Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua đã có rất nhiều sự điều chỉnh liên quan đến vấn đề giá đất nói riêng và tài chính về đất đai nói chung tại Chương VI. Điều này được kỳ vọng sẽ giải quyết các khó khăn, vướng mắc cho công tác thẩm định giá đất tại TP.HCM và trên địa bàn cả nước nói chung.
Một năm cấp khoảng 13.000 giấy chứng nhận qua công tác xác định giá đất
Theo báo cáo của Sở TN&MT TP.HCM, trong tám năm (tính từ khi nhận bàn giao công tác tham mưu xác định giá đất từ Sở Tài chính sang Sở TN&MT đến tháng 1-2024), sở đã tham mưu trình và được UBND TP quyết định xác định giá đất phục vụ cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hơn 500 dự án.
Trong công tác tham mưu xác định giá đất cụ thể cho các dự án bất động sản, Sở TN&MT đã tham mưu và được TP quyết định phê duyệt giá cho hơn 350 dự án. Nguồn thu từ tiền sử dụng đất thông qua công tác xác định giá đất từ các dự án trung bình hơn 10.000 tỉ đồng mỗi năm.
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, chủ đầu tư được cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất (QSDĐ) và người dân mua nền đất hoặc căn hộ chung cư được cấp GCN QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở. Các sản phẩm bất động sản này được hoàn thiện pháp lý đã giúp nhà đầu tư và người dân thực hiện thuận lợi các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê... làm phát sinh thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Hằng năm tổng nguồn thu từ đất đai ước tính đạt trên 40.000 tỉ đồng, chiếm gần 8% tổng thu ngân sách của TP.
Trong thời gian qua, thông qua công tác xác định giá đất, trung bình mỗi năm các cơ quan chức năng đã cấp hơn 13.000 GCN. Tuy nhiên, xuất phát do nhiều nguyên nhân nên số dự án vẫn còn vướng ở khâu thẩm định giá đất khá nhiều.
Mục tiêu gỡ vướng hàng trăm dự án nhà ở
“Đến nay có hàng trăm dự án bất động sản trên địa bàn TP đang trong tình trạng đóng băng hoặc tạm dừng thủ tục pháp lý do công tác thẩm định giá đất bị chậm trễ, kéo dài. Chủ đầu tư dự án nhà ở gặp rất nhiều khó khăn do không thể đưa nguồn hàng ra thị trường để hoàn vốn đầu tư, dẫn đến khả năng mất cân đối nguồn tài chính. Nguồn thu từ tiền sử dụng đất thông qua công tác xác định giá đất bị sụt giảm nghiêm trọng, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách và nguồn vốn để đầu tư phát triển” - báo cáo từ Phòng Kinh tế đất Sở TN&MT TP.HCM nêu rõ.
Xác định được những khó khăn, thách thức nhiều mặt, trong đó có điểm nghẽn công tác xác định giá đất, Sở TN&MT TP đã xây dựng đề án “Giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá đất cụ thể trên địa bàn TP.HCM”.
Đề án đưa ra mục tiêu phấn đấu tháo gỡ vướng mắc để tham mưu cho UBND TP phê duyệt giá đất cụ thể cho khoảng 200 hồ sơ dự án. Đồng thời tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, thu hút vốn đầu tư, hạn chế khiếu kiện đông người, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư, đẩy mạnh công tác cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà đất cho người dân...
“Đề án đã đưa ra nhiều vấn đề còn tồn tại và đề xuất các giải pháp để tháo gỡ. Cụ thể tập trung vào các nội dung như diện tích đất công do Nhà nước quản lý; thời điểm xác định giá đất; quyết định giao đất, cho thuê đất ghi nhận thời điểm sử dụng đất trước thời điểm ban hành quyết định; việc áp dụng quy hoạch chi tiết xây dựng khi xác định giá đất; hồ sơ có liên quan về nghĩa vụ nhà ở xã hội...” - ông Đào Quang Dương, Phó Trưởng phòng Kinh tế đất Sở TN&MT TP, thông tin.
Hiện Sở TN&MT đã nhận được một số góp ý từ các đơn vị có liên quan và đang tổng hợp để trình UBND TP phê duyệt đề án.
Cần nhanh chóng có văn bản hướng dẫn
Theo ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên khoa Luật thương mại Trường ĐH Luật TP.HCM, Luật Đất đai sửa đổi có nhiều sự điều chỉnh liên quan đến vấn đề giá đất nói riêng và tài chính về đất đai.
Cụ thể, Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ quy định về khung giá đất, cho phép UBND cấp tỉnh chủ động trong việc xây dựng bảng giá đất cho phù hợp với giá thị trường thay vì phải căn cứ vào khung giá đất như hiện nay. Bên cạnh đó, luật mới cũng cho phép chủ tịch UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể thay vì chỉ có UBND cấp tỉnh như Luật Đất đai năm 2013. Việc phân cấp, phân quyền này sẽ cho phép các địa phương chủ động trong các quyết định thuộc thẩm quyền, đảm bảo sự chủ động của chính quyền cấp dưới.
“Tuy nhiên, các quy định mới về giá đất trong Luật Đất đai sửa đổi sẽ cần có thời gian, lộ trình để thực hiện. Luật cho phép các địa phương quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1-1-2026, tức là tính từ khi luật được thông qua, các địa phương có gần hai năm để chuẩn bị. Để các quy định mới của Luật Đất đai sửa đổi khả thi thì Chính phủ cần nhanh chóng ban hành các văn bản hướng dẫn, quy định chi tiết về quy trình, thủ tục điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất theo hướng rút gọn so với quy trình ban hành mới” - ThS Hoàng đánh giá.
