) theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015.
Về mức bồi thường, hình thức và phương thức bồi thường thiệt hại sẽ do các bên tự thoả thuận.
Trong trường hợp các bên không thể thoả thuận được và nếu có căn cứ cụ thể, rõ ràng, bên thuê có thể khởi kiện ra Toà yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại cho mình. Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 3 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (theo Điều 429 Bộ luật dân sự 2015).
