Đối với dự án xây trên đất thổ cư thì việc cấp giấy chứng nhận (GCN) là hiển nhiên. Thế nhưng những dự án bất động sản (BĐS) du lịch được đầu tư xây dựng trên đất thương mại dịch vụ thì thời hạn sử dụng của đất chỉ là 50 hoặc 70 năm. Điều này đang khiến cho cả doanh nghiệp và nhiều địa phương lúng túng trong việc cấp GCN cho khách hàng. Luật chưa quy định cụ thể cho trường hợp này nhưng lác đác một số địa phương đã vận dụng luật một cách linh hoạt để giải quyết.
Bối rối trước loại hình mới
Bà Nguyễn Thu Nguyệt, nhà đầu tư BĐS thứ cấp, cho biết: Trước kia tôi chỉ quan tâm đến các sản phẩm truyền thống như căn hộ, nhà phố, đất nền... Nhưng từ năm 2017 tôi thấy có nhiều chủ đầu tư rót vốn vào phân khúc condotel. Những lời cam kết nào là giấy đỏ vĩnh viễn, lợi nhuận cho thuê lại cố định ở mức khoảng 10%/năm kéo dài đến 10 năm… của các chủ dự án khiến tôi rất muốn đầu tư. Nhưng lý do khiến tôi chần chừ là tính pháp lý của loại hình này vẫn chưa rõ ràng. “Nếu condotel được cấp GCN vĩnh viễn như các dự án nhà ở khác, tôi sẽ mạnh dạn đầu tư” - bà Nguyệt bày tỏ.
Ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, xác nhận: Hiện các luật liên quan như Kinh doanh BĐS, Đầu tư, Đất đai, Xây dựng, Quản lý đô thị, Nhà ở… mới chỉ quy định các thủ tục pháp lý cho dự án nhà ở và khách sạn, chưa đề cập tới các loại hình BĐS mới như condotel. Do đó việc triển khai các dự án condotel trong thời gian qua còn gặp nhiều trở ngại, gây khó khăn cho cả các địa phương (trong việc kêu gọi đầu tư triển khai dự án) lẫn chủ đầu tư (trong việc kinh doanh sản phẩm).
“Theo Luật Đất đai 2013 thì đất ở được giao sử dụng lâu dài, còn đất thương mại dịch vụ có thời hạn 50 năm. Do chưa có khái niệm và quy định cụ thể nên hiện chưa rõ đất xây dựng condotel là đất thương mại dịch vụ hay đất ở” - ông Sinh nói.
Ông Phan Chí Hiếu, Thứ trưởng Bộ Tư pháp, cũng cho biết hiện nay có nhiều nơi vẫn bối rối trong việc cấp GCN và quyền sở hữu đối với loại hình condotel. “Hiện nay chúng ta vừa làm vừa lo khi chưa có khung pháp lý phù hợp” - ông Hiếu nói.
Condotel đang được nhiều nhà đầu tư rất quan tâm dù vẫn e ngại về pháp lý. Ảnh: T.LINH
Hàng loạt khoảng trống pháp lý cần lấp
Tại hội thảo “Đầu tư condotel: Thực tế, triển vọng và giải pháp” vừa tổ chức ở Bình Định giữa tháng 3, ông Paul Mason, Chủ tịch Keller William Việt Nam, cho biết trong khi Việt Nam còn vướng về thời hạn sở hữu là 50 hay 70 năm thì Hong Kong, Singapore đã giao đất 99 năm cho loại hình condotel.
“Ở các nước khác không có ranh giới phân biệt giữa condotel với các loại hình BĐS truyền thống. Condotel được định nghĩa rõ ràng là một sản phẩm nhà ở, do đó bạn sẽ nhận được quyền sở hữu nhà ở khi mua sản phẩm này. Vì vậy, các nước không gặp những khó khăn đang thấy ở Việt Nam” - ông Paul Mason nói.
TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, lại cho rằng: Việt Nam cần tính toán nên cấp thời hạn bao nhiêu năm là phù hợp nhưng không thể cấp quyền sở hữu vô thời hạn. Bởi nếu cho sở hữu vô thời hạn thì chắc chắn có rất nhiều người nước ngoài vào Việt Nam mua và sẽ không quản lý, kiểm soát được.
“Bên cạnh đó, khi cấp GCN quyền sở hữu đất đối với condotel thì các nhà quản lý cũng cần phải tính đến các điều kiện đi kèm. Thứ nhất là điều kiện liên quan đến quy hoạch bởi vì nếu quy hoạch cho nhà ở sẽ khác với quy hoạch cho căn hộ khách sạn. Thứ hai là yêu cầu liên quan đến cơ sở hạ tầng và dịch vụ. Thứ ba là yêu cầu liên quan đến quy chuẩn về kỹ thuật, điều kiện về quản lý vận hành” - TS Lực góp ý.
Một lãnh đạo UBND tỉnh Bình Định hiến kế: Tỉnh đã kêu gọi đầu tư được bảy dự án condotel, đến nay các dự án đều triển khai rất nhanh. “Do hành lang pháp lý đối với loại hình này chưa có nên chúng tôi vận dụng linh hoạt các quy định của pháp luật và hiện đã cấp quyền sở hữu cho năm dự án với thời hạn sử dụng đất là 50 năm với điều kiện là không được hình thành đơn vị ở” - vị này nói.
| 148 dự án condotel đang được triển khai trên cả nước với sự tham gia của 52 chủ đầu tư. Dự kiến từ năm 2017 đến 2019, có khoảng 27.000-29.000 căn hộ được tung ra thị trường. Những con số thống kê này cho thấy condotel đang trở thành một hiện tượng trên thị trường BĐS. (Theo Bộ Xây dựng) |
Tuy nhiên, ông Phan Chí Hiếu, Thứ trưởng Bộ Tư pháp, cho rằng việc cấp GCN rồi bổ sung thêm điều kiện đất không hình thành đơn vị ở mới chỉ là giải pháp tình thế. Cách giải quyết này trong điều kiện bình thường thì không sao nhưng sau này rất dễ bị “soi” là chưa đúng luật, chưa đúng quy định. Do đó, nếu không sớm hoàn thiện hành lang pháp lý liên quan đến cấp GCN cho loại hình condotel thì tương lai sẽ vô cùng rắc rối.
“Nhưng chờ luật quy định thì lâu quá nên phải có giải pháp trước mắt. Theo tôi, trước mắt Bộ TN&MT cần phối hợp với Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan sớm ban hành một thông tư về thủ tục trình tự và điều kiện cấp GCN cho loại hình condotel để nhà đầu tư yên tâm” - ông Hiếu cho biết.
“Bên cạnh việc cần hoàn thiện về khung pháp lý, cam kết lợi nhuận, thời hạn giao đất của dự án, các nhà hoạch định chính sách cũng cần quan tâm đến cả vấn đề chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp của loại hình căn hộ khách sạn này như thế nào” - TS Nguyễn Trí Hiếu góp ý thêm.
| Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC, cho biết thực tế đã có khoảng 10 tỉnh như Khánh Hòa, Kiên Giang, Đà Nẵng, Quảng Ninh… áp dụng giải pháp linh hoạt tương tự tỉnh Bình Định. “Tỉnh Bình Định thậm chí còn cấp cho FLC toàn bộ từ biệt thự tới condotel là đất sử dụng lâu dài, cấp GCN cho các căn hộ tại dự án như đất ở. Nhưng khi cấp đất ở như vậy thì dự án phải kèm theo hạ tầng đầy đủ (điện, đường, trường, trạm) cho cư dân ở dự án. Do không có nhu cầu làm những thứ đó nên chúng tôi đã đề nghị tỉnh Bình Định bổ sung thêm điều khoản không hình thành đơn vị ở tại các dự án này” - ông Quyết chia sẻ. |
