Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA) vừa công bố báo cáo thị trường BĐS TP 10 tháng đầu năm, trong đó nhấn mạnh: Tình hình tranh chấp trong chung cư trên địa bàn gia tăng mạnh. Cụ thể, toàn TP có 935 chung cư cao tầng thì đã có đến 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó có chín chung cư tranh chấp rất gay gắt, phức tạp.
Nhưng không chỉ tại TP.HCM mà ở một số địa phương khác, tình trạng tranh chấp tại chung cư cũng đang bùng nổ.
Bức xúc lên đỉnh điểm
Mới đây, bà Trần Thị Quyên (có địa chỉ thường trú tại 58A phố Trần Nhân Tông, Hà Nội) đã gửi đơn kêu cứu đến các cơ quan chức năng về việc Công ty Cổ phần TV-TM-DV Địa ốc HQ chậm bàn giao căn hộ thuộc một dự án ở quận 2, TP.HCM.
Theo hợp đồng mua bán, chủ đầu tư (CĐT) phải bàn giao căn hộ vào tháng 2-2012. Thế nhưng đến thời điểm hiện tại, khách hàng vẫn chưa nhận được bất cứ thông tin gì về việc bàn giao căn hộ.
Bà Quyên cho biết đã thanh toán khoảng 3 tỉ đồng để mua căn hộ này. Đáng buồn là trong suốt thời gian từ năm 2011 đến nay gia đình bà rất khó khăn về tài chính, phải thuê nhà để ở và các cháu không thể ổn định được việc học do CĐT không chịu giao căn hộ.
“Tôi đã nhiều lần liên hệ với công ty nhưng không được giải đáp thỏa đáng” - bà Quyên bức xúc.
Vụ tranh chấp trên không phải là cá biệt. Một dự án khác tọa lạc tại quận Tân Bình do Công ty BĐS TB làm CĐT, theo kế hoạch dự án sẽ được bàn giao cho khách hàng cuối tháng 3-2016 nhưng đến nay mới chỉ có một số căn hộ được bàn giao. Nhiều khách hàng cho biết dù đã đóng đến 95% giá trị nhưng đến nay vẫn chật vật đòi nhà mà không biết đến bao giờ mới lấy được.
Trong những tháng đầu năm nay, tại Hà Nội, Quảng Ninh… cũng chứng kiến hàng chục vụ tranh chấp tại chung cư.
“Người mua luôn thua người bán”
Lý giải về nguyên nhân dẫn đến sự bùng nổ tranh chấp tại các chung cư, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định: “Tranh chấp đặc biệt gay gắt nhất là nhiều CĐT không bàn giao nhà đúng cam kết hoặc chưa làm sổ đỏ cho người mua nhà qua nhiều năm. Thậm chí có CĐT thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng, hoặc chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình nhưng đã đưa dân vào ở không đảm bảo an toàn”.
Luật sư Nguyễn Thế Truyền, Công ty Luật hợp danh Thiên Thanh, cho rằng về bản chất, các tranh chấp trên đây là quan hệ dân sự đề cao sự thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, thực tế cho thấy hiện nay “người mua luôn thua người bán”.
CĐT thường là những người nắm đằng chuôi, đơn phương soạn thảo hợp đồng, thường đưa ra các nội dung trong hợp đồng theo hướng có lợi cho họ và người mua nhà chỉ việc ký. CĐT đã tận dụng việc người dân không nắm rõ luật pháp để ép đóng phí cao, hoặc tận dụng hết những diện tích được coi là chung trong mỗi khu nhà.
“Bên cạnh đó, người dân cũng có lỗi một phần vì không chịu tìm hiểu kỹ hợp đồng khi đặt bút ký. Trong khi đó pháp luật về mua bán căn hộ chung cư hiện nay chưa hoàn thiện, chưa được CĐT, ban quản trị và người dân chưa hiểu và vận dụng theo đúng tinh thần của pháp luật. Do đó mâu thuẫn, tranh chấp xảy ra là điều khó tránh khỏi” - ông Nguyễn Thế Truyền nhìn nhận.
Cần gỡ vướng nhiều mặt
Đứng từ phía CĐT, ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Him Lam, cho rằng để không nổ ra tranh chấp gay gắt thì CĐT trước tiên phải luôn ứng xử trên tinh thần phục vụ, thiện chí, lắng nghe và ghi nhận tất cả phản ánh từ phía cư dân. Nếu phản ánh của người dân là chính xác thì CĐT phải có giải pháp khắc phục ngay và nêu rõ thời gian khắc phục là bao lâu.
“Với các doanh nghiệp đã xác định BĐS là ngành kinh doanh lõi và lâu dài thì chắc chắn phải đặc biệt quan tâm đến chính sách hậu mãi sau khi bàn giao” - ông Phúc nhấn mạnh.
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu thì cho rằng trong bối cảnh tranh chấp chung cư ngày càng gia tăng thì hiện nay hệ thống pháp luật lại chưa có biện pháp chế tài kịp thời và hiệu quả. Đơn cử như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS có quy định các điều cấm nhưng nghịch lý là không có điều khoản chế tài, xử phạt những hành vi vi phạm của các CĐT. Luật còn nhiều thiếu sót, chưa thực sự chi tiết và bám sát các vấn đề tồn tại.
“Bất cập nhất phải kể tới Nghị định số 121 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS, quản lý phát triển nhà... đã hết hiệu lực. Lẽ ra nó phải được thay thế bằng nghị định mới để triển khai các luật mới đã được Quốc hội thông qua năm 2014-2015 nhưng trên thực tế đến nay vẫn chưa có. Đây là lỗ hổng cần khắc phục” - ông Châu nhấn mạnh.
| Ngậm bồ hòn làm ngọt Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật BASICO, nhận xét mặc dù Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã khắc phục được một số vấn đề cơ bản nhưng vẫn còn có những lỗ hổng và chưa thực sự bảo vệ được người mua nhà. Chẳng hạn, có quy định bảo lãnh về thời gian giao nhà nhưng lại không bảo lãnh về chất lượng căn hộ bàn giao. Do đó, có khi khách hàng nhận nhà mà chất lượng không đúng như cam kết thì chỉ còn biết kêu trời hoặc ngậm bồ hòn làm ngọt. Bên cạnh đó, dù luật đã quy định CĐT phải thực hiện thủ tục xin cấp sổ hồng trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, nếu chậm bàn giao sổ hồng có thể bị phạt lên đến 2 tỉ đồng. Nhưng thực tế quy định này vẫn chưa đi vào thực tế, chưa đủ sức răn đe vì CĐT sẽ viện rất nhiều lý do khách quan dẫn đến chậm trễ bàn giao sổ hồng. “Hệ quả là người dân không thể dùng căn nhà của mình để thế chấp, cầm cố mặc dù đây là tài sản hợp pháp hoàn toàn” - ông Đức nói. Nhiều chuyên gia cảnh báo hiện nay riêng TP.HCM đã có 6.438 doanh nghiệp BĐS. Do vậy, nếu không có cơ chế để quản lý phù hợp thì con số chung cư tranh chấp có thể sẽ gia tăng mạnh trong thời gian tới. |
