Cắt nước chung cư và quyền của ban quản lý
(PL)- Một số ban quản lý chung cư coi biện pháp cắt điện, nước - những điều kiện sống thiết yếu - là cách cưỡng chế cư dân đóng phí.

Nhiều chung cư xảy ra tình trạng ban quản lý (BQL) cắt điện, nước của cư dân vì cư dân không đóng phí quản lý. Lý do của cư dân là chưa hài lòng với chất lượng dịch vụ, còn quyền hạn của BQL thì sao?

Vừa bị cắt điện, vừa phải đóng tiền khôi phục

Mới đây, việc cư dân của khu chung cư Imperia Garden (Thanh Xuân, Hà Nội) bị cắt nước do chưa đóng phí quản lý đã khiến dư luận bức xúc. Thực tế, cách làm này không phải hiếm. Tại chung cư 584 (quận Tân Phú, TP.HCM) đã có nhiều hộ dân bị cắt điện nhiều lần do nợ phí quản lý. Gần đây nhất, cuối tháng 1-2018, BQL tiếp tục thông báo cắt điện và gửi thông báo lần thứ ba. Ngoài việc phải đi đóng phí, các hộ còn bị “phạt” 90.000 đồng tiền khôi phục dịch vụ.

Việc cắt nước sinh hoạt đối với BQL rất dễ thực hiện vì chung cư sử dụng hệ thống nước chung. Van cấp-khóa nước của từng căn hộ đều được đưa về phòng kỹ thuật chung theo từng tầng. Chủ đầu tư, BQL “nắm” van nước này. Ở một số chung cư không có van nước trong phòng kỹ thuật thì ban quản trị (BQT), BQL phối hợp với ngành điện để cắt điện.

Cắt nước chung cư và quyền của ban quản lý - ảnh 1
Nhân viên ban quản lý chung cư 584 đang cúp cầu dao điện căn hộ nợ phí trên ba tháng. Ảnh: Đ.NHƯ

Được quy định trong thỏa thuận chung

Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (NCC). Trong đó, Điều 39 quy định các nghĩa vụ của chủ sở hữu NCC. “Đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành NCC”, nếu chủ căn hộ không đóng tiền “thì bị xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ”.

Phí quản lý NCC là quan hệ dân sự giữa bên cung cấp và bên sử dụng dịch vụ nên không thể áp dụng chế tài hành chính. Chế tài tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp tạm ngừng cung cấp điện, nước đối với phần sở hữu riêng nếu có cần phân ra hai trường hợp: Nếu đã có BQT và hội nghị NCC đã đưa ra chế tài này trong quy chế thì khi chủ hộ vi phạm, BQT hoặc đơn vị quản lý vận hành được quyền áp dụng chế tài. Tuy nhiên, việc ngừng cung cấp điện, các dịch vụ khác còn phụ thuộc vào hợp đồng giữa nhà cung cấp và khách hàng.

Trường hợp chung cư chưa có BQT hoặc có nhưng chưa đưa ra chế tài này trong quy chế chung thì BQT không được quyền áp dụng. Khi đó, nếu các bên không thỏa thuận được thì khởi kiện ra tòa án để giải quyết.

Luật sư LÊ VĂN HOANĐoàn Luật sư TP.HCM

N.HIỀN ghi 

Bản hợp đồng dịch vụ do BQT NCC ký với BQL. Trong các hội nghị NCC, cư dân có quyền thảo luận, biểu quyết mức phí quản lý, yêu cầu chất lượng dịch vụ, cách xử lý những hộ không đóng phí. Hợp đồng sẽ có những nội dung phù hợp với ý nguyện của cư dân về các nội dung trên.

Trong hợp đồng mẫu tại Thông tư 02, BQL có quyền thu phí và được quyền “tạm ngừng cung cấp các dịch vụ (tùy chọn) hoặc đề nghị đơn vị cung cấp điện, nước, năng lượng... cho NCC tạm ngừng cung cấp các dịch vụ này”. Khi chủ hộ không nộp phí quản lý sẽ được thông báo đến lần thứ hai (bằng văn bản). Sau đó nếu vẫn không nộp thì sẽ bị cưỡng chế.

Thông thường BQL đều có nhắc nhở trong thông báo phí, ví dụ: “nếu quá bảy ngày kể từ thời hạn trên, chúng tôi xin phép ngưng cung cấp dịch vụ”. Như vậy, về căn cứ pháp lý là BQL hoàn toàn có quyền can thiệp, cắt nước, điện khi cư dân nợ phí. Nợ ở mức độ nào, thời gian bao lâu mới đến mức bị cắt dịch vụ, thủ tục thông báo ra sao… là do cư dân thảo luận, thống nhất, đưa vào quy chế chung.

Làm sao khi dịch vụ kém

Khi không hài lòng với dịch vụ ở chung cư, cư dân có thể phản ánh, đưa đề nghị, thảo luận trong hội nghị NCC với BQT.

Với các chung cư chủ đầu tư còn đang nắm quyền quản lý, cư dân có thể xem cam kết chất lượng mà công ty quản lý phải thực hiện. Ví dụ, công ty cam kết có bao nhiêu bảo vệ trực trong một ca, bao nhiêu nhân viên vệ sinh/ngày, hành lang lau mấy lần/ngày… Dựa vào cam kết này và chất lượng dịch vụ trên thực tế để phản ánh, yêu cầu khắc phục. Nếu BQL không đảm bảo chất lượng, cư dân có thể xử lý theo hướng dẫn tại Thông tư 02/2016. Cụ thể, các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành NCC do UBND cấp tỉnh nơi có NCC đó giải quyết. Trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND thì có quyền yêu cầu tòa án giải quyết”.

ĐINH NHƯ