Mới đây, VKSND Cấp cao tại Đà Nẵng ban hành thông báo rút kinh nghiệm vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc, giữa nguyên đơn bà T với bị đơn là bà N.
Yêu cầu trả và phạt cọc
Theo hồ sơ, ngày 31-3-2022, bà T nhận chuyển nhượng thửa đất của bà N với giá 1,5 tỉ đồng. Bà T đã đặt cọc cho bà N 1,35 tỉ đồng. Hai bên cam kết đến ngày 31-6-2022 sẽ công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Bà N sẽ bàn giao bìa đỏ cho bà T và bà sẽ trả số tiền còn lại 150 triệu đồng cho bà N. Trường hợp bà N không thực hiện đúng theo thời hạn thỏa thuận, sẽ chịu phạt cọc gấp hai lần số tiền đặt cọc.
Ngày 31-6-2022, bà N xin gia hạn thêm 1 tuần sẽ thực hiện việc công chứng. Tuy nhiên, khi hết thời gian nêu trên, bà N vẫn không thực hiện việc chuyển nhượng nên bà T khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc; bà N phải trả lại tiền cọc và phạt cọc tổng cộng là 2,7 tỉ đồng.
Bà N thì thừa nhận đã ký hợp đồng đặt cọc với bà T. Ngày 8-4-2022, bà N đã nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất và được bộ phận một cửa hẹn trả kết quả ngày 18-5-2022, nhưng chưa có kết quả. Đến ngày 30-6-2022 (ngày giao giấy chứng nhận cho bà T), bà N vẫn chưa nhận được hồ sơ chuyển mục đích nên bà N đã thỏa thuận với bà T chờ kết quả nhưng bà T không đồng ý. Việc chậm trễ do Phòng Tài nguyên và Môi trường là ngoài khả năng của bà N. Vì vậy, bà N không đồng ý trả lại cho bà T số tiền 2,7 tỉ đồng.
Xử sơ thẩm hồi tháng 9-2022, tòa tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T, hủy hợp đồng đặt cọc, buộc bà N có nghĩa vụ trả lại cho bà T số tiền 2,7 tỉ đồng.
Bà N kháng cáo nhưng không được cấp phúc thẩm chấp nhận.
Ngày 8-12-2023, Viện trưởng VKSND Cấp cao tại Đà Nẵng kháng nghị giám đốc thẩm đề nghị sửa một phần bản án phúc thẩm; không buộc bà N phải chịu phạt cọc số tiền 1,350 tỷ đồng và sửa về án phí.
Sau đó, TAND Cấp cao tại Đà Nẵng đã chấp nhận kháng nghị này.
Những vấn đề cần rút kinh nghiệm
Theo VKSND Cấp cao tại Đà Nẵng, bà N và bà T ký hợp đồng đặt cọc có nội dung: bà T đặt cọc cho bà N số tiền 1,35 tỉ đồng và cam kết từ ngày 31-3-2022 đến hết ngày 31-6-2022, hai bên cùng đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để công chứng hợp đồng chuyển nhượng, sang tên cho bà T. Mặt sau hợp đồng đặt cọc có ghi chú: “Có thể chênh lệch thời gian 1 tuần, vì sự chậm trễ của môi trường".
Nội dung ghi chú này được bà T và bà N thừa nhận. Như vậy, tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc các bên đều biết rõ diện tích đất chuyển nhượng là đất trồng cây hàng năm và thời gian xin chuyển mục đích sử dụng đất, từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất thổ cư là do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, không phụ thuộc vào ý chí của hai bên.
Sau ký Hợp đồng đặt cọc, bà N đã nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và môi trường (hẹn trả kết quả ngày 18-5-2022). Đến ngày 13-7-2022, UBND TP T mới ban hành quyết định cho phép bà N được chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà N đã tiến hành làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa, nhưng đến ngày 13-7-2022 (quá thời hạn đặt cọc), cơ quan có thẩm quyền mới có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, thời điểm ngày 18-5-2022, cơ quan chức năng chưa có kết quả trả hồ sơ cho bà N là phù hợp với lời khai của bà N có đến nhận, nhưng không có kết quả.
Vì vậy, các bên không ký được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thỏa thuận là do nguyên nhân khách quan từ phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, không phải lỗi do bà N.
Theo Án lệ số 25, bà Ng không phải chịu phạt cọc (vì lý do khách quan), nhưng tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm lại phạt cọc đối với bà N là không đúng quy định tại án lệ trên..
