Thời điểm cuối năm, bên cạnh nhiều mặt bằng cho thuê nhà phố, shophouse bị khách thuê thanh lý, trả lại hàng loạt thì các quầy hàng ở trung tâm thương mại lại khởi sắc hơn.
Bức tranh 2 màu sáng - tối
Cuối năm 2024, TP.HCM chứng kiến làn sóng trả lại mặt bằng kinh doanh diễn ra trên diện rộng, bao gồm cả các khu vực trung tâm và vùng ven.
Tại quận 1, nhiều căn nhà mặt tiền trên các tuyến đường sầm uất như Lê Lợi, Hai Bà Trưng, Lê Thánh Tôn đóng cửa, treo biển cho thuê. Giá thuê tại đây thuộc top cao nhất thế giới nhưng nhiều tháng liền không có khách thuê do chi phí duy trì vượt quá khả năng của các doanh nghiệp nhỏ.
Tình trạng tương tự cũng xuất hiện ở các khu vực ven thành phố như TP Thủ Đức và quận Gò Vấp. Các nhà phố khu phố ẩm thực Phan Xích Long (quận Phú Nhuận) cũng đóng cửa, trả mặt bằng cuối năm khá nhiều.
Tương tự, những shophouse tại các khu đô thị mới bị bỏ trống, dù hạ mức giá thuê xuống còn 10-15 triệu đồng/tháng cũng không thu hút được khách hàng.
Theo ghi nhận, phần lớn các cửa hàng kinh doanh bán lẻ, quán cà phê và nhà hàng nhỏ lẻ đều gặp khó khăn về tài chính. Nhiều chủ doanh nghiệp chia sẻ lượng khách giảm mạnh so với trước, doanh thu không đủ bù đắp chi phí.
Anh Nguyên Vũ, chủ nhà hàng tại quận Gò Vấp, TP.HCM thẳng thắn thừa nhận: “Kinh doanh càng ngày càng khó khăn. Chúng tôi phải trả mặt bằng để giảm gánh nặng tài chính. Mỗi tháng chi phí thuê mặt bằng gần 300 triệu đồng, trong khi lượng khách ít, lỗ nặng nên buộc trả.”
Theo anh Vũ, dù tình trạng mặt bằng cho thuê trống gia tăng, các chủ sở hữu vẫn không sẵn sàng giảm giá. Điều này phản ánh một nghịch lý: giá cho thuê không tương xứng với nhu cầu thực tế, tạo áp lực lớn lên người thuê và dẫn đến việc trả lại mặt bằng cho thuê.
Ảnh: QH
Không chỉ mặt bằng nhà phố mà những shophouse ở khối đế các chung cư cũng bỏ trống hàng loạt.
Các chủ đầu tư thường kỳ vọng quá cao vào khối đế thương mại, dẫn đến việc định giá thuê cao, không phù hợp với lợi nhuận tiềm năng của các nhà kinh doanh nhỏ. Bên cạnh đó, mô hình này thường chỉ đáp ứng được nhu cầu của cư dân trong chung cư mà không thu hút được khách hàng bên ngoài.
Ông Nguyễn Hồng Hải, chuyên gia bất động sản
Trong khi mặt bằng cho thuê nhà phố khó khăn thì mặt bằng ở các trung tâm thương mại khu trung tâm TP.HCM vẫn đón nhiều thương hiệu quốc tế mới góp mặt.
Bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý Cấp cao Bộ phận Cho thuê Bán lẻ Savills TP.HCM, cho biết các dự án trọng điểm như Hùng Vương Plaza, AEON Mall và Vạn Hạnh Mall luôn duy trì công suất thuê đạt 100% nhờ lượng khách ra vào trung tâm cao, khách thuê đa dạng và quản lý hiệu quả. Giá thuê tầng trệt trung bình 1,4 triệu đồng/m2/tháng, tăng 4% theo quý và 6% theo năm.
Ngoài ra, mặt bằng cho thuê ở một số vị trí đắc địa vẫn được các chuỗi hệ thống F&B thuê để mở rộng. Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu tại S22M Savills Việt Nam, lý giải dù giá thuê cao nhưng nhu cầu từ các thương hiệu lớn và các doanh nghiệp cao cấp lại rất mạnh.
Buộc thay đổi theo xu hướng tiêu dùng mới
Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân-Chuyên gia kinh tế cho rằng thời gian tới, chủ kinh doanh buộc phải tính toán, có thể tình trạng trả lại mặt bằng cho thuê ngày càng gia tăng.
Nguyên nhân thứ nhất là chi phí thuê cao vượt quá khả năng chi trả. Thứ hai là thói quen tiêu dùng thay đổi khi xu hướng kinh doanh online bùng nổ đã làm giảm nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ.
Ngoài ra, nền kinh tế chưa phục hồi hoàn toàn trong khi chi phí sinh hoạt tăng cao khiến sức mua giảm mạnh. Đây là thời điểm khó khăn đối với các doanh nghiệp nhỏ lẻ từ sau đại dịch.
Các chuyên gia cho rằng chủ mặt bằng cho thuê cần điều chỉnh chiến lược cho thuê để phù hợp với nhu cầu mới. Thay vì chỉ cho thuê mặt bằng truyền thống, họ có thể xem xét cho thuê không gian linh hoạt hoặc mặt bằng cho các mô hình kinh doanh online như kho chứa hàng cho các cửa hàng trực tuyến.
Mặc dù mua sắm online đang gia tăng nhưng không gian bán lẻ truyền thống vẫn có thể tồn tại nếu được tối ưu hóa. Các cửa hàng có thể chuyển sang mô hình showroom, nơi khách hàng có thể trải nghiệm sản phẩm, sau đó đặt hàng trực tuyến. Không gian mặt bằng có thể được thiết kế linh hoạt để phục vụ cả mục đích trưng bày sản phẩm và các hoạt động marketing tương tác.
Chủ hệ thống kinh doanh ăn uống, thời trang vẫn ăn nên làm ra
Theo Sở Công Thương TP.HCM ước tính năm 2024 doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ sẽ tăng 11% theo năm. Chi tiêu tiêu dùng dự kiến tăng 7,6%. Trong quý IV-2024, hơn 27.600 m2 sàn từ ba dự án ngoài trung tâm sẽ khai trương với công suất dự kiến đạt ít nhất 80%.
Đáng nói, thị trường thời trang TP.HCM đang ngày càng sôi động với sự xuất hiện của nhiều thương hiệu quốc tế đình đám. Vincom Đồng Khởi vừa chào đón một số gương mặt mới là Urban Revivo và Karl Lagerfeld. Trong khi đó, Saigon Centre cũng không kém cạnh với sự góp mặt của Longchamp, Lush và cửa hàng thứ hai của Popmart.
Theo Savills, một số ngành như F&B (ăn uống), thời trang, sức khỏe và làm đẹp, giải trí vẫn đang duy trì sự tăng trưởng và nhu cầu mở rộng mặt bằng.
