Phân hạng nhà chung cư được hiểu là hoạt động của cơ quan có thẩm quyền dựa trên các tiêu chí nhất định để phân nhà chung cư thành các loại khác nhau theo thứ tự.
Quy định này đã được quy định từ Luật Nhà ở 2014 (Điều 98) và Thông tư 31/2016/TT-BXD, nay được kế thừa tại khoản 3 Điều 143 Luật Nhà ở 2023, hướng dẫn bởi Chương XI Nghị định 95/2024/NĐ-CP.
Phân hạng không ảnh hưởng đến giá nhà chung cư
Mục đích của việc phân hạng nhà chung cư nhằm xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường. Thông qua hoạt động công nhận phân hạng nhà chung cư, Nhà nước nắm được thông tin hiện trạng chất lượng, số lượng chung cư trên địa bàn quản lý.
Việc phân hạng sẽ hạn chế các tranh chấp, khiếu nại liên quan tới mức giá dịch vụ, quản lý chung cư. Mặt khác, nếu chủ đầu tư thực hiện việc phân hạng nhà chung cư trước thời điểm mở bán sẽ khẳng định được giá trị sản phẩm của mình, và nếu chung cư được phân hạng cao thì giá giao dịch của dự án đó sẽ cao.
Phân hạng nhà chung cư sẽ hỗ trợ người mua chung cư có sự nhìn nhận, đánh giá về giá trị và chất lượng căn chung cư mà mình dự định lựa chọn.
Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia thì việc phân hạng nhà chung cư không phải là yêu cầu bắt buộc.
Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh đánh giá, mục đích phân hạng nhà chung cư được ghi nhận tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư 31/2016/TT-BXD: “Nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường”.
Điều 82 Nghị định 95/2024/NĐ-CP nêu rõ: Chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư nếu có nhu cầu thì thực hiện việc phân hạng nhà chung cư theo quy định. Theo đó, việc phân hạng nhà chung cư chỉ là nhu cầu của chủ đầu tư chứ luật không bắt buộc.
"Dù thay đổi cách phân hạng từ A, B, C sang 1, 2, 3 nhưng nhìn chung các tiêu chí phân loại cũng dựa trên Thông tư 31 về quy hoạch kiến trúc, hệ thống thiết bị kỹ thuật, dịch vụ hạ tầng xã hội và chất lượng quản lý vận hành.
Các tiêu chí chỉ làm rõ và bổ sung thêm so với trước đây. Việc phân hạng còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố thương mại khác nên cơ bản không ảnh hưởng đến giá nhà.
Ông Trần Quốc Dũng - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh
Khách hàng khó đánh giá chung cư mình ở hạng nào
ThS Ngô Gia Hoàng, Giảng viên Khoa Luật thương mại, Trường ĐH Luật TP.HCM cho biết, mặc dù Luật Nhà ở 2023 có quy định phân hạng nhà chung cư nhưng quy định này có những bất cập.
Cụ thể, việc phân hạng không phải là yêu cầu bắt buộc mà chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư nếu có nhu cầu thì mới thực hiện. Bên cạnh đó, theo các tiêu chí trong Nghị định 95/2024/NĐ-CP thì việc phân hạng chỉ có thể thực hiện đối với các tòa nhà chung cư đã hoàn thành việc xây dựng và được bàn giao đưa vào sử dụng (lúc này mới đánh giá được các tiện ích, sảnh, chỗ để xe...).
Trong khi đó, khách hàng thường mua chung cư ở giai đoạn xây dựng (nhà ở hình thành trong tương lai) mà lúc này chưa có kết quả phân hạng để tham chiếu. Sau khi dự án đã được bàn giao, đưa vào vận hành mới phân hạng thì lại không mang đến lợi ích cho chủ đầu tư hay chủ sở hữu nữa.
"Dù đã có quy định từ Luật Nhà ở 2014 nhưng thực tế Sở Xây dựng TP.HCM chưa tiếp nhận trường hợp nào đề nghị phân hạng nhà chung cư.
Thực tế, các chung cư trên thị trường được phân hạng dựa theo giá bán như bình dân, trung cấp, cao cấp, hạng sang, siêu sang... Pháp luật hiện cũng không có chế tài cụ thể cho các chủ đầu tư tự công bố, tự quảng cáo dự án là cao cấp hoặc siêu sang… ngoài các quy định liên quan đến trách nhiệm công bố thông tin. Do đó khách hàng cũng khó đánh giá được dự án mình mua là hạng nào" - ThS Ngô Gia Hoàng nhận xét.
Cũng theo ThS Ngô Gia Hoàng, điểm mới của Nghị định 95/2024/NĐ-CP về phân hạng nhà chung cư là có quy định thêm về vai trò của các tổ chức xã hội - nghề nghiệp có chức năng, chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, giao cho các chủ thể này quyền ban hành các tiêu chí cụ thể và các tiêu chí bổ sung (nếu có) làm cơ sở để thực hiện xác định và phân hạng nhà chung cư.
Đồng thời siết chặt về mặt quản lý hơn với quy định: "Việc công bố thông tin, quảng cáo liên quan đến hạng nhà chung cư khi kinh doanh căn hộ phải đúng với nội dung đã được phân hạng".
Liên quan vấn đề phân hạng nhà chung cư, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng Giám đốc Công ty CP Quản lý nhà Toàn Cầu - Global Home chia sẻ, hiện nay việc phân hạng nhà chung cư chỉ mang ý nghĩa là "gắn mác", nhằm mục đích bán hàng hoặc giúp cho việc quản lý vận hành cho chung cư chứ chưa phát huy được giá trị cụ thể.
"Hiện nay việc tự phân hạng chung cư thật sự rất khó vì có nhiều trường hợp tự đánh giá để dễ bán được hàng. Nếu có quy định cụ thể, chi tiết để phân hạng thì việc phân hạng sẽ chính xác hơn" - ông Nguyễn Duy Thành nói.
Chung cư được phân chia thành ba hạng
Nghị định 95/2024/NĐ-CP phân chung cư thành ba hạng: hạng 1, 2, 3 dựa trên 8 tiêu chí bắt buộc và 5 tiêu chí bổ sung.
Theo đó, 8 tiêu chí bắt buộc gồm: Vị trí, địa điểm nhà chung cư; tiện ích trong khuôn viên nhà chung cư; chỗ để xe; hành lang, sảnh; thang máy; cấp điện; căn hộ; tiêu chí tối thiểu là tuân thủ các quy chuẩn xây dựng.
5 tiêu chí bổ sung bao gồm: dịch vụ quản lý vận hành; môi trường; an ninh, an toàn, phòng chống cháy nổ; công trình xanh, sử dụng năng lượng hiệu quả; số hóa và nhà ở thông minh
