Định giá đất phải rõ ràng để cán bộ dám nghĩ, dám làm

Ngày 4-8, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội (QH) tổ chức phiên họp tham vấn ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), với sự tham dự của các chuyên gia, nhà khoa học, các cơ quan nhà nước, địa phương.

Một trong những nội dung nhận được nhiều ý kiến góp ý là vấn đề nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất nhằm đảm bảo giá đất sát với giá thị trường nhất, cũng tránh rủi ro cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án, đồng thời bảo vệ cán bộ dám nghĩ, dám làm…

Định giá đất, dự thảo mới quy định thế nào?

Theo gợi ý thảo luận của Ủy ban Kinh tế của QH thì vấn đề giá đất hiện nay là một trong những nội dung vẫn còn nhiều ý kiến khác nhau. Qua tiếp thu các ý kiến thẩm tra và ý kiến của đại biểu (ĐB) QH, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (bản mới nhất ngày 1-8-2023) được chỉnh sửa theo hướng bỏ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 158 (về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất) vì không rõ ràng về mặt pháp lý.

Quy định tại các điều, khoản của Mục 2 Chương XI về căn cứ xác định, thông tin đầu vào, phương pháp xác định giá đất đã thể chế hóa yêu cầu tại Nghị quyết 18-NQ/TW về có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Cùng với đó, dự thảo mới cũng bổ sung quy định rõ nội hàm các phương pháp xác định giá đất và trường hợp áp dụng phương pháp cụ thể; bỏ phương pháp chiết trừ vì đây thực chất là một trường hợp đặc biệt của phương pháp so sánh trực tiếp; chỉnh sửa, bỏ quy định về bảng giá đất được áp dụng để tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.

Về phương pháp thặng dư khi định giá đất, bản dự thảo mới nhất thiết kế hai phương án. Trong đó, phương án 1 bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và tiếp tục hoàn thiện dự thảo luật để quy định nguyên tắc, điều kiện áp dụng phương pháp này. Và phương án 2 là không có phương pháp thặng dư, tức giữ quy định như tại dự thảo luật trình QH tại kỳ họp thứ năm (bản dự thảo trước đã bỏ phương pháp này).

Cần cụ thể việc lựa chọn phương pháp định giá đất

Làm rõ hơn nội dung về các phương pháp định giá đất, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của QH, cho hay dự thảo luật mới nhất này đã quy định các phương pháp định giá đất, đồng thời cũng xác định rất rõ trường hợp nào thì áp dụng phương pháp nào để tránh việc tùy nghi, rủi ro cho doanh nghiệp cũng như các cơ quan nhà nước khi thực hiện.

“Tôi lấy ví dụ sau này có thể có những tranh cãi, tại sao thời gian đó anh không lựa chọn phương pháp này mà lại lựa chọn phương pháp kia? Giờ quy định rõ hơn để tránh được các trường hợp này” - ông Hiếu nói.

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Trước đó, khi đưa ra phương án bỏ phương pháp thặng dư khi định giá đất, Bộ TN&MT đã lý giải rằng việc tính toán các yếu tố giả định về tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển để áp dụng phương pháp thặng dư rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác…, đặc biệt là không phản ánh được nguyên tắc thị trường theo tinh thần tại Nghị quyết 18…

Tuy nhiên, ông Hiếu cũng cho biết vấn đề định giá đất hiện nay vẫn còn nhiều ý kiến khác nhau là lựa chọn một, hai hay nhiều phương pháp để tham chiếu, sau đó lựa chọn kết quả tốt nhất. Bên cạnh đó cũng có ý kiến tranh luận về phương pháp thặng dư có nên đưa vào các phương pháp xác định giá đất hay không.

Góp ý về việc giữ hay bỏ phương pháp thặng dư khi định giá đất, ông Phùng Quốc Bình, Giám đốc Sở TN&MT tỉnh Kiên Giang, cho hay thực tế ở tỉnh này có khoảng 70% trường hợp định giá đất từ phương pháp thặng dư, trong đó đều có kèm theo các phương pháp khác để so sánh.

“Chúng tôi thấy rằng mặc dù phương pháp này có yếu tố giả định nhưng cũng là trên cơ sở tính toán khoa học để đưa ra một con số để xác định giá đất. Do vậy, đề nghị giữ lại phương pháp này” - ông Bình nói.

Giám đốc Sở TN&MT tỉnh Kiên Giang cũng đề nghị dự thảo luật cần quy định rõ “ở đâu, điều kiện như thế, áp dụng phương pháp nào thì tốt hơn”. Cụ thể như ở những nơi có đủ dữ liệu thì không nên áp dụng phương pháp thặng dư. Tương tự, các trường hợp trong khu kinh tế có quy hoạch rõ ràng thì cũng không nên áp dụng phương pháp này.

Cùng nội dung, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định tất cả phương pháp định giá đất thì quan trọng nhất là đầu vào để tính toán giá đất. Theo đó, ông Khôi đề nghị nên giữ phương pháp thặng dư trong định giá đất.

“15 năm qua, nước ta vẫn áp dụng phương pháp thặng dư khi định giá đất. Đây cũng là phương pháp được nhiều nước trên thế giới áp dụng. Quan trọng nhất của tất cả phương pháp định giá vẫn là dữ liệu đầu vào” - ông Khôi nói và đề nghị để Chính phủ quy định chi tiết đối với việc áp dụng phương pháp định giá đất, nếu đưa trực tiếp vào luật sẽ bị cứng, rất khó.

Ở góc độ khác, bà Cao Xuân Thu Vân, Phó Chủ tịch Hội Nông dân Việt Nam, bày tỏ sự băn khoăn khi dự luật hiện nay quy định nhiều phương pháp định giá đất khác nhau sẽ dẫn đến khó thực hiện nếu không có nguyên tắc áp dụng cụ thể. “Mỗi phương pháp định giá cho ra giá khác nhau thì chọn giá nào, có phải chọn giá cao nhất không?” - bà Vân đặt câu hỏi.

Bà Vân dẫn thực tế khi chọn phương án định giá cho giá đất cao nhất thì lại có ý kiến cho rằng làm mức giá này khiến doanh nghiệp khó tiếp cận được dự án. Sau đó, phải chọn phương pháp ổn hơn, hài hòa hơn cho doanh nghiệp nhưng sau đó thanh tra, công an vào hỏi tại sao chọn giá này thì rất khó.

“Trong thực tế, chính bản thân tôi có tham gia giải quyết một vụ việc, phải đi năn nỉ doanh nghiệp chọn phương án định giá cao nhất để cứu cán bộ. Trong khi cán bộ không làm gì tác động đến giá đất…” - bà Vân nói và đề nghị dự luật cần ghi rõ “loại phương án nào, áp dụng thế nào, trong trường hợp nào phải rõ ràng để bảo vệ cán bộ”.