Những ngày qua, vụ chủ đất cũ tự ý đào bứng ba cây mai trên đất đã bán bốn năm trước mà Pháp Luật TP.HCM đăng tải nhận được rất nhiều sự quan tâm của bạn đọc, cũng như của các chuyên gia pháp lý.
Trước đó, chúng tôi từng phản ánh chuyện một người ở Khánh Hòa đòi bồi thường căn nhà trên phần đất đã bán vì “chỉ bán đất chứ không bán nhà”. Điểm chung ở cả hai vụ là không ai có giấy tờ chứng minh một cách rõ ràng, cụ thể nhất về quyền sở hữu đối với tài sản trên đất.
Từ đây, vấn đề đặt ra là để tránh những rắc rối tương tự thì khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất, cần lưu ý những gì.
Bán đất không mặc nhiên bán kèm tài sản trên đất
Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, ThS Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM) cho biết thực tế có trường hợp đất có nhà, công trình, cây trồng trên đất nhưng lại không được ghi nhận quyền sở hữu trên giấy chứng nhận vì nhiều lý do. Có thể do các tài sản trên đất được tạo lập bất hợp pháp (ví dụ xây nhà, công trình trên đất nông nghiệp…) nên không được ghi nhận.
Còn đối với tài sản gắn liền với đất được tạo lập hợp pháp thì cũng không bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu mà việc đăng ký này được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu (khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai).
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) không mặc nhiên là bán kèm tài sản trên đất. Theo Luật Đất đai năm 2013, trường hợp đáp ứng các điều kiện giao dịch về QSDĐ thì hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật mà không bắt buộc phải chuyển nhượng đồng thời với tài sản gắn liền với đất.
Mặt khác, có trường hợp pháp luật cho phép người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng QSDĐ nhưng vẫn có thể bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, ví dụ trường hợp bán tài sản trên đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm.
Điều này xuất phát từ chế độ sở hữu đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất là khác nhau. Đồng thời, pháp luật điều chỉnh vấn đề giao dịch đối với bất động sản được quy định ở nhiều luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, BLDS... nên điều kiện giao dịch giữa các bất động sản khác nhau có thể khác nhau.
Người mua cần chú ý kiểm tra, xem xét hiện trạng tài sản dự định nhận chuyển nhượng, đối chiếu với thông tin trên giấy chứng nhận xem có thống nhất hay không.
Xem xét hiện trạng, thỏa thuận đầy đủ
Góp ý về cách hạn chế rủi ro và tránh những tranh chấp không cần thiết, theo ThS Hoàng, người mua cần xem xét hiện trạng tài sản dự định nhận chuyển nhượng, đối chiếu với thông tin trên giấy chứng nhận xem có thống nhất hay không.
Nếu trên đất có nhà ở, công trình, cây trồng... nhưng những tài sản này không được thể hiện trên giấy chứng nhận (giấy chứng nhận chỉ có thông tin về đất) thì cần phải thỏa thuận hướng xử lý đối với những tài sản này. Ví dụ, bên chuyển nhượng cam kết bán kèm theo các tài sản trên đất, hoặc tài sản nào giữ lại không bán thì phải ghi rõ; đồng thời phải tự nguyện xử lý, di dời, tháo dỡ trước hoặc sau khi bàn giao đất cho bên mua...
Đối với tài sản không phải là nhà, công trình xây dựng thì các bên có thể thống nhất làm văn bản thỏa thuận chuyển nhượng, mua bán riêng và tự ký, không cần công chứng.
Trường hợp muốn công chứng hợp đồng này thì có thể thuê thừa phát lại lập vi bằng để ghi nhận các tài sản không phải nhà, công trình xây dựng có trên đất để công chứng viên có căn cứ xác nhận. Hợp đồng này độc lập với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Ngoài ra, đối với tài sản là nhà, công trình xây dựng thì cần kiểm tra tính hợp pháp. Nếu nhà ở, công trình được xây dựng hợp pháp, có giấy phép xây dựng, đã làm thủ tục hoàn công thì các bên có thể thỏa thuận làm thủ tục đăng ký biến động bổ sung thông tin nhà ở, công trình trên đất trước rồi mới chuyển nhượng; hoặc thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng sẽ làm thủ tục này sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng.
Việc thỏa thuận này phải lập thành văn bản riêng, độc lập với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời lập biên bản khi bàn giao nhà, tài sản trên đất.
Những lưu ý cho người mua
Thứ nhất, nếu nhà ở, công trình xây dựng ngoài thực địa khác với trên sổ hồng thì nên yêu cầu bên bán thực hiện thủ tục hoàn công, đăng ký biến động tài sản trước khi mua. Tức là sau khi toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng đã được cập nhật, bổ sung vào sổ hồng thì mới tiến hành mua bán tại tổ chức hành nghề công chứng.
Thực tế hiện nay ở TP.HCM có nhiều trường hợp bên mua không thể sang tên được do nhà đất mua bán khác hiện trạng giữa giấy tờ và thực tế.
Thứ hai, đối với cây trồng thì một số loài cây lâu năm sẽ được chứng nhận quyền sở hữu nếu nằm trong danh mục cây trồng được chứng nhận của địa phương.
Do đó, khi nhận chuyển nhượng QSDĐ nếu có mua luôn các loài cây trồng và tài sản khác trên đất thì nội dung hợp đồng phải thể hiện rõ ràng và yêu cầu công chứng viên công chứng hợp đồng.
Trường hợp trên giấy chứng nhận không có chứng nhận quyền sở hữu cây trồng, không thể yêu cầu công chứng thì các bên nên lập hợp đồng riêng thể hiện việc mua bán các loài cây trồng, tài sản khác trên đất.
Hợp đồng phải được các bên ký tên và lăn tay, đồng thời phải lập biên bản giao nhận rõ ràng.
Luật sư NGUYỄN PHƯỚC VẸN, Đoàn Luật sư TP.HCM
